投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占利潤總額的比例超過30%，投資性房地產(chǎn)賬面價值占總資產(chǎn)的比例超過70%，紅星美凱龍家居集團股份有限公司(以下簡稱“紅星美凱龍”)的土地資產(chǎn)如何構(gòu)成?5月31日晚間，紅星美凱龍對《2018年年度報告的事后審核問詢函》的回復(fù)公告顯示，其在全國共持有68家物業(yè)，投資性房地產(chǎn)面積達688.82萬平方米。

所持物業(yè)面積超過688萬平方米

5月23日，紅星美凱龍表示收到上海(樓盤)證券交易所上市公司下發(fā)的《關(guān)于對紅星美凱龍家居集團股份有限公司2018年年度報告的事后審核問詢函》(以下簡稱《問詢函》)。在《問詢函》中，上交所對投資性房地產(chǎn)、其經(jīng)營狀況和財務(wù)信息兩方面進行問詢。

紅星美凱龍2018年年報顯示，超三成的營業(yè)利潤來自其投資性房地產(chǎn)升值。2018年，其投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為18.20億元，占利潤總額的比例為30.24%，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益對凈利潤影響較大。

在回復(fù)中，紅星美凱龍列出了投資性房地產(chǎn)所處位置、土地性質(zhì)、購置單價、物業(yè)面積以及報告期末的賬面價值。紅星美凱龍所持物業(yè)面積達688.82萬平方米，購置成本為460.45億元，土地性質(zhì)包括商服用地、綜合用地、工礦倉儲用地三種性質(zhì)。其中，北京(樓盤)地區(qū)共3家物業(yè);東北地區(qū)共10家物業(yè);華北地區(qū)(不含北京、天津(樓盤))共2家物業(yè);華東地區(qū)(不含上海)共18家物業(yè);華南地區(qū)共2家物業(yè);華中地區(qū)共6家物業(yè);上海地區(qū)共9家物業(yè);天津地區(qū)共5家物業(yè);西部地區(qū)共8家物業(yè);重慶(樓盤)地區(qū)共5家物業(yè)。

2018年，其投資性房地產(chǎn)租賃及相關(guān)收入\/轉(zhuǎn)讓收益共計66.58億元。截至2018年末，已設(shè)立抵押的投資性房地產(chǎn)項目期末借款余額為175.93億元，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品余額61.68億元。

2016年至2018年末，投資性房地產(chǎn)賬面價值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快;截至報告期末，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達70.84%，為最主要的長期經(jīng)營性資產(chǎn)。公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，估值方法未采用市場法，而采用收益法、直接比較法、假設(shè)開發(fā)法等方法。對此，紅星美凱龍在回復(fù)中表示，所持有房地產(chǎn)的目的是用于賺取租金用途，對于公司已投入使用的建成物業(yè)(59家)，采用收益法進行評估; 對于公司尚在建設(shè)中已接近完工或已完工尚未交付(6家)，建成后收益能夠合理預(yù)測的，采用假設(shè)開發(fā)法進行評估;對于公司實際完成工程量較少的在建工程(3家)，采用成本法進行評估。

北京北四環(huán)商場被認定為投資性房地產(chǎn)

此外，紅星美凱龍在2018年年報披露，有一處持有公允價值為15.55億元的投資性房地產(chǎn)在項目合作方擁有使用權(quán)的土地上，紅星美凱龍將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)。上交所要求其說明該項房產(chǎn)的基本信息以及將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)的依據(jù)。

回復(fù)顯示，該房產(chǎn)為位于北京北沙灘1號院的北京北四環(huán)商場。2006年9月，紅星家具集團有限公司(以下簡稱“紅星家具集團”)與中國農(nóng)業(yè)機械化科學(xué)研究院簽署《合作合同書》，約定雙方利用中國農(nóng)業(yè)機械化科學(xué)研究院擁有使用權(quán)的位于北京市北沙灘1 號院G地塊合作建設(shè)綜合樓，項目建成后，全部建筑面積由雙方按照6.7：3.3 的比例分成，即紅星家具集團分得67%的建筑面積共計60213.31 平方米(以下簡稱“取得物業(yè)”)，中國農(nóng)業(yè)機械化科學(xué)研究院分得33%的建筑面積共計29657.30 平方米(以下簡稱“租入物業(yè)”);項目建成后，在建設(shè)的綜合樓存在的前提下(不可抗力除外)，紅星家具集團享有根據(jù)協(xié)議約定的分配比例分得該項目竣工物業(yè)的永久性使用權(quán);同時為便于該項目的整體規(guī)劃利用，中國農(nóng)業(yè)機械化科學(xué)研究院在項目建成后分得33%的建筑面積將全部由紅星家具集團返租。

