（美編：肖利亞）

(資料圖片僅供參考)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者陳月芹昆明、貴陽(yáng)、鄭州報(bào)道 5月31日中午，昆明市中心的華潤(rùn)潤(rùn)府營(yíng)銷中心旁，突然響起了鞭炮聲，這個(gè)僅花費(fèi)幾百元的營(yíng)銷舉動(dòng)，引起周邊市民們討論：

“大白天誰(shuí)放鞭炮？”

“華潤(rùn)?！?/p>

“為什么？”

“華潤(rùn)能交房?！?/p>

看上去，放鞭炮慶祝交樓正變得合理而必要，即便對(duì)央企而言，也是如此。

貴陽(yáng)地產(chǎn)營(yíng)銷人陳桀有一位客戶，每周都會(huì)到中海貴陽(yáng)映山湖看工地，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目正在挖基坑、打樁，一連好幾天，從外邊根本看不到工程有明顯變化，這引發(fā)了客戶的擔(dān)憂。

陳桀解釋說(shuō)，“中海是央企，不會(huì)爛尾”。

客戶反問：“你中海算什么？排名第一的恒大都能爛尾?！?/p>

買家確實(shí)在徘徊，他們看到城市的工地上：工人的身影越來(lái)越少，塔吊和挖機(jī)不動(dòng)了。剛建起來(lái)幾棟樓體框架，戶型朝向很好，風(fēng)吹過(guò)，赤裸的鋼筋水泥里南北通透。

有人在網(wǎng)絡(luò)留言板寫下房子停工/爛尾的長(zhǎng)文，抄送給住建、市長(zhǎng)乃至省長(zhǎng)；有人去售樓處打地鋪，到地產(chǎn)公司樓下圍堵；或是干脆停貸，不再為等不來(lái)的一磚一瓦掏錢……

2022年7月，針對(duì)爛尾樓的斷貸潮在全國(guó)蔓延，警報(bào)拉響。央地政府高度重視，央行、住建部、財(cái)政部等部門隨即出臺(tái)多項(xiàng)措施，釋放超5000億元的保交樓專項(xiàng)借款?！氨＝粯恰背蔀榉科?、建設(shè)單位、金融機(jī)構(gòu)和地方政府的核心任務(wù)，甚至成為了最高層會(huì)議的重要議題。

購(gòu)房者的信心，需要用樓盤的實(shí)質(zhì)交付來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)建立，因此在相當(dāng)大的程度上，保交樓進(jìn)度決定著市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏。

然而經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一年以來(lái)的保交樓會(huì)戰(zhàn)中，有些地方取得了明顯成果，但相當(dāng)多項(xiàng)目的交付，仍因多方拉鋸，處于板結(jié)狀態(tài)。其中經(jīng)金融機(jī)構(gòu)和AMC、紓困資金評(píng)估后還無(wú)法復(fù)工的項(xiàng)目，是此項(xiàng)行動(dòng)中真正難啃的骨頭。

保交樓不易

迄今為止，沒有官方數(shù)據(jù)披露過(guò)全國(guó)停工/爛尾樓盤的數(shù)量。

建筑業(yè)第三方信息平臺(tái)百年建筑網(wǎng)對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)1114個(gè)項(xiàng)目的保交樓交付進(jìn)度進(jìn)行調(diào)研：截至5月底，華南、華北交付進(jìn)度較好，占比達(dá)到56%和40%；而西南和華中地區(qū)交付比例在全國(guó)排名倒數(shù)一二，分別為15%和16%。

6月以來(lái)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在昆明、貴陽(yáng)、鄭州等地采訪，隨機(jī)詢問近十位不同房企人士——估算近兩年購(gòu)房的同事中買到停工/爛尾樓的比重，答案普遍在一半以上。一家頭部房企鄭州區(qū)域公司，買房員工中超8成無(wú)法獲得如期交付。

這些城市往往有一個(gè)共同點(diǎn)：依賴城改模式供地。而企業(yè)大部分通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地，拆遷補(bǔ)償和一級(jí)開發(fā)沉淀了巨額資金。2019年前后，樓市開始下行，部分企業(yè)流動(dòng)性難以為繼，因而留下了大量爛尾樓。

