不少地產(chǎn)二代都想憑借自己的努力開創(chuàng)一番新天地，然而卻很少有人能真正做到。近日，雅居樂集團(tuán)董事會(huì)主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長(zhǎng)子陳思銘創(chuàng)辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司景業(yè)名邦，向港交所遞交了招股書。

不少地產(chǎn)二代都想憑借自己的努力開創(chuàng)一番新天地，然而卻很少有人能真正做到。近日，雅居樂集團(tuán)董事會(huì)主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長(zhǎng)子陳思銘創(chuàng)辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司景業(yè)名邦，向港交所遞交了招股書。

年僅30歲的陳思銘，于2013年創(chuàng)立了景業(yè)名邦，至今擁有30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積300萬平方米，這一規(guī)模，在地產(chǎn)行業(yè)還顯得十分“迷你”。雖手握30個(gè)項(xiàng)目，但多數(shù)有待開發(fā)，景業(yè)名邦的業(yè)績(jī)幾乎全靠廣州的景業(yè)荔都和海南的景業(yè)清水灣兩個(gè)項(xiàng)目撐起。“地產(chǎn)二代”陳思銘想在地產(chǎn)行業(yè)有所施展，前路漫長(zhǎng)。

小房企配備豪華管理團(tuán)隊(duì)

招股書顯示，公司起源可追溯至創(chuàng)始人、主席兼執(zhí)行董事陳思銘于2013年成立的景業(yè)控股，起步資金由其家庭提供。陳思銘的起家，確實(shí)收到了家人的照拂，例如，廣州意濃是景業(yè)名邦主要附屬公司之一，在收購前，廣州意濃由陳思銘親屬名下公司全資擁有。2014年3月，景業(yè)控股(香港)以1.38億元人民幣從其親屬處收購了廣州意濃的全部股權(quán)。

在景業(yè)名邦初創(chuàng)與發(fā)展期，雅居樂的身影時(shí)常出現(xiàn)。景業(yè)名邦與雅居樂控股全資所有的番禺雅居樂簽署了10年的租賃合同，租用位于廣州番禺區(qū)的景業(yè)名邦大廈5208.6平方米的面積用于商業(yè)辦公及商店之用，每年的租金在100萬元至140余萬元之間。以今年的租金粗略計(jì)算，景業(yè)名邦大廈的租金不到17元/平方米/月。

景業(yè)名邦2018年的營(yíng)收為13.29億元人民幣，不及雅居樂的零頭，但是，這家公司的高管團(tuán)隊(duì)堪稱豪華，有多名成員都是雅居樂的老臣。執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席劉華錫1995年起就任職于雅居樂，曾出任雅居樂集團(tuán)副總裁;執(zhí)行董事兼總裁鄭紅也是雅居樂老將，曾擔(dān)任廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理;執(zhí)行董事兼副總裁吳新平出任過雅居樂地產(chǎn)置業(yè)有限公司工程中心總經(jīng)理;執(zhí)行董事兼副總裁薛雙、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理韋妙嫦、副總裁譚玉杏等人，都曾長(zhǎng)期就職于雅居樂。

在接受媒體采訪時(shí)，雅居樂方面表示：“雅居樂和景業(yè)名邦是兩家完全獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的公司，不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。雅居樂也沒有入股景業(yè)名邦的計(jì)劃，不會(huì)參與IPO。”

2014年，景業(yè)名邦收購廣州意濃后，在廣州就擁有了首個(gè)住宅項(xiàng)目景業(yè)荔都，之后，業(yè)務(wù)拓展到了海南、云南及湖南省，包括約10萬平方米的可供出售或出租的已竣工物業(yè)、60萬平方米的在建物業(yè)以及230萬平方米持作未來開發(fā)物業(yè)。也就是說，景業(yè)名邦竣工物業(yè)和在建物業(yè)只有70萬平方米，占全部土地的不足1/4。

開發(fā)緩慢，讓景業(yè)名邦名下的4個(gè)地塊被有關(guān)政府機(jī)關(guān)認(rèn)定為閑置土地。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，非政府原因造成的土地閑置，不僅有可能遭到有關(guān)部門處罰，嚴(yán)重的還有會(huì)被無償收回土地。招股書中披露的兩個(gè)閑置地塊，一個(gè)已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣P款100萬元，不過，項(xiàng)目如今已接近竣工;另一個(gè)最晚可至今年10月底前開工建設(shè)。

兩個(gè)項(xiàng)目撐起九成以上營(yíng)收

景業(yè)名邦近三年的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，2016~2018年，景業(yè)名邦的收益分別約為6.41億元、8.38億元、13.29億元人民幣，毛利率為25.7%、32.2%、38.6%，純利潤(rùn)為8450.7萬元、8607.8萬元、3.82億元，經(jīng)調(diào)整純利率為6.3%、7.3%、13.1%。

來源：景業(yè)名邦招股書

但根據(jù)招股書披露，這三年，景業(yè)名邦絕大多數(shù)的營(yíng)收均由兩個(gè)住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)。2016年，廣州的景業(yè)荔都一期、海南的景業(yè)清水灣3號(hào)一期與二期共獲得收益約6.25億元，占當(dāng)年總收益的97.5%;2017年，景業(yè)荔都一期、景業(yè)清水灣3號(hào)一期與二期共獲得收益約7.83億元，占當(dāng)年總收益的93.46%;2018年，景業(yè)荔都一期和景業(yè)清水灣3號(hào)一期、二期及三期共獲得收益約12.46億元，占當(dāng)年總收益的93.74%。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，景業(yè)名邦對(duì)廣州和海南的兩個(gè)項(xiàng)目過度倚重，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題不大，但海南已經(jīng)全島限購，其之后的項(xiàng)目去化壓力可想而知，可能會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊?。他稱，為應(yīng)對(duì)海南限購，一些房企已經(jīng)將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至廣西和云南市場(chǎng)。

海南的景業(yè)清水灣3號(hào)項(xiàng)目，距離成就雅居樂行業(yè)地位的雅居樂清水灣只有5公里車程，2018年，景業(yè)清水灣3號(hào)共產(chǎn)生收益11.56億元，占到景業(yè)名邦全年?duì)I收的86%。

隨著海南全島限購的實(shí)施與環(huán)保風(fēng)暴的來臨，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖。有數(shù)據(jù)顯示，雅居樂海南區(qū)域去年的銷售額為100億元，而2017年其單個(gè)項(xiàng)目就曾賣出170億元。如今，景業(yè)名邦在海南還有1個(gè)在建項(xiàng)目、3個(gè)待開發(fā)項(xiàng)目。

景業(yè)名邦的一些財(cái)務(wù)指標(biāo)也有待優(yōu)化。2016~2018年，公司年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為2.56億元、2.98億元、2.19億元，并未隨著業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)而增多。2017年、2018年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)，分別約為-2.71億元、-2.1億元。

2016~2018年，景業(yè)名邦總借款分別約為7.33億元、11.22億元及7.58億元，凈負(fù)債率為614.4%、194.1%及42.0%。招股書稱，2018年凈負(fù)債率下降，主要是由于2018年銀行及其它借款總額減少約3.64億及產(chǎn)生年度溢利3.82億使得總權(quán)益進(jìn)一步增加。不過，2018年溢利大幅增加至3.82億，則與出售附屬公司獲得收益有關(guān)。

(文章來源：中新經(jīng)緯)

標(biāo)簽： 雅居樂陳家二代 房企IPO