8月16日，沈陽一小區(qū)外墻脫落砸壞7車。類似事件因何頻發(fā)？責任如何劃分？修繕又該怎樣進行？防止小毛病變成大問題，房屋安全如何保障，探索建立“房屋日常體檢”制度，相關(guān)工作又在怎樣推進？共同關(guān)注：外墻脫落頻發(fā)，究竟誰來管？

【資料圖】

危險的房屋外墻脫落

8月16日，沈陽一小區(qū)外墻脫落砸壞7車。值得注意的是，這已經(jīng)不是該小區(qū)第一次出現(xiàn)類似事件，而更大范圍內(nèi)，房屋外墻脫落近年來有逐漸增多趨勢。

房屋外墻脫落，誰該擔責？

中國人民大學法學院教授 王雷：建筑物外墻脫落嚴重威脅城市居民“頭頂上的安全”，不同情況涉及不同的主體責任。通常有如下兩種情形：

①如果是因為建筑物業(yè)主在室內(nèi)裝修施工不當，導致外墻面脫落致害，業(yè)主應當承擔相應的侵權(quán)責任；②如果屬于物業(yè)公司等物業(yè)管理人，對建筑物外墻面存在管理瑕疵，比如物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)將要脫落，但沒有及時維修，導致最終脫落致害，物業(yè)管理公司應當承擔相應侵權(quán)責任。

房屋質(zhì)保期已過，開發(fā)商便無責？

中國人民大學法學院教授 王雷：《民法典》有明確規(guī)定，需要區(qū)分建筑物質(zhì)量瑕疵的不同程度和不同情形。如果屬于建筑物倒塌、塌陷所導致的致害，開發(fā)商是不受質(zhì)保期保護的，要承擔嚴格責任。如果屬于外墻脫落所導致的侵權(quán)責任，是有質(zhì)保期的。質(zhì)保期滿之后，所有人、管理人承擔了侵權(quán)責任，就無法向開發(fā)商來進行后續(xù)追償了。當然，開發(fā)商之外，對于因第三方施工單位施工影響到墻體結(jié)構(gòu)安全，導致外墻脫落，所有人、管理人也可以向該施工單位施工人來進行追償。

房屋外墻脫落，追責難，難在哪兒？

中國人民大學法學院教授 王雷：追責難主要有幾個方面的原因。

①確定外墻墜落原因難，往往需要由專業(yè)技術(shù)鑒定部門進行鑒定，最終確定原因；②圍繞外墻脫落，涉及物業(yè)公司和建設單位等多方不同的責任主體，責任分擔機制厘清難，需要厘清他們權(quán)利義務責任的邊界；③外墻脫落的具體原因不同，究竟是因為業(yè)主租戶裝修所致，還是物業(yè)公司管理不善所致，還是建設單位開發(fā)商建設質(zhì)量瑕疵所致，存在不同可能，對應的責任也會有所差別。

房屋外墻脫落，修繕難，難在哪兒？如何破解？

中國人民大學法學院教授 王雷：問題的癥結(jié)主要在于建筑物外墻的產(chǎn)權(quán)主體是誰，出現(xiàn)了問題，維修責任的主體，維修費用的承擔主體又是誰?！睹穹ǖ洹分杏邢鄳囊?guī)定，建筑物的外墻屬于全體業(yè)主共同所有的部分，應當由全體業(yè)主共同來分擔相應的維修、更新、改造的費用。這些費用，結(jié)合《民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定，是可以通過建筑物維修資金來具體分擔的，立法上也有相應具體分擔的機制。

房屋外墻脫落頻發(fā)的原因？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：近年來，高層建筑外圍護系統(tǒng)的外墻保溫層、瓷磚、石材等脫落事故發(fā)生頻率越來越高，這是多方面因素共同作用下導致的結(jié)果，主要因素還需要根據(jù)科學檢測分析結(jié)果才能得出準確判斷。總的來說主要原因有三方面：

①伴隨房屋服役年限增加，不斷老化所致。建筑外保溫及圍護系統(tǒng)，最初設計年限是25年，像一件衣服一樣保護著建筑主體。在各種自然天氣條件下，經(jīng)過經(jīng)年累月的冷熱干濕等多因素循環(huán)往復作用，材料及體系不斷發(fā)生老化，各項物理力學性能劣化，逐步發(fā)生開裂、空鼓、滲漏。承載力不夠的情況下，特別是在極端天氣狀況下，容易發(fā)生脫落。