“云南王”俊發(fā)地產(chǎn)就是這樣倒下的。在昆明單個(gè)城市，俊發(fā)的銷售額一度突破300億元，現(xiàn)在，則在當(dāng)?shù)亓粝铝藬?shù)十個(gè)停工項(xiàng)目。

一位俊發(fā)前管理者透露，從2022年初爆雷以來(lái)，該公司主要分兩步走展開自救：一是和金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商深入接觸，為5-6個(gè)新拿的地塊找買家，但目前尚未有成功盤活的項(xiàng)目；二是為即將封頂交付的項(xiàng)目，申請(qǐng)紓困資金。

一位央企人士測(cè)算過(guò)俊發(fā)貨架上的部分項(xiàng)目，如果想要收購(gòu)城改項(xiàng)目，不僅要出地價(jià)，還需承接回遷房、道路、學(xué)校及周邊配套建設(shè)義務(wù)，還要把項(xiàng)目欠平安信托的賬款接過(guò)來(lái)，算不過(guò)賬。

自2022年4月正式爆雷后，俊發(fā)集團(tuán)在昆明的多個(gè)項(xiàng)目停工（陳月芹/攝）

另一座西南大城貴陽(yáng)，熱衷于開發(fā)“超級(jí)大盤”。在其他城市，建筑面積40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目叫大盤，20萬(wàn)平方米的算中盤；而在貴陽(yáng)，500萬(wàn)平方米以上才有資格叫大盤，100萬(wàn)平方米只能算中盤。

由于財(cái)政規(guī)模有限，地方政府無(wú)力做土地整理和市政投資，于是讓渡土地收入，借助社會(huì)資本對(duì)片區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)，在這種模式下，本土房企中天、宏立城打造了未來(lái)方舟、花果園等高密度“神盤”，一度引來(lái)全國(guó)各地的學(xué)習(xí)對(duì)象，如今卻走到債務(wù)重組、破產(chǎn)的邊緣。

一位央企營(yíng)銷人士透露，目前貴陽(yáng)在售的樓盤中，超過(guò)80%的小開發(fā)商建設(shè)的項(xiàng)目停工，大部分項(xiàng)目被住建局暫停銷售和網(wǎng)簽，整個(gè)烏當(dāng)區(qū)僅3個(gè)項(xiàng)目能正常銷售和動(dòng)工。

一家頭部民企客研負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，在爛尾樓集中的城市，剛需新房產(chǎn)品更難賣了。她分析，可能是2021年以來(lái)房企為自救回款，腰斬賣房，甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。

為什么這些地方的保交樓陷入困局？

專項(xiàng)借款：救急不救窮

2022年7月，遍布全國(guó)的樓盤斷供檄文，引發(fā)了房地產(chǎn)和金融的危機(jī)，當(dāng)年8月，央行、住建部等部委指導(dǎo)國(guó)開行、農(nóng)開行，通過(guò)專項(xiàng)借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元，目前各地已逐步發(fā)放第二期總額2000億元的紓困資金。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家獲悉，住建部給這筆錢設(shè)定了嚴(yán)格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項(xiàng)目工程建設(shè)，商住公寓等不在保交樓范圍內(nèi)；二、房企申請(qǐng)專項(xiàng)借款需提供充足抵押物。

一位接近住建部的人士透露，起初保交樓紓困資金的適用對(duì)象為需按期交付的商品房，在全國(guó)第一批申請(qǐng)項(xiàng)目匯總后發(fā)現(xiàn)，首批2000億元遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此篩掉了可能帶有投資屬性的商住公寓類項(xiàng)目，優(yōu)先保障住宅項(xiàng)目。

此外，首批專項(xiàng)借款僅適用于2023年3月31日前交付的已網(wǎng)簽的商品房申請(qǐng)，第二批次則截至2023年底。申報(bào)成功的項(xiàng)目，每套可獲得10萬(wàn)元專項(xiàng)借款。

專項(xiàng)借款利率很低，前兩年還有1%的貼息，除了國(guó)開行、農(nóng)開行實(shí)際收取的年化利息外，房企還須向城投平臺(tái)公司支付管理費(fèi)、盡調(diào)費(fèi)等，折算后，多數(shù)城市保交樓專項(xiàng)借款的綜合成本約3%，部分城市如鄭州需3.7%。

