本報記者  李貝貝  上海報道

日前，廈門國際信托有限公司（簡稱“廈門信托”）與中梁地產(chǎn)、正榮集團(tuán)兩家民營房企因債務(wù)問題引起糾紛，并搬走三家共管保險柜一事備受關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

5月19日，正榮地產(chǎn)通過旗下廈門市榮奔置業(yè)有限公司（簡稱“榮奔置業(yè)”）向《華夏時報》記者強調(diào)，廈門信托系違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，在正榮地產(chǎn)廈門區(qū)域公司辦公室搬遷期間，未經(jīng)允許，擅自搬走保險柜（有監(jiān)控視頻為證），“我司擬對參與人員采取進(jìn)一步的法律行動”。

在提供的情況說明中，榮奔置業(yè)指出， “正榮方多次與廈門信托溝通盡快配合辦理預(yù)售許可證申請手續(xù)，但廈門信托一直未配合，干擾項目未能開盤?！睒s奔置業(yè)稱，由于廈門信托“單方惡意阻礙項目預(yù)售取證”，致使項目無法銷售和回款，造成高達(dá)6500萬余元的損失，目前就項目開發(fā)停滯造成的損失，股東雙方已經(jīng)就此提起訴訟，并已獲法院受理。

合作糾葛長達(dá)一年之久

結(jié)合正榮方面提供的情況說明來看，事件各方積怨已久。

據(jù)悉，三方的糾紛始于廈門一宗地塊的合作開發(fā)：2021年5月13日，廈門首輪集中供地，正榮中梁聯(lián)合體拿下集美J2020P03地塊，溢價率高達(dá)49.21%，樓面價達(dá)31470元/平米。之后，中梁、正榮進(jìn)行合作開發(fā)，樓盤案名定為“中梁·正榮天著潤宸”，實際操盤并表方為正榮。

拿地3個月后（2021年8月），項目找來當(dāng)?shù)貒髲B門信托配資，金額4.5億元，貸款期限為2021年8月20日—2022年10月20日。到2021年12月，中梁·正榮天著潤宸項目已順利取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可，投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到該項目工程建設(shè)總投資的25%以上，且工程形象進(jìn)度達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備申請商品房預(yù)售許可證條件。

2022年2月，該項目計劃申請辦理商品房預(yù)售許可并進(jìn)行開盤，及時回籠資金，按約定歸還貸款。榮奔置業(yè)表示，彼時，正榮及中梁雙方正遭到信用評級下調(diào)影響，加上市場不利的傳言，正榮股債出現(xiàn)雙雙震蕩下挫，不過尚未實質(zhì)性違約，廈門信托卻以此為由停止項目用印，反而要求中梁和正榮質(zhì)押所持項目股權(quán)，并由廈門信托出面尋找正榮方股權(quán)接收方。

情況說明顯示，2022年3月4日及4月9日，正榮、中梁將股權(quán)質(zhì)押至廈門信托。同年3月29日，在正榮、中梁、廈門信托首次三方會議上，正榮方明確不愿意低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)，廈門信托則拋出國企“貼牌代建”方案（股權(quán)由廈信代持，國企貼牌，價格32000元/平米）。

2022年4月1日，廈門信托明確表示雙方股東觸發(fā)違約條款，要求提前回購。中梁與正榮方則正式發(fā)函要求開盤，但是廈門信托未理會，并正式發(fā)函至項目公司要求股權(quán)回購。廈門信托堅持要求股權(quán)代持及建發(fā)代建方案，中梁與廈信持續(xù)溝通代建定價，整盤價格提至38000/平米均價，可適當(dāng)“低開高走”。

不過，因廈門信托要實質(zhì)剝離正榮與中梁項目實控權(quán)與經(jīng)營權(quán)，且建發(fā)代建費率過高、無兜底約束條件，中梁與正榮雙方均未同意。據(jù)公開報道，建發(fā)給出一版方案：如果項目要賣到3.5萬元/平方米以上，需要按照溢價部分的30%來進(jìn)行抽成，此外還要收取2.5%管理費+2.5%營銷費+1%分銷費。

“持續(xù)至今，雙方過程中多次開庭、線下多輪和解談判，始終無法達(dá)成一致”，榮奔置業(yè)方面表示。而在長達(dá)近半年（2022年2月—7月）的溝通過程中，項目的工程進(jìn)度并未停止，資金仍在持續(xù)投入。2022年下半年，因多輪溝通無果，中梁·正榮天著潤宸項目遲遲未能開盤，迫于資金壓力，項目工程、物業(yè)及銷售團(tuán)隊均已撤場，項目售樓部至今已接近一年時間未使用及保養(yǎng)，造成了極大的不必要損壞。

