從上海地鐵9號(hào)線小南門(mén)地鐵站出來(lái)，抬眼可見(jiàn)小南門(mén)火警鐘樓，這是黃浦區(qū)的標(biāo)志性建筑。

沿著王家碼頭路沿線，已基本建成的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院項(xiàng)目盡入眼底，來(lái)自四面八方的看房客不時(shí)魚(yú)貫而入。幾百米之外，綠地外灘項(xiàng)目正在如火如荼建設(shè)中，幾幢已建成的現(xiàn)代化辦公大樓矗立其中。

一條馬路相隔的小南門(mén)弄堂則呈現(xiàn)截然不同的景象。作為黃浦區(qū)老城廂，一方面具有悠久歷史文脈和深厚文化底蘊(yùn)，是上海本地文化的“搖籃”。

另一方面則是黃浦居住條件最差、居住密度最高的區(qū)域，如今忍受了幾十年惡劣生活環(huán)境的小南門(mén)居民終于迎來(lái)了舊改啟動(dòng)。

在這片統(tǒng)稱(chēng)為上海南外灘的區(qū)域，短短幾個(gè)月時(shí)間發(fā)生了翻天覆地變化，隨著新項(xiàng)目啟動(dòng)和老城區(qū)拆遷來(lái)臨，南外灘迎來(lái)了真正意義上的復(fù)蘇之路。

世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問(wèn)部主管王笑梅對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，從外灘金融帶角度看，南外灘更符合現(xiàn)代商務(wù)辦公需求的多元化創(chuàng)新和服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)功能、景觀、風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并最終通向一個(gè)真正美好而富有魅力的卓越之城。

多項(xiàng)目重生

從低矮、吵鬧的喬家路地塊走出去，一條街隔著融創(chuàng)的豪宅項(xiàng)目——融創(chuàng)外灘壹號(hào)院。融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目為今年1月份收購(gòu)而來(lái)，該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，打破了上海外灘數(shù)年沒(méi)有新房供應(yīng)的格局。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院已經(jīng)拿到了預(yù)售證，推出共126套住宅房源，均價(jià)為12.15萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目于6月28了啟動(dòng)認(rèn)籌，認(rèn)籌金高達(dá)750萬(wàn)元，于7月11日正式開(kāi)盤(pán)。

融創(chuàng)之外，今年2月14日，綠地宣布以121億元價(jià)格收購(gòu)中民投旗下董家渡項(xiàng)目50%股權(quán)，以及項(xiàng)目公司中民外灘的相應(yīng)債務(wù)。中民投董家渡項(xiàng)目是上海名動(dòng)一時(shí)的總價(jià)地王，中民投于2014年豪擲248.5億元獲得。項(xiàng)目地處黃金地段，中民投對(duì)此項(xiàng)目寄予厚望。

在上海市政府的斡旋下，具有國(guó)資背景的綠地打敗一眾買(mǎi)家解盤(pán)。綠地對(duì)該項(xiàng)目的操盤(pán)策略同樣迅速，在接手85天以后，綠地宣布了董家渡項(xiàng)目的新案名——綠地外灘中心。綠地外灘中心占地面積約13萬(wàn)平方米，總建筑面積約120萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積約76萬(wàn)平方米。

此前董家渡項(xiàng)目停工多時(shí)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，項(xiàng)目大約于4月初正式復(fù)工。綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良對(duì)董家渡項(xiàng)目十分重視。今年3月份，張玉良兩度前往綠地外灘中心視察項(xiàng)目推進(jìn)情況。

綠地之所以能接手董家渡項(xiàng)目，很大的關(guān)鍵在于上海市政府的協(xié)調(diào)和支持。對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，這一任務(wù)既是挑戰(zhàn)也是壓力，此前董家渡項(xiàng)目拖延數(shù)年，加速盤(pán)活是當(dāng)務(wù)之急。在正式公布交易完成的當(dāng)日，張玉良曾承諾，綠地將全力為上海打造一個(gè)國(guó)際金融中心的新地標(biāo)。