早在2022年9月中下旬，全國(guó)首批專項(xiàng)借款相繼撥付到各城投平臺(tái)的專項(xiàng)賬戶上，由平臺(tái)公司做抵押擔(dān)保，此后也由其根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度審核并發(fā)放。

和財(cái)政撥款不同，這筆借款一旦進(jìn)入專項(xiàng)賬戶，即開始計(jì)息。一家出險(xiǎn)大房企的西南區(qū)域負(fù)責(zé)人張敦記得，去年9月底，十余個(gè)不同部門官員帶著公章，跑到項(xiàng)目售樓處辦公近一個(gè)月，只為讓借款更快發(fā)放給企業(yè)。

不過(guò)，面對(duì)低息借款，不同房企的悲喜并不相通。

2022年9月底，住建部門要求申請(qǐng)專項(xiàng)借款的企業(yè)上報(bào)4個(gè)口徑的債務(wù)情況，例如項(xiàng)目所有債務(wù)、后續(xù)資金缺多少，細(xì)致到該項(xiàng)目?jī)H保交樓（只用于工程建設(shè)）缺多少錢，保民生（如項(xiàng)目裝修、園區(qū)綠化以及償還施工單位后續(xù)債務(wù)等）需要多少錢。

各區(qū)將所有申領(lǐng)項(xiàng)目列成臺(tái)賬，上報(bào)市里，由分管副市長(zhǎng)掛帥，開專題會(huì)審批各項(xiàng)目情況。

張敦的兩個(gè)項(xiàng)目提供了價(jià)值10億元的抵押物，最終拿到4億余元專項(xiàng)借款。從申報(bào)到放款，總共花了3個(gè)月。

有房企反饋稱，其公司申請(qǐng)了專項(xiàng)借款，錢早已撥付到項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)賬戶上，但由于事中審計(jì)發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值不合格，會(huì)要求收回專項(xiàng)借款，項(xiàng)目遭遇二次停工。

各地實(shí)操過(guò)程中，會(huì)側(cè)重于將專項(xiàng)借款發(fā)放給高層住宅，因?yàn)樯婕疤讛?shù)多，單個(gè)項(xiàng)目可申請(qǐng)總額大，而大平層、別墅產(chǎn)品，僅給10萬(wàn)元/套的借款基本覆蓋不了建安成本，無(wú)法實(shí)際保交付。

因此，一年來(lái)，能通過(guò)專項(xiàng)借款完成交付的，多是主體架構(gòu)已經(jīng)基本完成，但幕墻、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的項(xiàng)目。

對(duì)專項(xiàng)借款的喜好，張敦總結(jié)為：先保有充足資產(chǎn)抵押的，先保容易保的，其余靠后。

提供抵押物，并非央行或政策性銀行對(duì)申請(qǐng)專項(xiàng)借款的強(qiáng)制性要求，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一。

今年一季度，鄭州召開穩(wěn)定房地產(chǎn)專題會(huì)，各區(qū)住建局負(fù)責(zé)人、20余家出險(xiǎn)開發(fā)商參會(huì)。一位參會(huì)房企人士透露，鄭州市長(zhǎng)何雄在會(huì)上明確表示，“企業(yè)申請(qǐng)紓困資金不需要抵押物”，但到了實(shí)操環(huán)節(jié)，各區(qū)城投平臺(tái)仍嚴(yán)卡抵押物質(zhì)量。

多家出險(xiǎn)房企稱，由于自救中竭力變賣資產(chǎn)，所剩優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很少。例如恒大在河南區(qū)域的資產(chǎn)主要是停車位和酒店，難變現(xiàn)，通常借款的抵押率會(huì)被砍到50%以下。

貴陽(yáng)萬(wàn)達(dá)天階，原計(jì)劃2022年8月開業(yè)，目前也處于停工狀態(tài)，其外部圍擋上寫著“我相信的實(shí)力，是言出必行的能力”。該地塊還配有住宅項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)·自在花溪（陳月芹/攝）

“金融16條”的配套資金到位難

2022年11月，被稱為逆轉(zhuǎn)級(jí)的重磅政策“金融16條”發(fā)布，進(jìn)一步積極服務(wù)保交樓金融，除支持上述政策性銀行提供專項(xiàng)借款，還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

金融16條中力度最大的，被認(rèn)為是其中的豁免條例：自文件印發(fā)半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目提供配套融資的，可在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，新發(fā)放的配套融資形成不良的，“機(jī)構(gòu)和個(gè)人已盡職的，可予免責(zé)”。

