第一財(cái)經(jīng) 作者：孫夢(mèng)凡

(相關(guān)資料圖)

時(shí)值盛夏，河北省會(huì)石家莊最火熱的，不是此起彼伏的搖滾音樂節(jié)，而是隱藏在居民區(qū)深處、外觀破舊卻被家長瘋搶的“學(xué)區(qū)房”。

小區(qū)道路狹窄、電線纏繞半空、樓道印滿廣告......如果僅從居住視角，這絕不算“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，但就在石家莊某上述外觀的小區(qū)，近期成交了一套26平方米、售價(jià)112萬的房源，雖然總價(jià)不算高，但折合單價(jià)超過四萬每平米，比周邊改善新盤價(jià)格還要高，且為全款支付。

之所以能賣到上述價(jià)格，只因該小區(qū)與熱門中學(xué)相隔一墻，是當(dāng)?shù)貙?shí)打?qū)嵉囊痪€“學(xué)區(qū)房”。日前，石家莊發(fā)布2024年義務(wù)教育招生方案，嚴(yán)格落實(shí)網(wǎng)上報(bào)名、就近入學(xué)等原則，這讓一些原本打算跨區(qū)操作的家長措手不及，于是緊急趕在入學(xué)報(bào)名前，全款買下學(xué)區(qū)房。

“往年七八月份是市場(chǎng)淡季，學(xué)區(qū)房行情也比較穩(wěn)定，今年招生文件發(fā)布后一周，我們店里賣出去了30多套學(xué)區(qū)房，硬生生把成交拉成了‘旺季’水平，不過部分房源確實(shí)價(jià)格偏高。”當(dāng)?shù)匾恢薪楸硎尽?/p>

與熱門中學(xué)一墻之隔，“老破小”搖身成為“硬通貨”；與學(xué)區(qū)房?jī)H一街之隔，街外的房子均價(jià)更低，在當(dāng)下樓市低迷之際，仍有一些特殊情況促成高熱案例，為市場(chǎng)行情添上意外的一筆。

“老破小”為何賣出百萬高價(jià)？

26平方米“老破小”售價(jià)超百萬！日前，石家莊一套房源成交圖在業(yè)內(nèi)流傳。

圖片顯示，當(dāng)?shù)匚挥跓衢T中學(xué)旁的市梆子劇院宿舍，一套26.15平方米的“蝸居房”以112萬元成交，折合單價(jià)42830元/平方米，比周邊改善新盤均價(jià)都高。“老破小”何以賣出高價(jià)？引發(fā)廣泛關(guān)注。

近日，記者來到經(jīng)手該房源成交的門店，相關(guān)中介表示，上述房源成交信息確實(shí)為真，房子是在頂樓的位置，業(yè)主前幾天全款買下，純粹是為了落戶位置，以方便孩子就讀一流中學(xué)。“因?yàn)榉啃捅容^特殊，房本面積僅26平方米，所以折合算下來單價(jià)較高。”

不僅是這套房子，據(jù)中介透露，此前一周時(shí)間，他所在門店成交了30多套房，其中大多為家長購置的學(xué)區(qū)房。即便在該片區(qū)已工作近十年，這番情況也讓他有些詫異。

“正常來說，每年七八月份是成交淡季，學(xué)區(qū)房會(huì)有成交，但是比較均勻，因夏季高溫看房的人也會(huì)變少，業(yè)主心理預(yù)期下降后，甚至?xí)晕⒔祪r(jià)出售。”中介稱，但近一周來，門店不僅成交明顯增多，價(jià)格也有上漲，最忙的一天陪家長去過戶，一直到深夜才結(jié)束。

市場(chǎng)淡季為何波瀾泛起？這要從石家莊最新發(fā)布的招生政策說起。

7月12日深夜，《石家莊市2024年義務(wù)教育招生入學(xué)工作實(shí)施方案》正式公布，文件表示，要根據(jù)國家“高效辦成一件事”和開展義務(wù)教育陽光招生專項(xiàng)行動(dòng)有關(guān)要求，全面推行招生平臺(tái)一站式招生，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)名、材料審核和招生錄取一網(wǎng)通辦全覆蓋。