綠地集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)二部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理朱臻斌曾對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，綠地外灘中心以辦公、商業(yè)為主，辦公部分包括4幢甲級(jí)寫(xiě)字樓及7幢總部辦公樓，4幢甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)以持有為主，而7幢總部辦公樓目前幾乎已經(jīng)全部建成。

綠地擅長(zhǎng)在各地打造超高層項(xiàng)目和城市地標(biāo)，在辦公領(lǐng)域往往采取大宗整售的銷(xiāo)售方式。據(jù)悉，綠地外灘中心的這7幢總部辦公樓很有可能以大單整售方式出售。

朱臻斌曾透露，綠地外灘中心的整體貨值超過(guò)1000多億，預(yù)計(jì)可銷(xiāo)售貨值約700億，住宅部分最快今年12月對(duì)外出售。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綠地集團(tuán)事業(yè)二部也為項(xiàng)目制定了內(nèi)部節(jié)點(diǎn)：確保住宅部分年內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)售，確保項(xiàng)目2021年全面竣工。

小南門(mén)舊改

小南門(mén)片區(qū)舊改已經(jīng)讓黃浦區(qū)居民等待了十幾年，但由于拆遷難度大，多年來(lái)進(jìn)展緩慢，今年，喬家路地塊則率先破題。

小南門(mén)舊改重啟離不開(kāi)上海市政府的大力推動(dòng)，黃浦區(qū)是上海舊改任務(wù)最重的一個(gè)城區(qū)，至今還有6.5萬(wàn)只手拎馬桶，2019年目標(biāo)重點(diǎn)聚焦老城廂更新，黃浦區(qū)要完成舊改征收8000戶(hù)、收尾5個(gè)項(xiàng)目。

2月16日，上海黃浦區(qū)喬家路地塊舊城區(qū)改建項(xiàng)目舉行了一場(chǎng)征收咨詢(xún)活動(dòng)。喬家路地塊東至巡道街、中華路，南至俞家弄、黃家路，西至河南南路、南梅溪弄、凝和路，北至蓬萊路、西唐家弄、梅家街，共有居民權(quán)證數(shù)超5800證，涉及小東門(mén)、老西門(mén)兩個(gè)街道，項(xiàng)目前期總投入預(yù)計(jì)達(dá)360-380億元。

上海地產(chǎn)集團(tuán)將與黃浦區(qū)屬金外灘集團(tuán)共同組建平臺(tái)公司參與老城廂地區(qū)的舊區(qū)改造工作。

3月9日，根據(jù)官方消息，喬家路地塊高比例通過(guò)首輪意愿征詢(xún)，其中項(xiàng)目東塊贊成率達(dá)98.6%，西塊贊成率達(dá)99.22%。6月29日，喬家路地塊正式啟動(dòng)簽約。

7月上旬，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地走訪了小南門(mén)片區(qū)，目前喬家路尚未正式拆遷，但已經(jīng)為即將到來(lái)的拆遷做足了準(zhǔn)備。在老城廂弄堂里，隨處可見(jiàn)紅底黃字的標(biāo)語(yǔ)：陽(yáng)光征收，抓住機(jī)遇，共同參與。

一份6月初張貼的喬家路地塊(東塊)居住房屋征收補(bǔ)償方案顯示，地塊房屋征收補(bǔ)償簽約期限為3個(gè)月，簽約期限內(nèi)，如簽約比例提前達(dá)到協(xié)議生效條件的85%，則簽約期限調(diào)整為簽約比例達(dá)到85%的15日止。

為了鼓勵(lì)盡快簽約，方案還提供了簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，例如居民在簽約期限第1個(gè)月內(nèi)簽約，每戶(hù)給予簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)45萬(wàn)元。

按照方案，居民可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但政府顯然更鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償，按照方案，喬家路地塊被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照被征收房屋建筑面積每戶(hù)按20000元/平米給予補(bǔ)償，不足60萬(wàn)元的按照60萬(wàn)元計(jì)算。