前述住建官員透露，監(jiān)管層原本希望紓困資金作為啟動(dòng)資金，把一些出險(xiǎn)項(xiàng)目盤活，令其可以再融資，撬動(dòng)更多社會(huì)資金投入，而商業(yè)銀行配套融資便是專項(xiàng)借款外的一個(gè)補(bǔ)充。

半年豁免期已過(guò)，保交樓配套融資落地情況如何？

某頭部房企鄭州投拓負(fù)責(zé)人江英向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者展示了其公司河南區(qū)域的融資臺(tái)賬：理論上，項(xiàng)目申請(qǐng)到專項(xiàng)借款和配套融資的比例為1:2，實(shí)際情況是，大部分項(xiàng)目的配套融資一欄是空著的，其所在公司在河南獲得近10億元專項(xiàng)借款，僅成功拿到一筆8000萬(wàn)元的配套融資。

江英說(shuō)，專項(xiàng)借款是帶公共性質(zhì)的“保民生”錢，但商業(yè)銀行拿配套資金保項(xiàng)目的動(dòng)力很低，對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量和后續(xù)的還款來(lái)源要求更加嚴(yán)苛。

另一家大型房企在河南省獲得了超35億元的專項(xiàng)借款，但僅鄭州一個(gè)項(xiàng)目拿到了數(shù)千萬(wàn)元的商業(yè)銀行配資。

該房企人士不解，公司好幾個(gè)項(xiàng)目有充足資產(chǎn)，還有十幾億土地款的待開發(fā)地塊，打五折后覆蓋借款都沒問題，但相關(guān)銀行就是不給予配套融資。

上述人士去問相關(guān)廳局官員，得到的答復(fù)是：能拿到幾千萬(wàn)元，在整個(gè)河南省乃至全國(guó)都已經(jīng)算比較靠前的。

在昆明、貴陽(yáng)、鄭州等保交付任務(wù)重的城市，專項(xiàng)借款就已經(jīng)僧多粥少，后續(xù)資本就更加難進(jìn)入。

以鄭州為例，95個(gè)項(xiàng)目分食首批70億元專項(xiàng)借款，一家20強(qiáng)閩系房企稱僅獲得了數(shù)百萬(wàn)元的額度，工程啟動(dòng)一周后又沒錢了。

不少房企錯(cuò)估了自己能獲得專項(xiàng)借款的額度，且申請(qǐng)這筆錢，需要和城投平臺(tái)實(shí)行“章、證、照”共管，并接受審計(jì)。有房企在申請(qǐng)后主動(dòng)放棄了這筆借款，如河南本土房企康橋，選擇了引進(jìn)AMC盤活項(xiàng)目。

一位四大行貸款部門人士解釋，金融16條實(shí)行白名單制，但商業(yè)銀行執(zhí)行效果不好有商業(yè)銀行的考量，“內(nèi)部上會(huì)，我要給他展期，要先做資產(chǎn)評(píng)估。如果增值了還好辦，貶值了，還要追加抵押物。沒有人愿意做這種吃力不討好、還高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目”。

運(yùn)營(yíng)資金：售樓處便池堵了都沒錢清理

“‘紓困資金只能用于工程建設(shè)’，這是鐵律。必要時(shí)，這句話可以用來(lái)勸退上門討錢的供應(yīng)商和債權(quán)人，多默念幾次，也可以用來(lái)說(shuō)服被拖欠數(shù)月工資的自己?！鼻笆鲱^部房企鄭州投拓負(fù)責(zé)人江英對(duì)記者說(shuō)。

兩批次專項(xiàng)借款中，江英所在公司拿到了10億元以上，這份額在整個(gè)河南都算靠前的。同行聽到消息紛紛發(fā)來(lái)祝賀，江英解釋這是誤會(huì)：

今年以來(lái)，她只在年前收到一筆工資，全公司員工的工資普遍被拖欠3個(gè)月以上，還有幾十萬(wàn)的墊付報(bào)銷款沒有回音。

員工工資、外部欠款乃至在售項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，按規(guī)定都不能用紓困資金償還。因此，大部分出險(xiǎn)房企選擇搬離高端寫字樓，擠到到項(xiàng)目售樓處的簡(jiǎn)易辦公區(qū)。

