經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)什么最保值？經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)什么東西最保值？

一般來說，在經(jīng)濟(jì)衰退和經(jīng)濟(jì)大蕭條之前，家庭債務(wù)都會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的增長。

家庭債務(wù)從何而來呢?一部分是消費(fèi)債務(wù)，一份是房地產(chǎn)按揭貸款債務(wù)，當(dāng)債務(wù)過重影響到經(jīng)濟(jì)，或是經(jīng)濟(jì)不好影響到人們還債時(shí)，不管從哪個(gè)角度來看，最保值的永遠(yuǎn)都不會(huì)是房子。

在經(jīng)濟(jì)大蕭條開始時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)居民支出大幅下降的情況;大蕭條之所以如此嚴(yán)重，就在于自主支出出現(xiàn)大幅持續(xù)下降。

收入影響消費(fèi)，消費(fèi)又反過來影響收入，從而形成一個(gè)惡性循環(huán)。

可以說，在經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，最不值錢的可能就是“房子”。

經(jīng)合組織(OECD)16個(gè)成員國在經(jīng)濟(jì)大衰退期間的研究顯示，1997年至2007年，家庭債務(wù)增加最多的國家恰好是那些在2008年至2009年間居民支出下降最大的國家。

而居民支出下降，更大的原因是由于家庭債務(wù)引起的，而家庭債務(wù)中，占比最大的一部分，莫過于房債了。

因而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)大蕭條來臨時(shí)，房子是剛需，但恰恰也并非是必需的，經(jīng)濟(jì)蕭條來臨時(shí)，最容易受到影響的，就是房產(chǎn)價(jià)格。

以美國為例，從2006年到2009年，全美房?jī)r(jià)整體上下降了30%，并且一直保持在低位，到2012年末僅有小幅恢復(fù)。

而房?jī)r(jià)的下跌，反過來又會(huì)對(duì)低凈值家庭造成更大的打擊。

原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@部分群體的財(cái)富幾乎全部都來自于房屋資產(chǎn)，除了房子之外，他們沒有更值錢的東西。

不僅如此，事實(shí)上由于低凈值家庭擁有非常高的債務(wù)負(fù)擔(dān)(房貸)，因此這將進(jìn)一步擴(kuò)大債務(wù)和貧困的程度。

以我國為例，目前絕大多數(shù)家庭都是通過貸款購買剛需房，手里并沒有多余的現(xiàn)金流和資產(chǎn)，每個(gè)月還要還一定的房貸。

我們完全可以做一個(gè)猜想：

假設(shè)你擁有一套價(jià)值100萬人民幣的房子，但這房子并不完全屬于你，你自己只花費(fèi)了20%的首付即20萬，你還有80萬的住房抵押貸款背負(fù)著。

現(xiàn)在我們假設(shè)房?jī)r(jià)因經(jīng)濟(jì)大蕭條下跌20%的話，這意味著什么?

你意味著你依然還要還銀行80萬的貸款，但你這套房子只值80萬的市場(chǎng)價(jià)了，你以為你虧損了20萬嗎?

不對(duì)。

房?jī)r(jià)下跌后，100萬的房子只值80萬，你還要背負(fù)銀行80萬的貸款，如果貸款期限為三十年的話，算上利息，你至少要虧損50萬以上。

杠桿乘數(shù)是5，房?jī)r(jià)下降20%導(dǎo)致房產(chǎn)所有者的資產(chǎn)下降100%，放大了5倍。

一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條，最不保值的可能就是房子。盡管你的房產(chǎn)可以被賣掉，但你的住房貸款能不能賣掉?

