在引入許曉軍、姚科等明星職業(yè)經理人后，川派房企領地控股集團有限公司(簡稱“領地集團”)向資本市場發(fā)起沖擊。

4月9日晚間，領地集團向港交所提交招股說明書，獨家保薦人是建銀國際。領地集團的這份招股書，是其首次將“家底”展現在公眾面前，不僅有高速增長的業(yè)績，也有負債高企、不合規(guī)事件頻發(fā)等一系列隱憂。

“全國化”：逾六成項目仍位于四川

領地集團于1999年4月在四川成立。在招股書中，領地集團提到，已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的全國化布局。截至2020年2月29日，領地集團有90個處于不同發(fā)展階段的房地產項目，涉及總土地儲備為1331.45萬平方米。不過，其中57個項目位于四川省，占比超過了63%。

從財務數據來看，2017年-2019年，領地集團分別實現收益53.38億元、45.14億元和75.68億元;分別實現利潤凈額6.49億元、5.18億元和6.72億元。以此計算，領地集團2019年的收益和利潤凈額同比增幅分別為67.66%和29.73%。

不過，領地集團的凈利率卻出現了逐年下滑，2017年-2019年這個數據分別為12.2%、11.5%和8.9%。同花順I(yè)Find統(tǒng)計的數據顯示，在159家港股上市房企中，有超過百家2019年的凈利率在10%以上。

此外，領地集團的毛利率2019年是27.8%，與上年同期相比下降了近8個百分點。領地集團表示，這主要是因為個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而價格較低。

“擴規(guī)模”：計劃2020-2021年實現千億

與多數房企類似，領地集團對規(guī)模的訴求也十分強烈。2019年4月，在20周年品牌發(fā)布會上，領地集團稱將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優(yōu)質項目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標，最終在2020-2021年實現千億戰(zhàn)略的新跨越。

不過，從第三方機構披露的數據來看，領地集團距離千億規(guī)模還有較大的距離?？硕鹋兜臄祿@示，領地集團2019年全口徑銷售金額為247.3億元，行業(yè)排名第96;而2018年的流量銷售金額為235億元，行業(yè)排名第92。有房地產行業(yè)評論員在接受中國網財經記者采訪時表示，對比目前銷售規(guī)模，領地集團想在明年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對公司的運營模式、現金流和人才儲備等都是極大的挑戰(zhàn)。

近年，領地集團也進行了一系列與規(guī)模追求相匹配的動作，比如積極進行人員架構調整。2019年8月，金科地產前品牌總經理姚科加盟領地集團，任助理總裁兼品牌總經理;2019年12月，原恒大集團總裁許永軍出任領地總裁一職。

與此同時，領地集團也開始加強對外合作。今年3月18日，領地集團與大發(fā)地產簽署合作協(xié)議。據了解，大發(fā)地產的房地產開發(fā)業(yè)務涉足長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、中部城市群、成渝城市群等。

“加杠桿”：資產負債比率達140%

走在規(guī)模擴張路上的領地集團，也同樣采取了“加杠桿”的方式。招股書顯示，2017-2019年末，領地集團的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產負債比率分別為60%、110%和140%。

對于凈資產負債比率的增長，領地集團給出的解釋是，與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業(yè)務擴張引致的融資需求。數據顯示，領地集團的融資利率一路走高，2017-2019年加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%;銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元。

此外，領地集團的經營活動現金流量近幾年連續(xù)為負值，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。領地集團表示，主要由于物業(yè)開發(fā)活動及土地收購持續(xù)增加導致業(yè)務營運所用現金龐大所致。

從短債和現金情況來看，領地集團似乎面臨著較大的償債壓力。截至2019年末，領地集團的現金及現金等價物共13.81億元，而應于一年內償還的負債規(guī)模為57.63億元，應于第二年償還的金額則為41.32億元，合計98.95億元。

盡管如此，領地集團在完成重組前，于2019年依然向母公司分派了7億元的股息。而當時，領地集團的母公司主要由劉氏三兄弟的家庭持有。

“不合規(guī)”：旗下多家公司被處罰

對領地集團而言，由于報告期內發(fā)生了多個不合規(guī)事件，赴港上市能否成功還是個未知數。

領地集團提到，報告期內有4家項目公司未取得建設工程規(guī)劃許可證而率先動工被罰70萬元;2家項目公司因未嚴格遵守建設工程規(guī)劃許可證若干規(guī)定，被罰130萬元，涉及車位數目較預期開發(fā)的少，且窗戶、露臺及天花的實際建設與相關建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃不符;還有12家項目公司因未取得建設工程施工許可證率先動工，合計被罰約380萬元。

領地集團還有3家項目公司因刊登不符合廣告法相關規(guī)定的物業(yè)廣告被罰。另外，公司的不合規(guī)事件還包括未能做出足夠的社會保險和住房公積金公款。

而領地集團旗下公司涉嫌違規(guī)售房偷稅漏稅等問題并未在招股書中披露。成都市成華區(qū)住房建設與交通運輸局2019年7月發(fā)布文件，通報了成都領地泛太房地產開發(fā)有限公司、成都睿恒房地產營銷策劃公司在銷售“領地海納時代”項目過程中的違規(guī)行為。通報顯示，領地集團旗下公司成都領地泛太房地產開發(fā)有限公司在項目銷售過程中，對售樓處現場管理不善，且未按照成都市有關規(guī)定公示披露相關信息，在相關部門檢查指出問題后仍然不整改落實。此外，開發(fā)企業(yè)和經紀服務機構涉嫌偷稅漏稅行為。

有房地產行業(yè)評論員告訴中國網財經記者：“隨著誠信管理體系的不斷完善，開發(fā)商違法違規(guī)行為將形成信用‘污點’，一直跟隨著后續(xù)經營。這也會對其品牌形成影響，與企業(yè)的銀行授信評級，以及貸款支持力度也將直接掛鉤。”

此外，領地集團報告期內也有多處項目發(fā)生安全事故。2018年12月17日，四川省雅安市雨城區(qū)蘭臺府項目發(fā)生重傷害事故，死亡2人。該項目建設單位為領地集團子公司雅安領悅房地產開發(fā)有限公司，眉山領地持有雅安領悅95%股權。

2019年1月6日，四川省樂山市市中區(qū)蘭臺府二期發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項目建設單位為樂山領悅房地產開發(fā)有限公司。樂山領悅目前有兩大股東，其中眉山領地房地產開發(fā)有限公司持股60%，而眉山領地系領地集團的全資子公司。(記者 安平)

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