這意味著，未來(lái)這一區(qū)域?qū)⒄Q生幾千戶(hù)手捧千萬(wàn)現(xiàn)金的拆遷戶(hù)。為了吸引這些潛在購(gòu)房者，不少中介已提前涌入小南門(mén)在街道設(shè)置臨時(shí)展牌。喬家路上，貼滿(mǎn)了新房廣告，一些廣告上寫(xiě)著：歡迎動(dòng)遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，中介還為小南門(mén)居民開(kāi)通了看房直通車(chē)。

7月上旬，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在喬家路地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，一些臨街商鋪已經(jīng)關(guān)門(mén)，“我們馬上也要關(guān)門(mén)了，最多幾個(gè)月。馬上都要拆掉。”一位還在營(yíng)業(yè)的超市租戶(hù)說(shuō)。

小南門(mén)拆遷更大的意義在于，上海外灘已經(jīng)多年未有大體量、待開(kāi)發(fā)的土地上市。一旦老城廂通過(guò)舊改迎來(lái)新生，也會(huì)為整個(gè)南外灘帶來(lái)大量新增土地。

南外灘復(fù)蘇

南外灘是上海最早形成的城區(qū)之一，沿著黃浦江、新開(kāi)河路向南而行，在這片1.6平方米公里的黃金水岸線，歷史可以追溯到宋朝。上海的“一城煙火半東南”即是對(duì)董家渡一帶繁榮景象的描述。

不過(guò)，隨著時(shí)代變遷，尤其是改革開(kāi)放后，隨著北外灘的崛起，老城區(qū)南外灘的發(fā)展滯后，一條黃浦江相隔南北外灘之間的差距越來(lái)越大。北外灘已經(jīng)形成全球知名的金融商務(wù)中心，而南外灘則更像是一片城中村。

按照上海新規(guī)劃，以外灘源為正核心，上海將建成以東外灘、北外灘和南外灘為基石的浦西濱江第一鏈，以重塑遠(yuǎn)東第一金融中心的昔日輝煌。而南外灘無(wú)疑是支撐第一鏈中不可或缺的部分。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦透露，南外灘地處上海核心點(diǎn)，但長(zhǎng)期給外界的觀感不佳，很大部分是因?yàn)閯?dòng)遷無(wú)法推進(jìn)擱置了整體節(jié)奏，拆遷啟動(dòng)將為片區(qū)帶來(lái)新變化：“今年是下決心的大動(dòng)作。”

王笑梅介紹說(shuō)，南外灘在歷史上是一個(gè)具有生產(chǎn)功能的岸線，城市街道結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的是人和貨物貿(mào)易間活動(dòng)自然連接形成的較小的平行街道網(wǎng)絡(luò)，并具有包括上海開(kāi)埠文化在內(nèi)的多元文化交融并存的風(fēng)貌特色：“多年來(lái)，政府持續(xù)出臺(tái)的一些城市更新辦法，已經(jīng)很好地為該地區(qū)持續(xù)的環(huán)境改善，業(yè)態(tài)優(yōu)選，活力再造提供了政策保障。期間南外灘加緊項(xiàng)目推進(jìn)，嘗試點(diǎn)狀突破。”

她進(jìn)一步表示，依托上海市2035城市總體規(guī)劃建設(shè)全球城市的發(fā)展目標(biāo)，對(duì)舊城區(qū)提出新的發(fā)展要求。今年南外灘的一系列變化是順應(yīng)該目標(biāo)的持續(xù)城市更新進(jìn)程中的堅(jiān)實(shí)一步，具有延續(xù)性。

盧文曦表示，南外灘多年未有大量的新增住宅供應(yīng)，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院和綠地外灘中心的重新啟動(dòng)，為南外灘提供了久違的一手房：“此前南外灘幾個(gè)典型性的項(xiàng)目，都是開(kāi)發(fā)到一段時(shí)間又停滯下來(lái)了，而且沒(méi)有形成比較好的規(guī)模效應(yīng)，如果幾個(gè)項(xiàng)目一起推進(jìn)，整體開(kāi)發(fā)速度會(huì)快很多，現(xiàn)在處于搶時(shí)間的關(guān)鍵階段。”

標(biāo)簽： 上海 南外灘復(fù)蘇