房地產(chǎn)開發(fā)投資介紹

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司等房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和在一定期限內(nèi)實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營活動的其他法人單位的附屬單位，統(tǒng)一開發(fā)住宅、工廠、倉庫、飯店、賓館、度假村，寫字樓等配套服務(wù)設(shè)施、土地開發(fā)項目(如道路、供水、排水、供電、供熱、通訊、平整等)，不包括土地交易活動的金額。

房地產(chǎn)開發(fā)投資包括哪些內(nèi)容?

1.土地使用權(quán)租賃

國家發(fā)展作為中國土地資源所有者，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給土地信息使用者。土地使用者支付的土地出讓金估算，可參考前期政府出讓的同類地塊出讓金金額，并對時間、地點、用途、街況、建筑容積率、土地出讓期、周邊環(huán)境、土地狀況等因素進行修正。

2.征地拆遷補償

(1)征地費。國家經(jīng)濟建設(shè)征用農(nóng)村地區(qū)土地問題發(fā)生的費用管理主要內(nèi)容包括中國土地補償費、勞動力安置補助費、水利基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維護費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費等。農(nóng)村土地征收費用的計算，可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)拆遷補償安置。在城市發(fā)展地區(qū)，國家和地方政府管理可以通過按照法定程序，將國有儲備土地或者已經(jīng)由企業(yè)、事業(yè)單位或者個人信息使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)市場開發(fā)研究項目或者其他文化建設(shè)工程項目。對原使用土地的單位或者個人造成經(jīng)濟損失的，新使用土地的單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給予補償。其實包括兩部分費用，即搬遷和補償。

3.施工前成本

主要包括：(1)項目規(guī)劃、設(shè)計和可行性研究的費用。一般我們可以按項目總投資的一定比例進行估算。規(guī)劃設(shè)計成本一般約為建設(shè)成本的3% ，水文地質(zhì)勘探成本可根據(jù)所需工作量和相應(yīng)的收費標(biāo)準進行估算。

(2)“三通一平”等土地資源開發(fā)成本費用。主要包括地面原有建筑物、構(gòu)筑物的拆除費用、場地平整費用、供水、供電、通路費用等。這些費用可以通過根據(jù)企業(yè)實際工作量并參考相關(guān)收費標(biāo)準問題進行估算。

4.建筑安裝費用

指直接用于建設(shè)項目建設(shè)的總成本。主要內(nèi)容包括中國建筑工程費用(建筑及專項裝修管理費用)、設(shè)備及安裝成本費用(給排水、電氣控制照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)、室內(nèi)進行裝修材料費用等。在可行性分析研究發(fā)展階段，建安工程項目造價可采用單位估算法、單位財務(wù)指標(biāo)估算法、工程量近似計算法、概算指標(biāo)估算法和類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算法需要進行投資估算。

5.基礎(chǔ)設(shè)施成本

也稱紅線內(nèi)工程管理費用，包括城市供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、泄洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程成本費用。通常用單位指數(shù)估算法計算。

6.公共配套設(shè)施費

主要包括不能收費轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)公共配套設(shè)施的支出。估算可以參考“建筑安裝費用”的估算方法。

7.意外開支

包括企業(yè)基本預(yù)備費和物價水平上漲預(yù)備費。根據(jù)項目的復(fù)雜程度和上述費用估算的準確性，在上述1-6項之和的基礎(chǔ)上計算3%-5%。

8.發(fā)展期間的稅收

開發(fā)項目的投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中承擔(dān)的各種稅費以及地方政府或相關(guān)部門收取的費用。在一些大中城市，這一目標(biāo)成本在開發(fā)環(huán)境建設(shè)工程項目的投資企業(yè)構(gòu)成中占有很大比例。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)進行評估。

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