5月30日，2023中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在香港舉辦?？硕鸺瘓F(tuán)副總裁張兆娟在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告顯示，2022年，隨著房地產(chǎn)融資政策“三支箭”等政策的提振，物業(yè)股開啟階段性修復(fù)，逐漸向行業(yè)合理范圍內(nèi)回歸。展望未來，社區(qū)增值服務(wù)方面，有望釋放更大潛能。

(資料圖)

去年物企股價(jià)階段性止跌回升

報(bào)告顯示，2022年底，受到國(guó)家政策提振等影響，房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，行業(yè)已經(jīng)開啟階段性修復(fù)行情，重新站在新一輪周期的起點(diǎn)。從板塊指數(shù)走勢(shì)來看，物業(yè)管理行業(yè)階段性修復(fù)能力強(qiáng)于地產(chǎn)開發(fā)板塊。截至2022年底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較最低點(diǎn)止跌反彈85.5%，同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)回升38.5%。

股價(jià)走勢(shì)方面，2022年，民企物企受市場(chǎng)環(huán)境的影響較大，股價(jià)呈現(xiàn)較大振幅，平均股價(jià)漲跌幅為-34.2%；央國(guó)資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為-8.3%。

估值角度來看，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個(gè)百分點(diǎn)。不過，央國(guó)企、聚焦非住賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得市場(chǎng)認(rèn)可；2022年底，市盈率排名前五的企業(yè)分別為特發(fā)服務(wù)（41.8）、華潤(rùn)萬象生活（38.6）、招商積余（27.0）、萬物云（26.8）、新大正（25.4）。

此外，從市值方面來看，截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個(gè)百分點(diǎn)。百億市值以上的物企有9家，數(shù)量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。

56家上市物企營(yíng)收總額同比提升19.4%

報(bào)告指出，2022年56家上市物企營(yíng)收總額2475.3億元，同比提升19.4%；營(yíng)業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。此外，分梯隊(duì)來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分別下滑11.9、61.6、34.7和28.8個(gè)百分點(diǎn)。

多重影響下，2022年上市物企普遍呈現(xiàn)出利潤(rùn)及利潤(rùn)率下降情況。報(bào)告顯示，2022年56家上市物企毛利潤(rùn)均值9.2億元，同比微降0.4%；凈利潤(rùn)均值2.7億元，同比下滑42.9%。與此同時(shí)，其平均毛利率為20.9%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率6.0%，同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。

13家物企城市服務(wù)營(yíng)收總額破百億

值得一提的是，社區(qū)增值服務(wù)方面有望釋放更大潛能。2022年37家上市物企的社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額為257.6億元，同比上漲4.3%，占營(yíng)收的比重為14.1%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，社區(qū)增值服務(wù)排名前五的企業(yè)分別為碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和世茂服務(wù)，對(duì)應(yīng)社區(qū)增值服務(wù)收入分別為40.2億元、30.6億元、28.5億元、23.2億元和16.9億元。

此外，物企融入城市治理，積極布局城市服務(wù)，既是自我變革，也是適應(yīng)新的時(shí)代要求。一方面，傳統(tǒng)物管服務(wù)與城市服務(wù)的細(xì)分業(yè)務(wù)條線高度重合，業(yè)務(wù)延伸較為便利。另一方面，城市服務(wù)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢(shì)。報(bào)告顯示，2022年約有13家上市物企單獨(dú)披露城市服務(wù)收入，營(yíng)收總額首次突破百億大關(guān)，達(dá)到116.9億元，其中，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和世茂服務(wù)位列前三。增速方面，2022年13家上市物企的城市服務(wù)收入同比增長(zhǎng)33.5%，整體保持高速增長(zhǎng)，其中，銀城生活服務(wù)、招商積余、金科服務(wù)增速位列前三。

（文章來源：新京報(bào)）

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