并不能，你要么一次性還清，但在經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，這幾乎是不可能的事情，要么你就承擔(dān)因房?jī)r(jià)下跌所帶來的巨額損失，這會(huì)導(dǎo)致馬太效應(yīng)，貧者越貧。

這也是為什么，如今我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)大而不能倒的根本原因。

還是以美國為例，從2006年到2009年，盡管全美房?jī)r(jià)只下降了30%，但因?yàn)樨毟F的房產(chǎn)所有者是加了杠桿買房的(貸款)，因此他們的財(cái)富凈值下降得更多。

因?yàn)榈蛢糁导彝サ母軛U比率高達(dá)80%，因此房?jī)r(jià)只要下降30%就足以毀掉他們的所有凈值，變成一個(gè)零資產(chǎn)的家庭(算上貸款)。

這是經(jīng)濟(jì)大蕭條所帶來的一個(gè)容易被我們所忽略的危機(jī)：一旦房?jī)r(jià)下跌，我們只看到了房?jī)r(jià)的下跌，卻沒有看到背后的房貸問題，由于杠桿乘數(shù)的存在，負(fù)債的房產(chǎn)所有者資產(chǎn)凈值下降的幅度將大得多。

2007年到2010年，美國普通家庭的資產(chǎn)凈值從30000美元下降到幾乎為零。哪怕是中產(chǎn)以上的群體，他們的平均凈值也從320萬美元下降到了290萬美元。

高負(fù)債加上房?jī)r(jià)的大幅下跌，會(huì)進(jìn)一步拉開富人和窮人的差距。

今天的國內(nèi)家庭大多數(shù)都購買了一套剛需房，且?guī)缀醵际峭ㄟ^首付+按揭貸款的方式購買的，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條，房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)下降，按揭貸款繼續(xù)還，不管你是選擇賣掉房子，還是選擇不賣房子，你都會(huì)承擔(dān)極大的損失。

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表研究中心的數(shù)據(jù)顯示，我國居民杠桿率由1993年的8.3%增加至2021年的62.2%，就在2009年前后，居民杠桿率的增速明顯增加，在1993年到2008年的16年時(shí)間里，我國居民杠桿率僅增加了9.6%，但2009到2021年的12年時(shí)間里，我國的居民杠桿率增加了44.3%。

這也正好印證了我在本文開頭所說的那句話：“在經(jīng)濟(jì)衰退和經(jīng)濟(jì)大蕭條之前，家庭債務(wù)都會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的增長。”

大部分人選擇首付購房，如今我們的房?jī)r(jià)也維持在了一個(gè)市場(chǎng)的高位，如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條的話，可以預(yù)見的是，除了少數(shù)幾個(gè)地區(qū)，房?jī)r(jià)的下跌幾乎是全國范圍內(nèi)的，唯一的不同差異就在于，有的地方跌得少一些，有的地方跌得多一些。

房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必就有人及時(shí)止損賣房，而按揭貸款并不會(huì)因房?jī)r(jià)的下跌而下跌，這又會(huì)無形之中引發(fā)銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，在大蕭條時(shí)期，房子不僅不保值，相反，房子還會(huì)讓你的資產(chǎn)劇烈貶值，至于到底貶值多少，取決于你是何時(shí)購房的，如果是十年前就購房了，那么影響對(duì)你是微乎其微的。

但如果你是今天才分期購房的，每月的還款加上房?jī)r(jià)的下跌，輕則虧損幾十萬，重則無力償還房貸直接破產(chǎn)清算。

過去我們相信房地產(chǎn)可以讓我們的財(cái)富增值，到今天變成了相信房地產(chǎn)可以讓我們的財(cái)富保值，這個(gè)說法其實(shí)是經(jīng)不住推敲的。

當(dāng)然，如果你是全款購房，又是在房?jī)r(jià)低時(shí)入手的，那另當(dāng)別論。

反之，如果你手里有多套房都需要償還房貸，地段也不是很好的話，建議早點(diǎn)脫手。

至于黃金，增值的功能不多，但保值的確是實(shí)打?qū)嵉?，黃金滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于稀缺的一切定義，例如總量不變，易保存，可交易，全球都認(rèn)可等等。

亂世黃金，盛世古董，這話是有一定的道理的。

我們都希望永遠(yuǎn)不要發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條，但自人類有金融產(chǎn)品以來，開創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)學(xué)以來，經(jīng)濟(jì)大蕭條在全球已經(jīng)大大小小發(fā)生了好幾起了，我想經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜不是靠技術(shù)的進(jìn)步就可以完全規(guī)避的。

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