筆者認(rèn)為，炒房實(shí)現(xiàn)的收益對(duì)于上市企業(yè)來(lái)說(shuō)只能是“錦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客為主，荒怠主業(yè)。

——盤(pán)和林

2008年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展異常迅速，大量資金源源不斷地流入，而這其中，上市公司同樣不甘人后。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日收盤(pán)，A股共有3616家上市公司，其中，1808家在2019年一季報(bào)中披露持有投資性房地產(chǎn)情況，1793家持有投資性房地產(chǎn)不為0，這表明A股至少有半數(shù)上市公司在“囤房”。從增長(zhǎng)率來(lái)看，2014年至2018年，該數(shù)據(jù)的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到24.38%。

幾日前，“*ST海馬(即海馬汽車(chē)(000572))巨虧16億、賣(mài)400套房”的消息在網(wǎng)上刷屏，消息指出，海馬汽車(chē)在主業(yè)經(jīng)營(yíng)不善的情況下，靠賣(mài)房保殼，一夜之間，“海馬汽車(chē)”變“海馬地產(chǎn)”?？梢哉f(shuō)，如今上市公司不僅把投資性房地產(chǎn)作為處理閑置資金的一種方式，甚至開(kāi)始靠著房地產(chǎn)增加自身的利潤(rùn)。

不只是海馬汽車(chē)，2016年，主營(yíng)電氣的深圳惠程(002168)公司，同樣連賣(mài)12套房，并靠著處置房產(chǎn)的利潤(rùn)所得，為公司貢獻(xiàn)了近40%的凈利潤(rùn);2017年，主營(yíng)奶粉的貝因美(002570)公司也是通過(guò)售賣(mài)7套房產(chǎn)，成功保殼;2018年，主營(yíng)電子的宇順電子(002289)公司更是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)獲利6800萬(wàn)元，一舉助轉(zhuǎn)虧為盈，避免因連續(xù)虧損而被“ST”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，115家上市公司在2018年年報(bào)中披露了“公允價(jià)值法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益”，其中，77家以公允價(jià)值法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)損益為正，19家為零，19家為負(fù)。換言之，2018年，66.96%的公司因“囤房”獲利，83.48%的公司實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)保值。

實(shí)際上，不論是實(shí)務(wù)研究還是理論上，都證實(shí)了大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)還是緣于該行業(yè)的高回報(bào)率。以2015年為例，房地產(chǎn)上市公司平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為6.31%，而同期制造業(yè)上市公司平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率只有2.33%。房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)之間投資回報(bào)率的落差形成了極大的套利空間，這無(wú)疑促使了大量企業(yè)將資金投向房地產(chǎn)行業(yè)。

不過(guò)，企業(yè)的“不務(wù)正業(yè)”所產(chǎn)生的影響也要分兩方面來(lái)看。

其一，從市場(chǎng)影響來(lái)分析，上市公司熱衷囤房一定程度上加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，但直至目前并沒(méi)有明顯的證據(jù)表明房?jī)r(jià)與上市公司上漲有著非常密切的關(guān)系，也就是說(shuō)，上市公司投資性房地產(chǎn)增加的需求并不足以推動(dòng)價(jià)格的異常增長(zhǎng)。

但需要注意的是，價(jià)格只是市場(chǎng)的一個(gè)方面，上市公司投資房產(chǎn)更為嚴(yán)重的后果是對(duì)需求的擠占，對(duì)于供需市場(chǎng)并不均衡的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，上市公司囤房實(shí)際上是在與民爭(zhēng)利。目前，大中型城市市場(chǎng)上，商品房數(shù)量供給非常有限，在上市公司這些具有明顯資金 優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)投資客戶(hù)的擠壓和爭(zhēng)奪下，普通民眾的需求被擠占，往往需要付出更高的溢價(jià)，因此，上市公司囤房的后果即使在價(jià)格上沒(méi)有體現(xiàn)，還是會(huì)從需求端影響到普通購(gòu)房者。

其二，就企業(yè)自身而言，多數(shù)囤房的上市公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最新數(shù)據(jù)更是顯示，紅星美凱龍持有的投資性房地產(chǎn)超過(guò)了萬(wàn)科，對(duì)于此種現(xiàn)象，不少人會(huì)產(chǎn)生質(zhì)疑，如此巨量的投資是否會(huì)擠占公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

在筆者看來(lái)，上市公司對(duì)于房地產(chǎn)的投資是具有門(mén)檻效應(yīng)的，即在投資初期，該項(xiàng)投資有助于提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，緩解融資約束，從而對(duì)公司的主業(yè)起到“補(bǔ)償效應(yīng)”，但當(dāng)投資超過(guò)了一定限度，高利潤(rùn)驅(qū)使下的房地產(chǎn)投資將會(huì)擠占企業(yè)正常投資資源。進(jìn)一步而言，“不務(wù)正業(yè)”可能造成對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的懈怠和相關(guān)人員的錯(cuò)配問(wèn)題，從而有損企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，特別是創(chuàng)新型企業(yè)，面對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)的利潤(rùn)誘惑，具有長(zhǎng)期性、高風(fēng)險(xiǎn)性的項(xiàng)目或會(huì)被簡(jiǎn)單粗暴的房地產(chǎn)投資所替代。

不過(guò)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于發(fā)展的黃金期，禁止上市公司投資房地產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)也是不合理的。并且，為了實(shí)現(xiàn)額外投資收益，上市公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為也無(wú)可厚非，但需要注意的是，炒房實(shí)現(xiàn)的收益對(duì)于上市企業(yè)來(lái)說(shuō)只能是“錦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客為主，荒怠主業(yè)。與此同時(shí)，囤房行為造成的市場(chǎng)問(wèn)題可能會(huì)擾亂股市與樓市的正常秩序，繼而也是對(duì)資本市場(chǎng)資源的浪費(fèi)，因此，“不務(wù)正業(yè)”始終只是救命稻草，要實(shí)現(xiàn)真正意義上的發(fā)展，上市公司還是要從產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)模式入手，找到公司發(fā)展的動(dòng)力之源。

(作者盤(pán)和林系應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，系地產(chǎn)深度報(bào)道專(zhuān)欄作家，以上僅代表個(gè)人意見(jiàn)，不代表本報(bào)觀點(diǎn))

標(biāo)簽： 上市公司 囤房