出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王迪

(資料圖片僅供參考)

變現(xiàn)還債難，讓樓市降價(jià)出售成為趨勢。但是杭州一法拍房卻在二度流拍之后上演了一場“頂流”的逆襲。

據(jù)阿里拍賣平臺(tái)消息，4月24日，杭州市余杭區(qū)中泰街道桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室不動(dòng)產(chǎn)最終以1.33億元成交，成為杭州“最貴法拍房”。該房源經(jīng)過228輪競拍、延時(shí)223次，吸引5位大佬“同場競技”，競拍的前提是先交599萬保證金。

法拍房數(shù)量及走勢，向來是重要宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場晴雨表。但并不是所有的法拍房都會(huì)上演奇跡，等待它們的結(jié)局通常是折價(jià)出售或者無人問津。

根據(jù)緯房研究院、國信達(dá)數(shù)據(jù)、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)2023年一季度全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）顯示，2023年一季度，全國法拍房掛拍量約為11.08萬套，同比上升17.82%，成交量約為2.83萬套，同比下降2.53%，平均成交折扣率為78.71%。

其中，在全國各類型法拍房中，住宅用房成交率為31.11%，工業(yè)用房、商業(yè)用房成交率分別為30.85%、14.63%。

（來源：緯房研究院、國信達(dá)數(shù)據(jù)、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)2023年一季度全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告）

某業(yè)內(nèi)人士對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，但潛在買家則會(huì)謹(jǐn)慎出手且對(duì)可售項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)甄別，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段。

折價(jià)交易背后的買賣雙方博弈

法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。

搜狐財(cái)經(jīng)查詢阿里拍賣平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，諸多擺上貨架的法拍房起拍價(jià)一般低于市場10%—30%之間，有的甚至低于市場價(jià)40%，且降價(jià)處理在全國城市中上演。

報(bào)告顯示， 2023年1-3月40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是重慶、成都、南寧、鄭州、濟(jì)南，掛拍量分別是6002套、4035套、1710套、1653套、1576套；成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州，成交率分別是81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率較高的城市是溫州、深圳、長沙、上海、北京，成交折扣率在85%以上。

（來源：阿里拍賣平臺(tái)）

相關(guān)人士指出，雖然法拍房往往會(huì)以低于市場價(jià)格進(jìn)行拍賣，但當(dāng)面臨市場下行趨勢，想要通過法拍房的想法也要再三思量，畢竟可能會(huì)入手一個(gè)“燙手山芋”。尤其是，經(jīng)過一年多的深度調(diào)控，房價(jià)“只漲不跌”的信仰逐漸被市場打破。更為重要的是，法拍房市場與正常交易市場一樣，價(jià)格波動(dòng)幅度也很大。

以杭州最貴法拍房為例，該房源并不是第一次上架法拍，其曾在2021年9月兩度拍賣。一拍起價(jià)1.155億元，二拍起價(jià)9240萬元，當(dāng)時(shí)兩次拍賣都有競拍者報(bào)名，但是無人出價(jià)，兩度流拍。

這套高總價(jià)大宅銷聲匿跡1年半后，突然又上了拍賣臺(tái)。根據(jù)2023年4月24日，該房源起拍價(jià)為1.197億元，，保證金為599萬元，增加幅度為10萬元（或整倍數(shù)），線上圍觀人員約3.7萬人。

法拍房從無人問津到實(shí)現(xiàn)高價(jià)出售，一方面離不開2023年開年市場轉(zhuǎn)暖，也離不開房源本身的價(jià)值。

根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）3月二手房成交量達(dá)到了10828套，環(huán)比2月的7396套漲幅約46%，同比去年3月的4524套漲幅更是高達(dá)139%。

此外，這套桃花源“杭松居”別墅是蘇式園林建筑，建筑面積約1050㎡，另有600㎡的地下室（不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積），業(yè)主買入該房時(shí)花費(fèi)6000萬元，裝修花了7300多萬，全屋200噸的紅木定制家具。該房物業(yè)費(fèi)一年需6.5萬，加上兩位管家的工資，該房日常運(yùn)維每年就要18.5萬元。

據(jù)了解，別墅原房主為浙江溫州富商，因做擔(dān)保投資P2P最終失利，欠下約2億元。但賣了好久都沒賣掉，債主等不及，提起了訴訟，于是這套房子進(jìn)入法拍流程。處置單位為杭州市中級(jí)人民法院。

杭州“杭松居“

雖然起拍價(jià)較上一輪高出420萬元，成交價(jià)格刷新了記錄，但是并不能改變其折價(jià)出售的事實(shí)。據(jù)了解，該宗房源的市場價(jià)為1.71億元。