紅星美凱龍表示，由于租入物業(yè)由公司長期租賃使用，租賃期限為40年，其租賃期與租賃資產(chǎn)的預(yù)計使用壽命一致。據(jù)此，公司將該租入物業(yè)確認為融資租賃租入物業(yè)。因土地與房產(chǎn)不可分割，管理層將其認定為一項融資租賃。

2018年新增借款181.84億元

紅星美凱龍2018年年報披露，2018年短期借款、長期借款、應(yīng)付債券等有息負債合計266.11億元，同比增長60.61%。利息費用為16.70億元，同比增長32.46%。此外，還有 2.03 億元的利息費用資本化。

回復(fù)顯示，2018年新增借款181.84億元。截止至2018年12月31日，短期借款、長期借款、應(yīng)付債券等有息負債(含一年內(nèi)到期的長期借款和應(yīng)付債券)較上年增加43.97億元，同比增長17%，財務(wù)費用增加4.01億元，同比增長35%。

對此，紅星美凱龍管理層認為，2016-2018年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流分別為39.83億元、65.28億元以及58.58億元，出租率及租金水平相對平穩(wěn)，2018年各項業(yè)務(wù)收入均實現(xiàn)了增長，公司整體經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定。此外， 截止至2018年12月31日，公司尚未使用的授信額度24億元，獲得批準但尚未使用的融資額度58億元，保證資金需求。公司將持續(xù)豐富融資渠道，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，適度開展資產(chǎn)證券化、公司債以及與主要戰(zhàn)略合作銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸業(yè)務(wù)，形成的長期負債，增加中長期借款的占比，改善流動性。

多重因素導(dǎo)致2018年第四季度凈利潤下降

年報披露，第四季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入 42.48 億元，同比增長 31.20%;凈利潤3.17 億元，同比下降 74.38%。對此，紅星美凱龍回復(fù)表示，由于營業(yè)成本增加7.78億元，漲幅高于收入增長幅度，導(dǎo)致營業(yè)毛利僅同比增長9.70%、經(jīng)常性損益同比下降35.52%。經(jīng)常性損益同比下降主要與公司整體戰(zhàn)略布局、收入結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。

回復(fù)顯示，2018年第四季度公司建造施工及設(shè)計收入達到6.87億元，占總營業(yè)收入的16.16%;相應(yīng)成本為4.86億元，占總營業(yè)成本的30.10%，2018年第四季度建造施工及設(shè)計業(yè)務(wù)的毛利率為29.17%，低于集團第四季度平均毛利率61.96%。由于毛利率低于集團整體毛利率水平，導(dǎo)致營業(yè)成本的增長幅度大于營業(yè)收入的增長幅度，從而導(dǎo)致凈利潤增幅相對較小。此外，第四季度新開業(yè)委管商場34家，規(guī)模擴張，管理業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)不斷擴展，人工成本和企劃費用的投入增加，導(dǎo)致營業(yè)成本上漲。

此外，2018年第四季度非經(jīng)常性損益較上年同期減少7.30億元，主要是由于營業(yè)外支出以及公允價值變動收益減少產(chǎn)生的影響。2018年12月7日，湖南省高級人民法院對紅星美凱龍與長沙(樓盤)理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作開發(fā)合同糾紛案進行了一審宣判，紅星美凱龍將判決的賠付款1.10億元計入營業(yè)外支出，因此對凈利潤產(chǎn)生了較大影響。2018年第四季度投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益同比減少6.72億，主要是由于2017年第四季度有多家自營商場開業(yè)，2018年第四季度租金預(yù)期增幅較去年同期有所放緩，因此相比2017年公允價值變動收益有所下降。

標簽： 紅星美凱龍 投資性房地產(chǎn)