相較往年，該文件有一明顯變化，即全部轉(zhuǎn)為線上報(bào)名。去年，石家莊曾選取37所公辦小學(xué)進(jìn)行線上信息采集試點(diǎn)，其他學(xué)校仍然采用線下報(bào)名。今年，長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)全部公辦義務(wù)教育學(xué)校入學(xué)，采取線上登記方式進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)入學(xué)招生“陽光化”。

與此同時(shí)，全面落實(shí)義務(wù)教育免試就近入學(xué)規(guī)定，公辦義務(wù)教育學(xué)校招收的本地戶籍適齡兒童、少年，全部由就近入學(xué)方式確定，除依規(guī)調(diào)劑的學(xué)生外，不得招收片區(qū)外的適齡兒童、少年入學(xué)。

“今年的招生方案，要求網(wǎng)上報(bào)名，原則上就近入學(xué)，戶口本和房本一致，托關(guān)系上學(xué)的路子不行了。之前雖然也提就近入學(xué)，但有跨區(qū)就讀的辦法，比如點(diǎn)招掐尖等，今年卡得特別嚴(yán)。”上述中介稱，最近買房的不少客戶，都是此前打算跨區(qū)就讀、但新政策下路子被堵住，才轉(zhuǎn)身去買學(xué)區(qū)房的。

記者在2023年版的招生方案中看到，相關(guān)文件也表示全面落實(shí)義務(wù)教育免試就近入學(xué)規(guī)定，同時(shí)列明了諸多違規(guī)招生行為，比如杜絕提前招生和掐尖招生；嚴(yán)禁以減免學(xué)費(fèi)、虛假宣傳、照顧分班等方式招攬和爭(zhēng)搶生源；嚴(yán)禁借轉(zhuǎn)學(xué)名義變相掐尖招生；取消各類特長生招生等。

但在現(xiàn)實(shí)中，跨區(qū)上學(xué)的情況并不少見。一位家長告訴記者，自己孩子今年要上初中，如果在片區(qū)內(nèi)只能讀較一般的學(xué)校，因孩子學(xué)習(xí)成績(jī)較好，原本通過“點(diǎn)招”方式，鎖定了另外一所優(yōu)質(zhì)民辦初中。“點(diǎn)招即學(xué)校推薦排名靠前的學(xué)生，去相應(yīng)學(xué)?？荚?，考過了就能就讀。”

該家長還稱，除了通過“點(diǎn)招”，還有更直接的花錢操作方式，中介費(fèi)“十萬起”。上述中介也表示，此前一些學(xué)校會(huì)留部分名額，這就有了“暗箱操作”的空間。不過，在“義務(wù)教育陽光招生”政策下，這些路子都行不通了，家長原本通過“點(diǎn)招”鎖定的學(xué)校，現(xiàn)在也泡湯了。

“因?yàn)閳?bào)名時(shí)間緊張，才出現(xiàn)特殊的溢價(jià)成交案例。”上述中介表示，有家長上午來店里就不走了，說今天必須把事情辦好，只看總價(jià)低的學(xué)區(qū)房，上午簽合同、第二天就去過戶，為報(bào)名入學(xué)做準(zhǔn)備。

學(xué)區(qū)房再受追捧

義務(wù)教育陽光招生，是當(dāng)下政策所向。

今年四月份，教育部曾發(fā)布通知，將開展2024年義務(wù)教育陽光招生專項(xiàng)行動(dòng)，堅(jiān)決整治“暗箱操作”“掐尖招生”等現(xiàn)象，嚴(yán)肅查處各類跟招生入學(xué)掛鉤、關(guān)聯(lián)的收費(fèi)行為，嚴(yán)格規(guī)范招生行為。教育部還成立了專項(xiàng)工作組開展調(diào)查督導(dǎo)，要求各地教育行政部門全面排查招生工作。

石家莊本次政策，也是對(duì)義務(wù)教育陽光招生專項(xiàng)行動(dòng)有關(guān)要求的落實(shí)。不過，對(duì)“一心為娃”的家長來說，教育從不是一件簡(jiǎn)單的事，擇校更是搶在“起跑線”的第一步。當(dāng)下，不僅是今年著急入學(xué)的家庭，其他家長也開始提前考慮，是否要趁早買入“學(xué)區(qū)房”？