“從2022年2月份項目首次溝通申請預(yù)售開盤，至2023年4月份整整一年多的溝通時間中，項目額外增加的利息支出、工程資金投入、現(xiàn)金流損失等已經(jīng)高達(dá)6500余萬元?！睋?jù)悉，就項目開發(fā)停滯造成的損失，股東雙方已經(jīng)就此提起訴訟，并已獲法院受理。

同時，對于廈門信托認(rèn)為的中梁·正榮天著潤宸項目無法正常運轉(zhuǎn)、還清貸款情況，榮奔置業(yè)也直言“根本毫無根據(jù)”。該公司舉例說，中梁·正榮天著潤宸直線距離不到800米的一個項目同為正榮旗下的合作項目，卻以超38500元/平米的均價實現(xiàn)了年銷300多套、超10個億的銷售額，且整個集美市場也一直處于島外最火熱的市場狀態(tài)。

事件仍處于僵局之中

對“保險箱事件”始末作出說明的同時，榮奔置業(yè)強調(diào)，廈門信托系違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，在正榮地產(chǎn)廈門區(qū)域公司辦公室搬遷期間，未經(jīng)允許，擅自搬走保險柜（有監(jiān)控視頻為證），“對此，我司擬對參與人員采取進(jìn)一步的法律行動”。

5月18日，廈門信托在微信公號發(fā)文，直言“為維護(hù)投資者利益和國有資產(chǎn)安全，在對方違約在先情況下，我司依法行使合同權(quán)利”。廈門信托表示，目前保險柜安全存放于公司辦公場所，原有封條保持完整，處于7×24小時視頻監(jiān)控中，公司仍將嚴(yán)格依照協(xié)議約定，共同保管印章和銀行賬戶材料。

對于廈門信托的說法，榮奔置業(yè)認(rèn)為，保險柜及保險柜內(nèi)相關(guān)物品的管理，首先應(yīng)當(dāng)遵循各方此前簽署的《投后管理協(xié)議》，而非其他。

榮奔置業(yè)強調(diào)：“廈門信托有限公司聲稱其有權(quán)搬走保險柜并無依據(jù)。同時，廈門國際信托有限公司聲稱將保險柜搬至其公司進(jìn)行’共管’，實際情況是目前保險柜系其單方保管，榮奔置業(yè)并未知曉保險柜存放于何處，更無任何監(jiān)控、監(jiān)管途徑（保險柜原存放于正榮方處時，廈門國際信托有限公司可通過遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控），違背各方共管約定?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波向記者表示，從發(fā)生的糾紛來看，核心點還是對于資金問題意見出現(xiàn)相左：“對于金融機構(gòu)來說，按協(xié)議拿回相應(yīng)的資金和收益是最為核心的，而對于房企來說，推動項目快速上市銷售，加快回款，才是最重要的?！?/p>

張波進(jìn)一步表示，“保交樓”是房企的責(zé)任，金融機構(gòu)并不是第一責(zé)任主體，為了完成 “保交樓”的重要任務(wù)，房企和金融機構(gòu)可以在資金層面進(jìn)行更為靈活調(diào)度，不然很難做好。

“因此，金融機構(gòu)和房企的信任機制建立，雙方需要達(dá)成更高維度的共識，而非只聚焦合作項目本身，將雙方期許拉平?！痹趶埐磥?，“保交樓”的任務(wù)是高于金融機構(gòu)和房企自身利益的，因此在充分做好“保交樓”工作的基礎(chǔ)上，既要對金融機構(gòu)的利益進(jìn)行保護(hù)，也要兼顧房企的可持續(xù)發(fā)展。

截至記者發(fā)稿，雙方各執(zhí)一詞，事件仍未出現(xiàn)實質(zhì)性進(jìn)展。廈門信托向公眾聲明，“我司秉持兼顧各方利益的原則，與相關(guān)方溝通促進(jìn)項目推進(jìn)”。不過，榮奔置業(yè)方面卻向記者強調(diào)：“此次事件爆發(fā)至今，廈門國際信托有限公司從未正式告知過我司系其搬走保險柜，也未就如何處理爭議有過正式溝通?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓  主編：張豫寧

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