新華網(wǎng)北京4月8日電（記者 盧俊宇）明星張杰、謝娜夫婦買豪宅疑似“跳單”的話題近期登上熱搜，最終法院認(rèn)定謝娜張杰購(gòu)房不存在“跳單”。那么什么是“跳單”？房產(chǎn)交易中“跳單”行為將承擔(dān)什么法律后果？本期法治課代表采訪了北京星來(lái)律師事務(wù)所合伙人許睿，帶大家一起學(xué)習(xí)。

(相關(guān)資料圖)

Q：何為“跳單”行為？

A:“跳單”行為并非法律概念，而是房產(chǎn)交易領(lǐng)域衍生出來(lái)的事實(shí)概念。通俗來(lái)講，“跳單”是指中介為顧客提供訂立合同的交易機(jī)會(huì)，而買賣雙方顧客在獲得了對(duì)方的交易信息后繞過(guò)中介，直接達(dá)成交易進(jìn)而逃避支付中介報(bào)酬的行為。

“跳單”行為多數(shù)存在于房地產(chǎn)、建筑、互聯(lián)網(wǎng)等一些以信息咨詢?yōu)殇N售內(nèi)容的服務(wù)行業(yè)，以及一些以撮合為目的的平臺(tái)中。

Q：如何判定是否存在“跳單”行為？

A：判斷委托人是否存在“跳單”行為，一般可從如下要點(diǎn)進(jìn)行判斷：

第一，要看委托人和中介是否訂立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)。

第二，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，這是判斷是否構(gòu)成 “跳單”違約的關(guān)鍵。

第三，委托人是否繞開(kāi)該中介人與合同相對(duì)方訂立了合同。

若委托人的行為符合前述三點(diǎn)要素，則可判定委托人存在跳單行為。

Q：“跳單”將承擔(dān)什么法律后果？

A：針對(duì)“跳單”行為，我國(guó)法律有著明確的規(guī)定予以禁止。根據(jù)民法典第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

另外如果委托人和中介公司簽署的合同里對(duì)于逃單行為有明確的違約條款，那中介也可以要求委托人承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

針對(duì)房產(chǎn)交易中一些公眾關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，許睿律師提出三點(diǎn)建議：

首先，在房屋交易過(guò)程中，需嚴(yán)格審核房屋的性質(zhì)，是否存在違建、小產(chǎn)權(quán)、已購(gòu)公房、共有產(chǎn)權(quán)等無(wú)法過(guò)戶或需要履行嚴(yán)格的審批流程、繳納高額稅費(fèi)的情形；

其次，二手房交易中，標(biāo)的房屋是否存在仍處于有效租賃期間的問(wèn)題。若租賃關(guān)系先于房屋買賣關(guān)系成立且有效，則承租人可主張其在先的租賃關(guān)系對(duì)抗房屋買賣關(guān)系，房屋買受人將無(wú)法及時(shí)入住。還需要考慮房屋出賣人可能存在的“一房二賣”的情形。在房屋買賣過(guò)程中，盡量在房屋買賣協(xié)議簽署同時(shí)，對(duì)標(biāo)的房屋做好預(yù)登記，以保證房屋不存在另行交易對(duì)可能；

最后，無(wú)論是新房買賣亦或是二手房買賣，應(yīng)當(dāng)盡早辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，避免因買受人無(wú)法被認(rèn)定為房屋實(shí)際權(quán)力人，從而導(dǎo)致房屋被原出賣人增加權(quán)利限制而產(chǎn)生糾紛。

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