出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

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作者|王迪

編輯|吳亞

都說宇宙的盡頭是玄學(xué)，而將玄學(xué)運(yùn)用到極致的，莫過于如今的房地產(chǎn)土拍現(xiàn)場(chǎng)。

7月11日下午，越秀以“紅衣polo衫+大利袋+橙蕉”三重護(hù)體，再度現(xiàn)身上海土拍現(xiàn)場(chǎng)。此前，憑借此種裝扮，越秀地產(chǎn)于今年6月?lián)魯?0余家房企，以79億搶下海淀王炸地塊。而在今年第1輪上海土拍中，越秀地產(chǎn)同樣以7.24億元拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)某地塊。

但是，這次越秀并沒有延續(xù)此前的幸運(yùn)。

保利置業(yè)以22.7349億元截胡，競(jìng)得楊浦平?jīng)黾冋兀山粯前鍍r(jià)74287元/平方米，溢價(jià)率為10%。該宗地塊在競(jìng)價(jià)37輪時(shí)，由12號(hào)中鐵置業(yè)報(bào)出最高限價(jià)227349萬元，隨后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

“保利置業(yè)是13號(hào)，越秀是03號(hào)，搖號(hào)乒乓球剛出來時(shí)，還真有點(diǎn)像03?！?某上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)，今年上海第2輪土拍共推出24宗地塊，越秀共參與報(bào)名7宗地塊，本周先拍賣15宗。不過，越秀地產(chǎn)此次并沒有拿地。

事實(shí)上，在如今民營(yíng)房企式微，國(guó)央企“分爭(zhēng)天下”的地產(chǎn)市場(chǎng)，誰能拿下更多的土儲(chǔ)，誰就能爭(zhēng)得未來發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。

據(jù)中指研究院顯示，越秀地產(chǎn)2023年上半年的權(quán)益拿地金額為189億元，排在房企拿地排行榜的第7位。與位居榜首的華潤(rùn)置地尚有250億的差距。與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)2023年上半年拿地面積為74萬㎡，位居房企拿地面積榜的第18位。

激進(jìn)納儲(chǔ)：下半年尚有200多億拿地額度

在諸多民營(yíng)房企躺平、拿地規(guī)?？s量之時(shí)，保利、華潤(rùn)、中海地產(chǎn)及建發(fā)等國(guó)央企成為土拍市場(chǎng)上的“常勝將軍”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，

此時(shí)，國(guó)企越秀逆勢(shì)加倉(cāng)，顯然有為后續(xù)做準(zhǔn)備之意。為了拿地，越秀地產(chǎn)更是信奉玄學(xué)，專門在北京市場(chǎng)從旭輝挖來“土拓大將”董毅。

根據(jù)管理層此前在業(yè)績(jī)會(huì)上所透露，越秀地產(chǎn)今年擬投拓規(guī)模400億元。由此計(jì)算，下半年，越秀地產(chǎn)拿地所剩額度約為211億元。

“未來看好北京市場(chǎng)，會(huì)加大北京的投拓力度，青島、濟(jì)南都是不錯(cuò)的選擇?！肮芾韺臃Q。

回顧上半年房企拿地，越秀地產(chǎn)三次在北京土地市場(chǎng)舉牌，短短4個(gè)月內(nèi)耗資138億元，攪動(dòng)京城樓市。今年年初，越秀“雙殺”拿地震帝都，以59億補(bǔ)倉(cāng)北京，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。隨后，又在北京沖出重圍拿下海淀王炸地塊。

此外，今年4月，越秀聯(lián)合青島地鐵廝殺136輪，拿下嶗山張村河地王地塊。

事實(shí)上，越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于它的拿地方式。不同于其他房企，作為老牌國(guó)企，越秀地產(chǎn)拿地主要依靠“地產(chǎn)+基金”模式，母公司越秀集團(tuán)下的基金公司，以此解決房企融資難、現(xiàn)金不充分問題，以此加快擴(kuò)張速度，保持低負(fù)債。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月20日，越秀地產(chǎn)2023年共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢、上海、青島、成都等城市，拿地總金額高達(dá)167.8億元。僅北京拿地耗資額就占到其上半年拿地總金額的82.5%。

加大北方區(qū)域的補(bǔ)倉(cāng)力度，成為越秀地產(chǎn)新的目標(biāo)。

就目前土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，截至2022年上半年底，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備約為2860萬平方米，其中北方地區(qū)占比只有9.4%。這意味著南方國(guó)企進(jìn)軍北方市場(chǎng)，在占比方面尚有調(diào)整空間。

土拍市場(chǎng)上的激情，在開盤速度上得到延續(xù)。

事實(shí)上，在“投拓老兵”越秀北方區(qū)域副總兼北京公司總經(jīng)理董毅加盟后，曾經(jīng)佛系的國(guó)資房企越秀地產(chǎn)開始呈現(xiàn)快周轉(zhuǎn)的一面。

