兩房債券，關(guān)于最近美國兩大房貸機(jī)構(gòu)“房利美”和“美“房地產(chǎn)(以下簡稱“兩房”)從紐約證券證券交易所退市轉(zhuǎn)出一事，更多地了解美國的房利美和房地美及其股票和債券。準(zhǔn)備了相關(guān)背景知識的解答。想要了解更多可以看下美國樓市

問題1:房利美和房地美是什么樣的企業(yè)?如何看待兩房在中， 美國金融體系中的地位?

答：“房利美和房地美”是美國，最大的兩個住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的簡稱，即聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會(房利美)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司。“房利美和房地美”是由美國國會成立的政府資助企業(yè)，旨在為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定和持續(xù)的支持，并提高住房抵押貸款的可用性。

這兩個機(jī)構(gòu)開展的業(yè)務(wù)是美國住房政策的重要組成部分。美國住房政策是政府的公共政策之一。自1932年聯(lián)邦住房貸款銀行系體系建立以來，以“兩棟房子”為主，私人抵押貸款機(jī)構(gòu)為輔的二手房抵押貸款市場逐漸形成。通過政府干預(yù)和市場化運(yùn)作相結(jié)合，為住房建設(shè)提供資金保障。房利美和房地美是美國房地產(chǎn)市場的支柱。兩家機(jī)構(gòu)承銷或購買的房地產(chǎn)貸款約占美國居民房地產(chǎn)市場的50%，自次貸危機(jī)以來已達(dá)到80%以上。

房利美和房地美不僅在美國，的房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著重要作用，而且在金融市場的穩(wěn)定中也發(fā)揮著重要作用。這兩家機(jī)構(gòu)擁有和擔(dān)保的資產(chǎn)約為5.5萬億美元。在房利美和房地美債券的投資者中，70%以上是美國，的國內(nèi)投資者，如養(yǎng)老基金、共同基金、商業(yè)銀行和保險公司，它們發(fā)揮著系統(tǒng)和關(guān)鍵的作用。

在次貸危機(jī)爆發(fā)之初，美國政府也依靠這兩家機(jī)構(gòu)來緩解危機(jī)，并采取了一系列措施，如降低資本要求和擴(kuò)大單一貸款上限，以增強(qiáng)它們在中危機(jī)解決中的作用。隨著危機(jī)的加深，美國的房地產(chǎn)市場得到了很大的調(diào)整，而由于自身管理不善，這兩家機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了問題。隨后，美國政府接管了“兩房”，并明確表示支持。目前，除了財(cái)政部向兩房優(yōu)先股注資總計(jì)約1450億美元外，美國政府已承諾在2012年底前向兩家機(jī)構(gòu)無限制注資，以彌補(bǔ)凈虧損。此后，兩家機(jī)構(gòu)仍可在各自2000億美元的限額內(nèi)申請財(cái)政部注資。此外，美聯(lián)儲和財(cái)政部購買了超過1.4萬億美元的美兩房債券，約占兩房擁有和擔(dān)保的總資產(chǎn)的25%，成為兩房債券的最大持有者。

美國政府曾多次承諾，未來的任何改革都將保證房利美和房地美償還相關(guān)債務(wù)的能力。不久前舉行的中，第二輪中-美戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)對話提出，要繼續(xù)加強(qiáng)對政府支持企業(yè)的監(jiān)管，確保它們有足夠的資金和能力履行財(cái)政責(zé)任，并聽取所有利益相關(guān)者的意見，采取適當(dāng)措施進(jìn)一步推進(jìn)改革，確保政府支持企業(yè)有能力履行償債義務(wù)。

問題2:兩房發(fā)行的股票是什么狀態(tài)?為什么是退市?

答：房利美和美房地產(chǎn)分別于1970年和1989年在紐約， 美國的證券證券交易所上市，房利美也在芝加哥證券交易所上市。除優(yōu)先股外，房利美和美房地產(chǎn)分別有約11.4億股和6.5億股普通股在市場上流通。在2007年美國次貸危機(jī)前的十年里，房利美和房地美的股價長期穩(wěn)定在50-70 美元，它們經(jīng)常是分紅，因此受到投資者的追捧。次貸危機(jī)爆發(fā)后，受美國，房地產(chǎn)市場持續(xù)放緩的影響，兩房遭受巨額虧損，股價大幅下跌。隨著危機(jī)的加劇，2008年9月政府接管了兩房，兩房股價跌破1 美元，之后長時間在1 美元以內(nèi)波動。

自今年5月中交易首日以來，房利美股價已連續(xù)30個交易日收于平均1 美元以下。根據(jù)紐約證券證券交易所的規(guī)定，應(yīng)選擇退市或采用反向分割，將股票價格恢復(fù)到1 美元以上。目前，美國政府持有兩房約80%的股份，成為其最大股東。其他股東的市值總額不到10億美元。事實(shí)上，房利美和房地美已經(jīng)不再按照普通的商業(yè)模式運(yùn)營。在這種情況下，房利美和房地美的監(jiān)管部門聯(lián)邦住房金融管理局宣布，房利美和房地美的股份于2010年7月7日在退市持有。退市，之后，“兩房”的股票將繼續(xù)在場外市場交易。

問3:房利美和房地美發(fā)行的普通機(jī)構(gòu)債券有哪些?目前市場表現(xiàn)如何?