一度，連售樓處糞便池堵了，江英的公司都支不出錢去清理。

原則上，保交樓專班要求房企用自有資金和銷售回款來(lái)維持經(jīng)營(yíng)，但市場(chǎng)不好，營(yíng)銷各端口又沒有經(jīng)費(fèi)支撐，銷售很難見好。

一位恒大人士介紹，以前是區(qū)域公司總管區(qū)域所有項(xiàng)目的財(cái)務(wù)，但現(xiàn)在基本把區(qū)域公司一級(jí)的人員薪酬分配到項(xiàng)目，由項(xiàng)目財(cái)務(wù)給區(qū)域公司員工發(fā)工資。

一位地方政府官員說(shuō)，嚴(yán)格限制紓困專項(xiàng)借款用途，預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于保工程建設(shè)是對(duì)的，但不考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面實(shí)際情況，就有點(diǎn)脫節(jié)。

他建議，應(yīng)當(dāng)允許一部分錢用于項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)，如員工工資發(fā)放、適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷費(fèi)用等三費(fèi)支出。

“單純依靠千億級(jí)的紓困資金保交樓是不現(xiàn)實(shí)的，”這位地方政府官員說(shuō)，兩個(gè)批次共4000億元的專項(xiàng)借款，約投放給400萬(wàn)套房源，但僅恒大一家，在全國(guó)范圍內(nèi)的待交付房源就達(dá)到150萬(wàn)套，并且，爆雷房企不一定拿得出足額資產(chǎn)抵押?！胺科笞罱K要通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)渡過(guò)危機(jī)?！?/p>

債權(quán)人：為資產(chǎn)拉鋸

近兩年過(guò)去，還處于停工狀態(tài)的項(xiàng)目，表面問題都是缺乏資金，冰山之下其實(shí)是債務(wù)問題。

一家頭部代建公司高管說(shuō)，難的項(xiàng)目有眾多債權(quán)人，超融嚴(yán)重，債權(quán)多，虧損大，如果利益相關(guān)人誰(shuí)都不愿意承擔(dān)過(guò)多的折損，那就誰(shuí)都動(dòng)不了，誰(shuí)敢動(dòng)，債權(quán)人馬上申請(qǐng)查封。

根據(jù)破產(chǎn)法，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目到了破產(chǎn)清算環(huán)節(jié)，債權(quán)清償?shù)谝豁樜皇侨钯?gòu)房者的權(quán)利，第二順位是建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，第三順位是擔(dān)保債權(quán)，如土地抵押權(quán)。再往下，分別是破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)、職工債權(quán)、社保和稅收債權(quán)以及普通債權(quán)。

但實(shí)操上，各方的優(yōu)先級(jí)全亂了。

排第一順位的是施工單位，因?yàn)椴话压こ炭罡肚?，它就不交樓，因?yàn)橐坏┛⒐?，施工單位的債?quán)可能就沒人管了。

如果想讓新的工程方進(jìn)來(lái)，原施工單位有農(nóng)民工工資做依據(jù)，還占著場(chǎng)地，不先把舊的資金解決，施工單位就拒不退場(chǎng)或者拒不交樓。

前述20強(qiáng)閩系房企河南負(fù)責(zé)人提到，依據(jù)“舊賬掛起”原則，施工單位原先支出的工程款（除農(nóng)民工工資外）暫時(shí)擱置，房企拿紓困資金或預(yù)售資金支付后續(xù)工程款。但總包單位會(huì)算一筆賬：工程利潤(rùn)已經(jīng)被壓得很薄，施工單位的利潤(rùn)可能都“放在”在工程最后的20%，屆時(shí)房子封頂交付，政府不管債務(wù)清償，不能指望打官司要回錢。因此，施工單位會(huì)要求開發(fā)商和專班簽署協(xié)議，拿應(yīng)收賬款或房源、車位等作質(zhì)押。

前述地方政府官員近兩年在一線忙于協(xié)調(diào)保交樓，“學(xué)習(xí)”了不少保全、騰挪資產(chǎn)的方法：例如開發(fā)商和工程方是關(guān)聯(lián)方，除非紓困專班要求強(qiáng)制換掉，否則一般會(huì)沿用舊的工程方。有的工程方會(huì)做大工程造價(jià)，將收到的保交樓款項(xiàng)又一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目外。

