今年汛情疊加疫情之下，鄭州商業(yè)地產(chǎn)增量和消化情況如何?

2021年10月22日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2021年三季度鄭州房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

零售　前三季度鄭州零售物業(yè)累計新增39.5萬平方米

據(jù)其數(shù)據(jù)，2021年前三季度，鄭州零售物業(yè)市場累計新增39.5萬平方米，僅第三季度便實(shí)現(xiàn)新開5個項(xiàng)目，主要分布于鄭州周邊近郊(滎陽、中牟、鞏義)，預(yù)計今年第四季度鄭州商業(yè)市場將有36.7萬平方米新增供應(yīng)，主要聚焦在成熟區(qū)域存量改造。

整體新增需求方面，服飾(40%)和美妝個護(hù)(30.3%)表現(xiàn)突出。

奢侈品牌加碼鄭州市場快速擴(kuò)張，LVMH、Kering等已進(jìn)駐鄭州市場的奢侈品集團(tuán)開始在本地納入更多品牌，同時加大了線下渠道投入，快閃店、時裝秀和社群活動等多樣化形式備受青睞。

餐飲業(yè)態(tài)方面，外來餐飲首店更加青睞核心商圈項(xiàng)目，海底撈旗下新創(chuàng)子品牌苗師兄鮮炒雞開出2家門店，來自西安的餐飲品牌“太食獸”“蘭湘子”開始布局鄭州市場，網(wǎng)紅茶飲和咖啡品牌也持續(xù)加碼，深圳精品創(chuàng)意咖啡Akimbo首進(jìn)鄭州，星巴克和奈雪開店持續(xù)加密。

體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，作為疫后重建末端，體驗(yàn)業(yè)態(tài)復(fù)蘇壓力較大，新增需求以新穎娛樂類的夜店、酒館及Live?House為主，而新能源汽車前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6個新能源品牌合計8家店，預(yù)計下半年將向次級商圈拓展。

商業(yè)　鄭州商業(yè)首層平均租金位于全國前列

“澇疫結(jié)合”下，市場在第三季度經(jīng)受了較大考驗(yàn)，加之“雙減”政策的發(fā)布，社區(qū)型/區(qū)域型購物中心均受到不同程度的影響。市場整體空置率上升至9.6%。

租金方面，本季度鄭州商業(yè)核心商圈的首層平均租金上升至45.2元/平方米/天，季度同比上升17.1%。鄭州商業(yè)平均租金首層達(dá)到701.6元/平方米/月，季度同比下降11.2%，從全國看，鄭州商業(yè)平均租金首層位于前列。

其中，核心商圈商業(yè)的平均租金首層達(dá)到1403.1元/平方米/月，季度同比增長17.1%，次商圈商業(yè)平均租金首層為220.5元/平方米/月，季度同比下降18.7%。

“中國有一句古話叫物以稀為貴。”世邦魏理仕鄭州分公司副總經(jīng)理、鄭州及西安顧問及交易服務(wù)·商業(yè)部董事張桐解釋說，鄭州市場這兩年消費(fèi)需求強(qiáng)勁，但真正優(yōu)質(zhì)的商業(yè)載體比較少，這間接導(dǎo)致了商戶選址、實(shí)際經(jīng)營上都將更多的能量積聚在頭部商場上，社區(qū)型、準(zhǔn)區(qū)域型商業(yè)在消費(fèi)聚集度和吸引力上稍有不足。

張桐預(yù)測，未來，隨著城市進(jìn)一步發(fā)展和頭部商業(yè)運(yùn)營商進(jìn)入鄭州市場，將大幅提升鄭州商業(yè)的綜合開發(fā)及運(yùn)營品質(zhì)，同時，市場平均租金水平也將有序回落至合理水平。預(yù)計到2024年、2025年鄭州商業(yè)市場發(fā)展會有比較大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

寫字樓　三季度全市平均租金報價較上半年上漲2%

寫字樓方面，2021年三季度，鄭州共錄得6個新項(xiàng)目入市，總計新增供應(yīng)量25.71萬平方米。

三季度全市凈吸納量顯著提升，共錄得14.26萬平方米，從租賃交易的行業(yè)分類來看，生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)及保險行業(yè)表現(xiàn)活躍。整體空置率較上半年小幅上升1.99個百分點(diǎn)至18.1%，各商務(wù)區(qū)的空置率對比發(fā)現(xiàn)，高鐵商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、龍子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新項(xiàng)目入市，大量新增房源待去化;花園路片區(qū)及金水路片區(qū)的供需相對平衡。全市平均租金報價錄得每月每平方米103.7元，較2021年上半年上漲2%，其中甲級寫字樓的租金水平有4%的降幅，乙級寫字樓有5%的增幅。

世邦魏理仕鄭州分公司顧問及交易服務(wù)·辦公樓部經(jīng)理王磊認(rèn)為，未來，鄭州寫字樓市場的新增供應(yīng)量將會持續(xù)增長，新增供應(yīng)將主要集中在鄭東新區(qū)，常西湖新區(qū)因其定位也承接了部分定向產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和搬遷。而隨著龍湖副CBD、運(yùn)河兩岸、鄭州東站東廣場、龍子湖、中原科技城等區(qū)域新建寫字樓的持續(xù)入市，鄭州寫字樓市場的租金差將會持續(xù)縮減。

延伸　鄭州的商業(yè)還處在上升階段，兩三年后有更多驚喜

不久前，上海、北京、廣州、天津、重慶被率先列入國際消費(fèi)中心城市培育名單。實(shí)際上，鄭州也一直推動國際消費(fèi)中心城市建設(shè)與申報，在這方面需要補(bǔ)齊哪些短板?

張桐認(rèn)為，國際消費(fèi)中心城市需要的一些維度，比如優(yōu)質(zhì)的商業(yè)存量、頭部商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐、首店品牌的數(shù)量、國際化商業(yè)活動的植入等都會為申報加分。

“鄭州市場的發(fā)展還處在上升階段，遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)展非常成熟的過程。”張桐說，鄭州是一個增長和發(fā)展速度非常快的、年輕的城市，相信會在2~3年后有更多驚喜。

張桐還提到，從頭部商業(yè)運(yùn)營商來看，鄭州商業(yè)外來者并不多，這讓大家會認(rèn)為鄭州是一個相對保守和低調(diào)的城市，實(shí)際上無論從品牌進(jìn)駐情況、首店數(shù)量，還是品牌銷售額，都讓大家看到了一個不一樣的鄭州。

另外，隨著鄭州文旅板塊包括建業(yè)電影小鎮(zhèn)、只有河南·戲劇幻城等的火爆，以及中原文化的持續(xù)出圈，鄭州未來還有很大的提升空間，包括商代王城遺址歷史文化區(qū)建設(shè)，這些都可能讓城市商業(yè)進(jìn)行一次重構(gòu)。

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