“明年小升初現(xiàn)在還在焦慮買房，不知道會(huì)不會(huì)耽誤孩子上學(xué)？”“新政出臺(tái)后，學(xué)區(qū)房會(huì)一直漲嗎？我家孩子過幾年上學(xué)，需要現(xiàn)在就去搶房嗎？”社交平臺(tái)上，不少當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友如此詢問。

有人在政策出臺(tái)后，毫不猶豫“上了車”。一位家長告訴記者，招生政策出來后，自己一天時(shí)間就完成了買房、過戶等事宜，兩個(gè)孩子的學(xué)區(qū)已準(zhǔn)備妥當(dāng)。“65平方米的戶型總價(jià)132萬，雖然有溢價(jià)，但老大上初中著急用，后續(xù)老二還可以繼續(xù)用。如果不是兩個(gè)孩子，可能就不考慮了。”

另一家長也表示，凌晨聽說政策后，立馬就坐不住了，有朋友的孩子確實(shí)已被“退回”，需要按正常劃片入學(xué)。自家孩子明年也即將幼升小，為了讓孩子到更好的學(xué)校，還是決定上車學(xué)區(qū)房，即便溢價(jià)“高到離譜”。與此同時(shí)，盡量選擇好戶型好樓層，方便未來自住需求。

在石家莊一熱門學(xué)區(qū)房附近，記者看到某中介門店只剩店長“留守”，其他人都已帶客戶去看房。該店長表示，自從石家莊招生政策出臺(tái)后，最近門店成交的房源，幾乎都是家長為孩子謀劃學(xué)區(qū)房，小區(qū)均價(jià)兩萬左右，家長大多優(yōu)先選擇總價(jià)低、小面積房型，成交量確實(shí)比以前多。

另一熱門小區(qū)人流也絡(luò)繹不絕，中介甚至在門口支起了賣房牌子。據(jù)中介稱，這兩天該小區(qū)成交了不少房源，大多是之前參加“點(diǎn)招”被退回的，價(jià)格每平米大約上漲1000～2000元左右。“小區(qū)房齡老，總價(jià)比附近學(xué)區(qū)房低，一室一廳總價(jià)約110萬～130萬，新房源還在不斷掛出來。”

看到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)掀起“小高潮”，有的二手房業(yè)主蠢蠢欲動(dòng)，試圖趁機(jī)漲價(jià)。

記者在中介平臺(tái)看到，當(dāng)?shù)啬碂衢T學(xué)區(qū)房小區(qū)，最近一周上新了33套房，其中有房源面積66平方米，掛牌價(jià)160萬元，均價(jià)達(dá)到25106元/平方米，而該小區(qū)掛牌均價(jià)僅19064元/平方米。“這邊的頂樓房源，以前賣110萬左右，現(xiàn)在已經(jīng)沒這個(gè)價(jià)格了，業(yè)主會(huì)想漲價(jià)十幾萬。”

附近一房齡高達(dá)30年的老舊小區(qū)，因建成年代較為久遠(yuǎn)，小區(qū)路面及樓棟都已經(jīng)老舊，但因在一流初中附近，看房人群和中介不時(shí)出現(xiàn)，且有新掛牌房源價(jià)已經(jīng)明顯超過小區(qū)均價(jià)，53平方米的房源售價(jià)140萬元，每平米均價(jià)兩萬六左右，而該小區(qū)近半年成交均價(jià)僅兩萬每平。

跟不久前掛牌的房源相比，新上架房源也明顯有溢價(jià)，比如該小區(qū)今年5月上架的一套53平方米的房源，售價(jià)大約135萬元；今年6月上架的一套66平方米的房源，售價(jià)也僅135萬元；去年九月掛牌的一套房，73平方米售價(jià)135萬元，都比那套總價(jià)140萬的價(jià)格更低。

另一平時(shí)很少有房源掛牌、流通量很小的小區(qū)，這兩天也上架了三套房。一套7月16日掛牌的房源，面積77平方米掛牌價(jià)159萬元，一周時(shí)間幾乎每天都有帶看；另一16日掛牌的新房源，面積62平方米售價(jià)132萬元，帶看同樣不少，原因都是房源“步行3分鐘到某某中學(xué)”。