就北京朱辛莊項(xiàng)目越秀星樾來看，項(xiàng)目開盤售罄，從拿地到開盤僅用了77天。

上半年完成年度目標(biāo)6成，雙管齊下集團(tuán)旗下物企開啟收并購(gòu)？

就上半年表現(xiàn)來看，在一片哀鳴的市場(chǎng)環(huán)境下，越秀表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為836.27億元，同比上升約71%，約占2023年合同銷售目標(biāo)1320億元的63.4%；累計(jì)合同銷售面積約為247.44萬平方米，同比上升約39.2%。

這意味著，越秀地產(chǎn)已經(jīng)完成63.4%的年度目標(biāo)。更為重要的是，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)在地產(chǎn)層面激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)規(guī)模的同時(shí)，越秀集團(tuán)旗下物企也在謀劃一盤“棋局”。

雙管齊下擴(kuò)規(guī)模，成為越秀集團(tuán)的選擇。

引發(fā)越秀服務(wù)收并購(gòu)聯(lián)想的是一則人事變動(dòng)。

7月7日晚間，越秀服務(wù)發(fā)布公告稱，陳冬鵬將不再擔(dān)任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，并將調(diào)任為集團(tuán)的并購(gòu)負(fù)責(zé)人。同時(shí)，李慧婷女士已獲委任為財(cái)務(wù)總監(jiān)。

據(jù)了解，李慧婷在越秀地產(chǎn)擁有逾10年的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。自2021年5月起，它一直擔(dān)任越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)報(bào)告及數(shù)據(jù)控制、融資及資本管理以及預(yù)算及稅務(wù)規(guī)劃等多項(xiàng)職能，而此次陳冬鵬被調(diào)為集團(tuán)并購(gòu)負(fù)責(zé)人，這或意味著越秀服務(wù)將開啟收并購(gòu)模式。

事實(shí)上，與地產(chǎn)納儲(chǔ)擴(kuò)地盤不同的是，對(duì)于物企而言，收并購(gòu)是迅速搶占市場(chǎng)的方式。

從公開資料來看，陳冬鵬曾有在德勤、廣州越秀、廣州城建開發(fā)、廣州越秀商業(yè)地產(chǎn)等公司任職的經(jīng)歷。自2021年2月1日開始，越秀服務(wù)還沒有港股上市之前，陳冬鵬就開始擔(dān)任該公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)越秀服務(wù)十分了解，可以說是規(guī)模擴(kuò)張的不二人選。

因?yàn)?023年半年報(bào)還未披露，根據(jù)此前年報(bào)顯示，截至2022年12月31日，越秀服務(wù)在管項(xiàng)目323個(gè)，總在管面積5169萬平方米，合約管理項(xiàng)目387個(gè)，合約面積7060萬平方米。

搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，1億平米目標(biāo)在2021年6月上市時(shí)提出，這意味著從2023年開始到2024年6月一年半時(shí)間內(nèi)，越秀服務(wù)要完成在管面積增長(zhǎng)約4831萬平方米。要知道，2022年越秀服務(wù)一年新增管理面積1310萬平方米，6成來自第三方。這意味著想要擴(kuò)規(guī)模目標(biāo)，越秀服務(wù)面臨較大的壓力。

此外，今年年初業(yè)績(jī)會(huì)上，據(jù)林峰透露，募集回來的資金共19.61億港元，折合人民幣16.32億，當(dāng)初上市募集的是60%用于收并購(gòu)，其它的資金就是一個(gè)是增值業(yè)務(wù)的發(fā)展。而目前IPO募資僅用了1個(gè)億多點(diǎn)，主要就是發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)，包括美居、社區(qū)商業(yè)以及一些輕資產(chǎn)，沒有大規(guī)模的并購(gòu)。

這意味著越秀服務(wù)收并購(gòu)的資金較為充裕。根據(jù)此前2022年年報(bào)顯示，越秀服務(wù)手握43.61億元，無銀行借款。

但是，縱觀行業(yè)，物企的收并購(gòu)高潮已過。與2021年物業(yè)大宗交易頻發(fā)相比，2023年上半年物企并購(gòu)數(shù)量明顯減少，鮮有引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注的大宗收并購(gòu)事件。

越秀服務(wù)管理層也曾指出，地產(chǎn)行業(yè)的下行，特別是銷售面積的下行，對(duì)物管的沖擊較大。不過，越秀服務(wù)目前依托于母公司越秀地產(chǎn)，交付的面積擁有保障，在管的面積位于一線、新一線或者二線城市，具有消費(fèi)潛力保障，而越秀服務(wù)要做高質(zhì)量的并購(gòu)。

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