答：兩房發(fā)行的普通機(jī)構(gòu)債券是指兩房發(fā)行的優(yōu)先無擔(dān)保債券。“兩房”通過發(fā)行此類債券和籌集資金來投資住房抵押貸款及相關(guān)的證券產(chǎn)品，這兩家機(jī)構(gòu)在美國一直被視為政府機(jī)構(gòu)，兩房退市事件后，美國政府簽署的向兩房注資并補(bǔ)充資本的法律合同不會受到影響。房利美和房地美的債券仍然保持著最高的AAA信用評級。“兩房”債券市場是國際金融市場上重要的債券投資領(lǐng)域之一，容量大，流動性好。2008年底，美聯(lián)儲宣布購買2000億美元的“兩房”普通機(jī)構(gòu)債券，進(jìn)一步提高了債券的安全性和流動性，保證了市場的平穩(wěn)運(yùn)行，保證了舊債的正常償還和新債的發(fā)行。

以房利美為例，2009年，房利美發(fā)行了705億美元普通機(jī)構(gòu)債券，是2007年發(fā)行規(guī)模的2.2倍。從投資者區(qū)域來看，美國約占73%;從投資者類型來看，共同基金、保險、養(yǎng)老黃金等機(jī)構(gòu)投資者約占63%，中中環(huán)銀行約占19%。“兩房”普通機(jī)構(gòu)債券收益率穩(wěn)定。收益率房利美和房地美在美國發(fā)行的普通機(jī)構(gòu)債券的市場指數(shù)在2008年和2009年為10.7%，收益率自2010年以來為3.9%。

問題4:房利美和房地美擔(dān)保的抵押債券是什么?目前市場表現(xiàn)如何?

答：住房抵押貸款支持證券(MBS)是指金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的作為住房抵押貸款抵押品的債券。房利美和房地美等政府支持機(jī)構(gòu)為符合其標(biāo)準(zhǔn)的抵押債券提供擔(dān)保，由其擔(dān)保的抵押債券稱為機(jī)構(gòu)抵押債券。相比于房利美和房地美的普通機(jī)構(gòu)債券，房利美和房地美擔(dān)保的抵押債券不僅有房利美的信用作為擔(dān)保，還有抵押資產(chǎn)池作為債務(wù)償還擔(dān)保，即具有“雙重?fù)?dān)保”。

2008年底，美聯(lián)儲宣布將購買1.25萬億美元的房利美和房地美擔(dān)保的抵押債券，這進(jìn)一步增強(qiáng)了市場流動性。目前購買計(jì)劃已完成，市場反應(yīng)良好，舊債還本付息、新債發(fā)行正常。房利美和房地美擔(dān)保的抵押債券收益率穩(wěn)定。主要由房利美和房地美擔(dān)保的抵押貸款債券組成的美國，機(jī)構(gòu)抵押貸款債券市場指數(shù)在2008年和2009年累計(jì)收益率值為14.9%，自2010年以來收益率累計(jì)為4.6%。

問5:房利美和房地美債券在退市?之后的市場表現(xiàn)如何

答：兩房股票不同于兩房債券。一般來說，股票對應(yīng)的是公司的所有權(quán)，債券對應(yīng)的是公司的債權(quán)，在不同的市場進(jìn)行交易。2010年6月16日，房利美和房地美的股票從退市證券交易所的消息中公布，房利美和房地美的債券價格沒有受到負(fù)面影響。

從市場表現(xiàn)來看，退市股市沒有對債券產(chǎn)生負(fù)面影響，各種期限的機(jī)構(gòu)債券和抵押貸款支持債券(MBS)的息差較美國政府債券收窄，債券價格上漲。以30年期機(jī)構(gòu)抵押債券市場指數(shù)為例。7月13日，其市場報(bào)價較退市公布時上漲約0.8%。

從新發(fā)，的債務(wù)情況來看，退市公告后，兩房債券的新融資活動并未受到負(fù)面影響，如房利美7月8日公開發(fā)行60億美元3年期普通機(jī)構(gòu)債券。自7月份以來，兩房在新發(fā)擔(dān)保的抵押貸款支持債券總額超過366億美元?？傮w而言，兩房在新發(fā)的債券認(rèn)購情況良好，二級市場交易活躍，流動性充足。

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