專家：市場(chǎng)局部繁榮會(huì)回歸理性

在歷來地產(chǎn)周期中，“學(xué)區(qū)房”一直是較為特殊的存在，一方面受各地入學(xué)、劃片等政策影響較大，另一方面，家長對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐，短期內(nèi)并不會(huì)輕易消失。

經(jīng)手那套“四萬一平”房源的中介告訴記者，自己在該片區(qū)工作已經(jīng)近十年，十年時(shí)間起伏，見證過市場(chǎng)數(shù)次調(diào)整，相較而言，一流梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房確實(shí)比較保值，至少不會(huì)“跌太多”。

“這個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)是從15年漲起來的，以前每平米八九千，有人花90萬就買套房，現(xiàn)在最起碼能漲百萬左右。家長不是出于投資目的，只為孩子教育，但從最后結(jié)果來看是賺的。”他稱，疫情期間學(xué)區(qū)房也有所掉價(jià)，但從去年初開始，片區(qū)價(jià)格又開始上行，每平米上漲三千左右。

他還表示，即便只有一街之隔，旁邊沒有被劃入相應(yīng)學(xué)區(qū)的小區(qū)，均價(jià)便比街的另一邊低一萬左右。“房子老不是問題，一樣有人出手去買。”他稱，背后支撐力都是重視教育的家長，認(rèn)可附近學(xué)校的教育資源，不僅重成績(jī)也重素質(zhì)教育，于是才愿意為房子買單。

對(duì)上述現(xiàn)象，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴記者，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)局部熱潮，一定程度上反映出，在教育資源競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，家長對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追求從未減弱，這使得學(xué)區(qū)房在市場(chǎng)調(diào)整期仍具有一定的吸引力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，石家莊最近的學(xué)區(qū)房熱潮，是政策釋放引發(fā)局部市場(chǎng)繁榮，購房需求短期集中釋放的結(jié)果，對(duì)家長來說，必須符合政策規(guī)定，且要助力孩子教育。

即便如此，在上述中介看來，當(dāng)下市場(chǎng)還是有些“非理性”了。他舉例稱，現(xiàn)在系統(tǒng)上新的不少房源，溢價(jià)都偏高了，有的房子正常賣100萬左右，現(xiàn)在掛牌價(jià)150萬，明顯高于市場(chǎng)價(jià)值。“最近成交高，是因?yàn)榧议L時(shí)間太緊，漲價(jià)的也能賣出去，后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)回歸理性。”

李宇嘉表示，等這波需求釋放完以后，學(xué)區(qū)房局部高熱的情況會(huì)穩(wěn)定下來，目前很多城市也在發(fā)力教育均等化、集團(tuán)化、普惠化等，尤其是對(duì)省會(huì)城市來講，因省內(nèi)其他城市人口大量遷入，對(duì)教育公平的需求是很迫切的，會(huì)逐漸縮小學(xué)校間的質(zhì)量差距，學(xué)區(qū)房的高熱也會(huì)降溫。

關(guān)榮雪也認(rèn)為，隨著教育政策的逐步完善和教育資源的逐步均衡化，未來學(xué)區(qū)房回歸市場(chǎng)正常價(jià)值可能是趨勢(shì)。各地政府在推動(dòng)教育資源均衡化方面已經(jīng)采取了多項(xiàng)措施，例如增加教育投入、優(yōu)化學(xué)校布局、促進(jìn)教育公平等，這些都有助于減少學(xué)區(qū)房的非理性溢價(jià)。

一位沒有著急買學(xué)區(qū)房的家長告訴記者，如果未來能控制住點(diǎn)招、掐尖等現(xiàn)象，學(xué)生都落實(shí)就近入學(xué)，優(yōu)質(zhì)生源不被集中到個(gè)別學(xué)校，未來學(xué)校之間的水平也許會(huì)拉平。“但過程應(yīng)該很漫長，現(xiàn)在的政策不是終點(diǎn)，還需要各個(gè)學(xué)校都配有好老師，真正實(shí)現(xiàn)資源均衡。”

從石家莊整體房?jī)r(jià)情況看，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，6月份，石家莊市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.18%，平均價(jià)格為11982元/平方米；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.75%，樣本平均價(jià)13134元/平方米，市場(chǎng)仍在調(diào)整周期，二手房?jī)r(jià)格仍待企穩(wěn)。

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