5月30日，2023中國房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會在香港舉辦。克而瑞集團副總裁張兆娟在現(xiàn)場發(fā)布《2023中國物業(yè)管理上市公司研究報告》（簡稱“報告”）。報告顯示，2022年，隨著房地產融資政策“三支箭”等政策的提振，物業(yè)股開啟階段性修復，逐漸向行業(yè)合理范圍內回歸。展望未來，社區(qū)增值服務方面，有望釋放更大潛能。

(資料圖)

去年物企股價階段性止跌回升

報告顯示，2022年底，受到國家政策提振等影響，房地產行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)市場信心逐漸恢復，行業(yè)已經開啟階段性修復行情，重新站在新一輪周期的起點。從板塊指數(shù)走勢來看，物業(yè)管理行業(yè)階段性修復能力強于地產開發(fā)板塊。截至2022年底，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)較最低點止跌反彈85.5%，同期克而瑞內房股領先指數(shù)回升38.5%。

股價走勢方面，2022年，民企物企受市場環(huán)境的影響較大，股價呈現(xiàn)較大振幅，平均股價漲跌幅為-34.2%；央國資背景物企平均股價漲跌幅為-8.3%。

估值角度來看，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個百分點。不過，央國企、聚焦非住賽道的物業(yè)服務企業(yè)獲得市場認可；2022年底，市盈率排名前五的企業(yè)分別為特發(fā)服務（41.8）、華潤萬象生活（38.6）、招商積余（27.0）、萬物云（26.8）、新大正（25.4）。

此外，從市值方面來看，截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個百分點。百億市值以上的物企有9家，數(shù)量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務、雅生活服務和融創(chuàng)服務。

56家上市物企營收總額同比提升19.4%

報告指出，2022年56家上市物企營收總額2475.3億元，同比提升19.4%；營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。此外，分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分別下滑11.9、61.6、34.7和28.8個百分點。

多重影響下，2022年上市物企普遍呈現(xiàn)出利潤及利潤率下降情況。報告顯示，2022年56家上市物企毛利潤均值9.2億元，同比微降0.4%；凈利潤均值2.7億元，同比下滑42.9%。與此同時，其平均毛利率為20.9%，同比下降4.1個百分點；凈利率6.0%，同比下降6.6個百分點。

13家物企城市服務營收總額破百億

值得一提的是，社區(qū)增值服務方面有望釋放更大潛能。2022年37家上市物企的社區(qū)增值服務營收總額為257.6億元，同比上漲4.3%，占營收的比重為14.1%，同比下降2.0個百分點。其中，社區(qū)增值服務排名前五的企業(yè)分別為碧桂園服務、保利物業(yè)、綠城服務、雅生活服務和世茂服務，對應社區(qū)增值服務收入分別為40.2億元、30.6億元、28.5億元、23.2億元和16.9億元。

此外，物企融入城市治理，積極布局城市服務，既是自我變革，也是適應新的時代要求。一方面，傳統(tǒng)物管服務與城市服務的細分業(yè)務條線高度重合，業(yè)務延伸較為便利。另一方面，城市服務是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢。報告顯示，2022年約有13家上市物企單獨披露城市服務收入，營收總額首次突破百億大關，達到116.9億元，其中，碧桂園服務、保利物業(yè)和世茂服務位列前三。增速方面，2022年13家上市物企的城市服務收入同比增長33.5%，整體保持高速增長，其中，銀城生活服務、招商積余、金科服務增速位列前三。

（文章來源：新京報）

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