部分城市的紓困專班還需跑去每個(gè)工地監(jiān)督工程進(jìn)度。有城市住建官員透露，其所在城市利用智慧化手段監(jiān)控工程進(jìn)度，防止總包單位和開發(fā)商虛報(bào)進(jìn)度套取預(yù)售監(jiān)管資金，重點(diǎn)項(xiàng)目還會(huì)配備攝像頭，但攝像頭常常被損壞。

人多且分散的小業(yè)主們也是核心債權(quán)方，在項(xiàng)目紓困中起到重要作用。張敦在昆明的一個(gè)項(xiàng)目甚至給業(yè)主代表開工資，讓其協(xié)助推動(dòng)釋放項(xiàng)目保全資金，團(tuán)結(jié)所有能團(tuán)結(jié)的力量。

資產(chǎn)審計(jì)：貶值焦慮癥

根據(jù)九部委發(fā)布的《關(guān)于通過(guò)專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付的工作方案》及央行、住建部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《保交樓專項(xiàng)借款資金管理辦法》，數(shù)千億保交樓專項(xiàng)借款須遵循“后進(jìn)先出”等一系列原則，優(yōu)先償還“保交樓”專項(xiàng)借款到期本息與農(nóng)民工工資，以確保專項(xiàng)資金安全使用。

此外，抵押物比例設(shè)置，也調(diào)節(jié)著資金安全閥門。張敦申請(qǐng)專項(xiàng)借款的項(xiàng)目抵押率不足50%，“政府和城投公司怎么算都不會(huì)虧”。

實(shí)際上，地方政府對(duì)資產(chǎn)價(jià)值貶損持更加謹(jǐn)慎態(tài)度。因?yàn)?，這兩批專項(xiàng)借款須統(tǒng)借統(tǒng)還，由地方城投平臺(tái)做借款主體，會(huì)形成地方債務(wù)。

前述住建官員透露，專項(xiàng)借款要保障已售部分交樓，要靠未售部分形成回款，以償還專項(xiàng)借款，剩余部分才是項(xiàng)目應(yīng)有利潤(rùn)。但很多項(xiàng)目大部分房源已銷售一空，嚴(yán)重資不抵債，抵押物是城投公司能抓住的最后稻草。

據(jù)悉，2022年年中，有關(guān)部委研究這筆紓困資金的制度設(shè)計(jì)時(shí)，起初要求由地方政府對(duì)保交樓借款兜底，后鑒于地方政府不方便出面，便把責(zé)任壓給了城投平臺(tái)。

該住建官員指出，專項(xiàng)借款由九部委牽頭，審計(jì)署將對(duì)城投公司等借款主體做事后審計(jì)，而地方政府當(dāng)前已經(jīng)著手做事前和事中專項(xiàng)審計(jì)，調(diào)查企業(yè)的債權(quán)債務(wù)、可研報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況等，嚴(yán)防挪用專項(xiàng)資金、惡意抽逃行為。

今年2月以來(lái)，多地審計(jì)部門發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目存在很多“坑”，如資產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)貶值，但此前該項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)申請(qǐng)到一批借款，城投平臺(tái)只能要求企業(yè)追加抵押物，否則不敢放款。

企業(yè)認(rèn)為50%的抵押率足以保證借款安全收回，但自去年以來(lái)，樓市銷售端持續(xù)下探，資產(chǎn)貶值速度超出了各市場(chǎng)主體的預(yù)期。

“抵押物都有一個(gè)限期估值，如果后續(xù)房子賣不掉，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值1萬(wàn)元或5000元，都是沒有意義的?！痹撟〗ü賳T建議審計(jì)部門應(yīng)綜合考慮保交樓的復(fù)雜性，適當(dāng)容錯(cuò)容缺，否則各地都不敢繼續(xù)申請(qǐng)和下放專項(xiàng)借款。

據(jù)悉，5月貴州省開了一個(gè)專題會(huì)，研究是否將專項(xiàng)借款的管理權(quán)收回市州，進(jìn)一步從嚴(yán)管理。

而值得一提的是，在廣東，深圳、東莞兩個(gè)城市從未申請(qǐng)過(guò)專項(xiàng)借款，堅(jiān)持用市場(chǎng)化原則盤活停工爛尾項(xiàng)目。

