相較于二手房市場(chǎng)的降溫,北京新房市場(chǎng)“人氣”尚有余熱。
【資料圖】
“五一”小長假期間,北京商報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京新房市場(chǎng)受到假期人流的惠及,一些熱門板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,案場(chǎng)客戶到訪量增長明顯,疊加“特價(jià)”“價(jià)格倒掛”“買房送車位”等促銷,以及第三方中介的引流,迎來了今年以來的“第二波流量”,甚至部分出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目人氣也開始回升。
打折促銷送車位
“人氣最好的時(shí)候還是在今年2月,‘五一’小長假期間屬于第二波流量?!?月3日,在北京昌平文源府售樓處,一位臨時(shí)接待北京商報(bào)記者的客戶經(jīng)理介紹,從“五一”小長假第一天開始,到訪客戶就有明顯增長?!叭绻翘崆邦A(yù)約的客戶,會(huì)安排分批接待,直接到訪的客戶,在緊急狀態(tài)下可能會(huì)安排集中接待,一帶多也不是沒有。”
無獨(dú)有偶,在朝陽青云上府售樓處,銷售人員李海榮(化名)告訴記者,“五一”小長假期間,每天來看房的客戶確實(shí)明顯增多,成交量也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。
在被問及“第二波流量”究竟是意外還是意料之內(nèi),上述兩位銷售人員均表示“還算是意料之內(nèi)”。
“原本每年‘五一’不出京且有購房需求的人就會(huì)啟動(dòng)看房,今年前期鋪墊也比較多,對(duì)客戶蓄水池摸得也有點(diǎn)底,我們索性就連市了。”
所謂摸底,便是各家開發(fā)商給出的“五一”特惠。
據(jù)上述文源府客戶經(jīng)理透露,為了在“五一”小長假期間聚攏人氣,項(xiàng)目也給出買房送車位的優(yōu)惠。“目前北京設(shè)置了商品房銷售指導(dǎo)價(jià),所以在價(jià)格方面沒辦法有太大讓步,不過一個(gè)車位也將近20多萬了,這一活動(dòng)僅有假期的5天期限?!?/p>
買房送車位之外,也有項(xiàng)目主打“特價(jià)”“一口價(jià)”等操作。
在李海榮向記者展示的當(dāng)天簽約房源中,記者注意到所簽約房源均價(jià)要低于該項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)。李海榮也承認(rèn),“出貨”快的主要原因也是在于價(jià)格“讓利”,項(xiàng)目為了聚攏人氣,有“特價(jià)”“一口價(jià)”等操作。
但并非所有項(xiàng)目都像李海榮提到的“連市”。
同樣位于“海淀北”的越秀星樾,因節(jié)前出清過快,售樓處在“五一”進(jìn)入半休假狀態(tài)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到的更多是退意向金的客戶,而不是買房的客戶。“項(xiàng)目整體銷售大概900套房源,期房和現(xiàn)房各一半。目前期房只能等清退了,而且清退房源也主要以之前的意向客戶為主,新客戶基本上只能等現(xiàn)房?!表?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)值班人員如此回應(yīng)。
“市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)”
雖然北京新房市場(chǎng)“人氣”尚有余熱,但反映到數(shù)據(jù)層面卻并不理想。
中指5月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年“五一”期間(4月29日-5月3日),北京成交面積約1.4萬平方米,較2022年同期下降約65%。
“新房的網(wǎng)簽要比二手房往往節(jié)奏更慢,有的甚至半年以上?!币晃粯I(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者,之所以有如此反差,主要有兩方面原因:一方面是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性,短期趨勢(shì)變化不宜作為樓市走勢(shì)的判斷依據(jù);另一方面也是北京新房市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目遭“搶”,老大難項(xiàng)目仍無人問津?!澳壳伴_發(fā)商的一些讓利動(dòng)作,也說明市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)?!?/p>
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,可以看到當(dāng)前北京優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目不少,但老大難項(xiàng)目也占比頗大,冷熱不均的分化狀態(tài),受到供需雙方的共同推動(dòng)?!百Y源分配不均衡,區(qū)域界面成熟度也不一樣,大家買房會(huì)集中在高價(jià)值區(qū)域,這些區(qū)域更具備確定性,因此房企拿地也主要集中在確定性地塊?!?/p>
4月28日,北京成功出讓兩宗分別位于通州和朝陽的住宅用地,總成交金額63.6億元,此次地塊出讓表現(xiàn)依然冷熱分明,朝陽地塊底價(jià)出讓,通州地塊則觸頂“雙上限”。
價(jià)格指標(biāo)不再排第一位
北京商報(bào)記者此次走訪也注意到一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象,購房者在選擇樓盤時(shí)不再是單個(gè)區(qū)域進(jìn)行比較,而是多個(gè)區(qū)域的同類樓盤進(jìn)行比較。對(duì)于樓盤選擇也更加理性,傾向于優(yōu)質(zhì)區(qū)域、高性價(jià)比的項(xiàng)目,價(jià)格指標(biāo)不再排第一位。
在文源府售樓處,一對(duì)中年夫妻透露,他們目前雖然住在豐臺(tái)區(qū),但“五一”期間看房范圍涉及豐臺(tái)、昌平、通州、朝陽等多個(gè)區(qū)域?!耙嘧摺⒍嗫?、多對(duì)比,選擇范圍彈性更大,這樣也容易選到理想型,現(xiàn)在已經(jīng)不計(jì)較南北差異了。”
與這對(duì)夫妻的觀點(diǎn)類似,走訪期間,記者也了解到,跨區(qū)域看房的購房客群并不在少數(shù),“理想型”也是他們認(rèn)為的確定性。在他們眼中,區(qū)位、配套、戶型以及可以適配的價(jià)格同等重要。
出險(xiǎn)房企項(xiàng)目開始回流
除優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目人氣旺外,北京商報(bào)記者在走訪期間還注意到,部分出險(xiǎn)房企在成功處理債務(wù)問題后,旗下項(xiàng)目的熱度開始回流。
在朝陽的融創(chuàng)旗下朝陽壹號(hào)售樓處,5月3日當(dāng)天的人流量可以用“可觀”來形容。在談及融創(chuàng)此前的債務(wù)危機(jī)時(shí),有購房者承認(rèn),是知道開發(fā)商爆雷狀況的,但目前融創(chuàng)已經(jīng)有恢復(fù)的信號(hào),所以才打算提前關(guān)注?!拔磥黹_發(fā)商可能會(huì)為了快速回籠資金,打出更低的價(jià)格優(yōu)惠,這也是我們來了解此類房源的原因所在?!?/p>
郭毅稱,雖然購房者信心回歸,但好的項(xiàng)目才能促進(jìn)成交,未來市場(chǎng)政策的“寬松”至關(guān)重要?!跋噍^于二手房,北京新房市場(chǎng)下行速度并沒有那么快,但5月后,如果市場(chǎng)還不給到積極的政策信號(hào),那么可能從數(shù)據(jù)面上看,就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的下行。”
中指研究院分析師孟新增表示,進(jìn)入二季度,去年積壓需求已基本釋放結(jié)束,但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn),市場(chǎng)仍面臨下行壓力。短期來看,在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前,需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái),一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主,因區(qū)施策。二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng),核心區(qū)外有望逐步取消限制性政策,或?qū)κ袌?chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用。
在孟新增看來,伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù),二季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn),全國商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長,但城市分化行情加劇,熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下,市場(chǎng)活躍度有望保持,但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。
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