②材料和體系本身的質(zhì)量缺陷問題。外墻外保溫體系也是一個逐步發(fā)展完善的過程，自2000年逐步開始推廣之后，材料品種多樣，各種體系都有，其中也有技術(shù)不成熟的材料或者體系不完善的技術(shù)上墻應用了，經(jīng)過時間檢驗發(fā)現(xiàn)不適用外墻外保溫。

③施工缺陷問題。在施工過程中，沒有對材料質(zhì)量進入場檢驗工作進行加強，有的也沒有嚴格按照相關(guān)標準規(guī)范進行施工，基層沒有處理好，保障保溫板的黏結(jié)面積也不夠，特別是外邊的保護層做的質(zhì)量也不好。在施工各個環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的瑕疵和缺陷，累積起來就形成了這種原始的缺陷，在這種情況下也會容易發(fā)生外墻開裂脫落這種現(xiàn)象。

提醒！哪類高層建筑，需要格外注意外墻脫落的發(fā)生？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：無論是新建的還是既有的建筑，建筑物外墻的安全健康狀況，只有經(jīng)過科學的檢驗評估，才能給出具體的判斷。從日常預防外墻墜落風險來說，我覺得以下這幾方面應該加強注意。

①從直觀上看，墻面已經(jīng)明顯開裂，或者已經(jīng)發(fā)生了大面積的空鼓的情況，這樣的建筑風險比較大的，我們要躲著走。②使用年限相對比較老的，特別是帶有瓷磚，也就外墻用瓷磚或者石材做外裝飾面的高層建筑，相對來說發(fā)生脫落或者造成事故的風險也是比較大。③采用密度比較大的，或者容易吸水的保溫材料的這一類高層建筑。④造型比較復雜，樓體外形伸出或者造型比較多的建筑。

房屋外墻脫落，如何防范？

7月5日，住建部印發(fā)《通知》提出，要將城市體檢作為城市更新的前提，要從住房到小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城區(qū)，查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市更新的重點。而當大量房屋已進入全生命周期的“中老年”，各地又在通過怎樣的創(chuàng)新舉措，探索推進房屋安全的“體檢”工作？

研究建立“房屋養(yǎng)老金制度”，是要解決什么問題？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：建立房屋養(yǎng)老金制度是解決目前房屋建筑安全運行保障的有效制度保障，也是形成住宅小區(qū)改造建設長效機制。在實際情況中，給建筑房屋及時體檢非常必要，卻常常很難做到。首先要解決“錢從哪里來”問題，來解決房屋“體檢費”和維修工程費的出處。這需要政府和社會機構(gòu)共同來解決，提出可行的方案。

目前，尚未明確房屋養(yǎng)老金制度的具體形式。但從近些年人大代表的議案、政協(xié)委員的提案以及學者的研究，可以歸納為兩大類。一是政府設置公共賬號，資金來源包括小區(qū)物業(yè)出租和經(jīng)營性收益結(jié)余、土地出讓金的一部分提取，以及維修資金投資獲得的增值收益結(jié)余。二是引入金融機構(gòu)，如保險機構(gòu)，分擔體檢與維修以及脫落等突發(fā)事件的費用支出，實現(xiàn)政銀合作。

保障房屋安全，如何做好“體檢”？

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：我覺得房屋外墻是很重要的，包括外墻外保溫、瓷磚和外裝飾層。另外，涉及建筑外掛物，比如空調(diào)外支架，也是需要重點監(jiān)測的一個方面。當然，日常的地面維護也很重要。這里需要特別關(guān)注的就是外墻安全，因為樓層過高，往往還不能全面掌握開裂和空鼓等隱患部位，即“上不去”，因為缺乏無損檢測和排查的手段，內(nèi)在的隱蔽部位的狀況也不能全面掌握，即“說不清”。這就需要用更智能化的監(jiān)測手段來解決這些問題。

防止房屋外墻脫落，還需更細化的管理

中國建筑科學研究院有限公司教授級高工 王萬金：關(guān)注住房安全問題，住建部發(fā)布實施《既有建筑維護與改造通用規(guī)范》明確規(guī)定每年至少檢查一次。各地也依據(jù)該標準并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，進行地方標準的編制和細化，制定了安全健康監(jiān)測的具體措施。我認為，各地按照具體的要求，因地制宜，在建筑體檢過程中，還要結(jié)合好城市更新改造和建筑節(jié)能改造等，進行全面實施。依據(jù)經(jīng)濟條件，實施必要的“體檢”，先“普檢”，對損害老化程度厲害的進行重點排查。

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