另據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度，北京法拍住宅成交均價(jià)為4.42萬元/平方米，成交單價(jià)處于市場低位，這是成交單價(jià)連續(xù)10個(gè)月在6萬元/平方米以下。平均成交折扣為6.99折，連續(xù)兩個(gè)季度（6個(gè)月）在8.0折以下。

廈門、寧波、杭州成法拍房高成交率“大戶”

法拍房的來源主要有商業(yè)貸款、民間借貸、司法沒收以及無主財(cái)產(chǎn)等形式。當(dāng)一套房子被迫法拍時(shí)，也意味著個(gè)人或家庭陷入危機(jī)，不僅是生活遭遇起伏，也是家庭財(cái)富的流失。

此外，受政策收緊、樓市下行等因素影響，雖然法拍房掛牌數(shù)量激增，但是市場成交量不升反降。

據(jù)中指最新監(jiān)測，2022年，全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高，達(dá)到60.6萬套，其中住宅掛拍套數(shù)更是突破30萬套。但受法拍房限購政策收緊、房地產(chǎn)市場調(diào)整加劇等因素影響，成交套數(shù)并未隨掛拍套數(shù)增加有所提升，全年僅11.8萬套，同比下降近15%。

就2023年來看，報(bào)告顯示，2023年一季度，全國法拍房掛拍量同比上升17.82%，成交量同比下降2.53%，基本延續(xù)了2022年法拍房的趨勢，但是成交量降幅有所收窄。

對(duì)此，北京房產(chǎn)律師戴金花對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，糾紛被訴至法院，被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房屋數(shù)量增多，但是購買法拍房的人變少。一方面是政策約束，因?yàn)樽罡咴簩⒎ㄅ姆考{入各地房地產(chǎn)限購政策約束范圍，受限購約束的競買人不被允許參與法拍房競拍；另一方面受樓市下行，購房人購房意愿下降等影響，這讓法拍房的優(yōu)勢已經(jīng)不那么突出。

亦有相關(guān)人士認(rèn)為，雖然疫情反復(fù)，諸多行業(yè)受到巨大沖擊，全球經(jīng)濟(jì)衰退，在如此惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，工廠倒閉潮、失業(yè)潮接踵而來，大量的失業(yè)人員因無法償還房貸而出現(xiàn)斷供，自然出現(xiàn)了大量的法拍房。

就法拍房的成交特點(diǎn)來看，報(bào)告顯示，今年1-3月，40個(gè)大中城市中，法拍房成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州，成交率分別為81.22%、74.53%、73.39%；流拍率較高的城市則是蘭州、呼和浩特、濟(jì)南、西寧、哈爾濱。

由此可以看出，熱門城市的法拍房成交率往往高于經(jīng)濟(jì)動(dòng)能不足的城市。“年初是法拍房的淡季，一般年底會(huì)有較大幅度的增長，全國大概率都是這樣子。但是北上廣成交量一般都會(huì)好一點(diǎn)?！蹦澄怀Ｄ陱氖路ㄅ墓ぷ鞯臉I(yè)內(nèi)人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

1-3月全國40個(gè)大中城市法拍用房成交情況 來源：緯房研究院、國信達(dá)數(shù)據(jù)、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)分析報(bào)告

以北京為例，據(jù)北京法拍房顯示，2023年3月，北京法拍房單月成交273套創(chuàng)12個(gè)月新高，流拍205套，撤回+中止+暫緩116套，成交金額約26.2億元。

其中，3月份成交率為46%，流拍率為34%，撤回+中止+暫緩的房源數(shù)量占到20%。3月單套參拍人數(shù)為6.8人次，比2月份的7.8人次降低了12.8%，通過參拍人數(shù)可以看出市場的火熱程度，在新房、二手房市場的帶動(dòng)下法拍市場競爭比較激烈。

（來源：北京法拍房）

法拍房交易往往受市場波動(dòng)影響，對(duì)于想要趁機(jī)撿漏法拍房的購房者，戴金花則提醒稱：購買法拍房具有風(fēng)險(xiǎn)。購買時(shí)一定要注意，執(zhí)行人相關(guān)信息及涉訴情況，房屋的居住使用情況、租賃使用情況以及裝修情況。比如，買賣不破租賃、居住權(quán)問題。再比如，一般法院對(duì)戶口信息不主動(dòng)審查，需要自己核實(shí)。

“購房者需要跟法官核實(shí)具體現(xiàn)狀的情況如何交付，以什么為標(biāo)準(zhǔn)等，從而避免導(dǎo)致后續(xù)糾紛。比如，我們?cè)?jīng)做過案子中，法院拍賣別墅拍賣公告稱以現(xiàn)狀交付為準(zhǔn)備，但現(xiàn)狀中是否包括圍墻并沒有特別的標(biāo)明?！?/p>

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