即使項(xiàng)目獲得紓困資金重啟，項(xiàng)目交付之日才是清算盈虧之時(shí)，屆時(shí)工程方、債權(quán)方、金融機(jī)構(gòu)甚至紓困基金等各方都需要承擔(dān)虧損。

相較之下，能拿到房子的小業(yè)主們的權(quán)益會(huì)被優(yōu)先保障，前述住建官員指出，專項(xiàng)借款最多能保障樓盤交付，住沒有問題，但可能因?yàn)槿彼娕涮?，將?lái)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證會(huì)有些許問題，要看各地如何把關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

千方百計(jì)之后：自己突圍去？

保交樓任務(wù)壓頂，部分城市奇招迭出。

多個(gè)房企高管稱，對(duì)法人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)施“限高”，已經(jīng)是保交樓的常規(guī)手段，一些地方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還會(huì)被請(qǐng)去喝茶。

這些地產(chǎn)項(xiàng)目法人被限高后不能訂機(jī)票、坐高鐵，后來(lái)，有人摸索出渠道，可以找中介用護(hù)照買機(jī)票，但只能全價(jià)買經(jīng)濟(jì)艙。

其實(shí)，很多項(xiàng)目走到停工爛尾，主要原因是開發(fā)商抽調(diào)走了預(yù)售款，導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)資金難以為繼。

一位出險(xiǎn)房企高管直言，預(yù)售款在公司法人在任時(shí)被挪走，涉及非法抽調(diào)資金，確實(shí)違反了公司法，地方行使公檢法手段可對(duì)法人限高、行拘。

不過(guò)，預(yù)售款被挪走，有企業(yè)的責(zé)任，也有原來(lái)監(jiān)管的缺位。

“在恒大爆雷前，多數(shù)二三四線城市的預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)，對(duì)這筆巨額且無(wú)息的錢，幾乎所有房企都會(huì)統(tǒng)一調(diào)配和使用，不用才傻?！痹摮鲭U(xiǎn)房企高管說(shuō)。

前述恒大人士透露，部分城市在開展“去恒大化”行動(dòng)，一是在建工程通過(guò)專項(xiàng)借款等保交樓；二是項(xiàng)目股權(quán)變更，城投等以代管代建形式介入；三是某城市有關(guān)部門還在向法院申請(qǐng)將房企單個(gè)項(xiàng)目破產(chǎn)，這類項(xiàng)目自身資產(chǎn)比較充足，政府希望項(xiàng)目破產(chǎn)重整后發(fā)行共益?zhèn)?，以支持保交樓?/p>

房企并不希望單項(xiàng)目被破產(chǎn)重整，這對(duì)地方保交樓可能是好事，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就更困難了，好資產(chǎn)被瓜分，資不抵債的項(xiàng)目加速惡化，公司層面的盤活就更難了。

在一些華中、西南等區(qū)域的城市，城投公司介入停工項(xiàng)目，負(fù)責(zé)代管代建，但很多僅停留在簽署協(xié)議層面，沒有真落地。

某爆雷房企的好幾個(gè)項(xiàng)目已和政府平臺(tái)合作，到了今年第二季度，城投平臺(tái)債務(wù)壓力進(jìn)一步加大，融不到錢，“我們本想著用他們的信用背書，結(jié)果發(fā)現(xiàn)城投員工個(gè)人得向外貸款，回來(lái)給單位發(fā)工資”。

對(duì)那些僅憑專項(xiàng)借款根本無(wú)法交付的項(xiàng)目，部分城市則要求房企做退房、退地處理，地塊連同在建工程打包出讓?；蛘邊⒄杖莻?，地方政府新掛一塊地，在地價(jià)款上給優(yōu)惠，但約定競(jìng)得人需拿一部分土地款還給上一任房企。這樣，政府可以不出錢又解決問題。

還有一些地方政府摸索出了竅門，既然叫不醒只想“躺平”的開發(fā)商， “抓”住項(xiàng)目融資方是更有效的辦法——大部分融資方的錢不是自己的，可能是私募而來(lái)，必須給投資人一個(gè)說(shuō)法，所以地方政府可以打包全市項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)談，只要能保交樓。

（應(yīng)受訪者要求，陳桀、張敦、江英為化名）

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