"小陽春"的戛然而止，在一個月后體現(xiàn)在了網(wǎng)簽中。截至4月26日，北京4月二手房網(wǎng)簽量12101套，機構(gòu)根據(jù)4月以來的成交趨勢，預(yù)計全月二手房網(wǎng)簽量在1.4萬套左右，不會突破15000套，和3月的22000套相比，大降8000套?？紤]到網(wǎng)簽滯后的特點，這種"轉(zhuǎn)冷"實際是3月后半期的市場體現(xiàn)。值得一提的是，北京推行二手房"帶押過戶"已經(jīng)接近一個月的時間，據(jù)一線經(jīng)紀人反映，"帶押過戶"并未引發(fā)交易的"增量"，新增客戶也沒有出現(xiàn)集中涌入。

圖片來源：北京商報記者拍攝

【資料圖】

"也就1.4萬套左右"

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至4月26日，北京二手房網(wǎng)簽量12101套，同比去年4月同期上漲1.1%，環(huán)比上月同期下降26.2%。"預(yù)計全月二手房網(wǎng)簽量也就1.4萬套左右，和去年同期基本持平。"多家機構(gòu)的分析師給出了這樣的預(yù)判。

麥田房產(chǎn)給出的判斷是，之所以有如此大幅度的下滑，也是受到前期高位的影響。今年"小陽春"前期積壓購房需求較多，成交量創(chuàng)下近年新高，使得4月份網(wǎng)簽量回調(diào)比較明顯。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙稱，在2-3月需求大規(guī)模釋放之后，4月網(wǎng)簽規(guī)?？s減，但可以看到，還是處于歷史中高位水平的。

北京商報記者注意到，自2022年5月，北京二手房網(wǎng)簽量跌破萬套，來到月度成交8000+區(qū)間后，市場逐步反彈，9月達到14329套，但隨后開啟降溫模式。降溫狀態(tài)一直持續(xù)到今年1月，2023年1月北京二手房網(wǎng)簽量8308套，同比2022年1月的11875套下降超過30%。進入今年3月，北京二手房網(wǎng)簽量迎來全面爆發(fā)，純住宅22192套也成功進入數(shù)據(jù)上"比較過熱"的區(qū)間。

價格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月份北京二手房掛牌均價維持平穩(wěn)，整體來看業(yè)主對市場的預(yù)期比較穩(wěn)定。但另一方面，4月份二手房議價空間和3月相比擴大0.23個百分點，對于一些著急成交的業(yè)主來說，在4月份愿意用更多的價格讓步來換取成交。

4月二手房掛牌房源量繼續(xù)增加，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少，但因為成交放緩，導(dǎo)致在售房源總量增速依然維持高位。

"4月的市場更不好"

考慮到二手房交易的數(shù)據(jù)滯后性特點，市場表現(xiàn)要早于4月回歸"冷靜"。

張銘是西城區(qū)金融街片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人，對于過去幾個月的二手房市場表現(xiàn)，他給出化"主動"為"被動"的解釋。其表示，北京二手房市場在今年2月份最好，買賣雙方都是主動問詢、主動要求帶看，當月成交量也跨越一個高度。進入3月后，除積壓需求釋放進入尾聲外，買賣雙方還有一個"等待"心理，預(yù)期兩會召開能給到一些寬松政策，因此也由"主動"變?yōu)?被動"，需要多次溝通才能完成帶看，成交量更是有明顯下滑。"4月份的情況還不如3月份，體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)方面可能會更差，對于后市目前不好判斷。"張銘對北京商報記者表示。

對于張銘的說法，朝陽區(qū)華嚴北里片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人李昂也持同一觀點。李昂對北京商報記者表示，越過2月份高點后，市場在3月下旬進入降溫狀態(tài)，最明顯的變化就是一些朝向不好的戶型，或者老舊小區(qū)的頂層戶型失去了市場關(guān)注度。"上述提及的房源，2月份還有人來問的，3月份一組帶看也沒有了。"李昂稱。

"帶押過戶"未帶來"增量"

"我們‘五一’肯定不休了，公司剛安排了至少兩個月的營銷。"北京某頭部中介公司的市場負責人承認，在短暫的"小陽春"后，市場目前確實很淡，4月經(jīng)紀人手中還有點春節(jié)后成交的收尾，但過了"五一"如果成交還沒起色，就很難了。目前公司暫時安排了兩個月的營銷，但從一線帶看的數(shù)據(jù)反饋，并不理想，兩個月后是否繼續(xù)或者升級，還要再看看。

目前北京二手房方面的支持政策并不多，有財政部在去年頒布的"賣一買一"退稅政策，以及近期北京剛剛落地的二手房"帶押過戶"。值得一提的是，北京推行二手房"帶押過戶"已經(jīng)接近一個月的時間，據(jù)上述一線經(jīng)紀人反映，"帶押過戶"并未引發(fā)交易的"增量"，新增客戶也沒有出現(xiàn)集中涌入。

"‘帶押過戶’縮短有抵押房屋交易的時間及交易成本，對大額抵押的房產(chǎn)更有利處，對于行業(yè)來說，提高行業(yè)的成交效率及買賣雙方的成交體驗，而對于提振市場活躍度的作用有限。"王小嬙表示。

震蕩徘徊的后市

按照傳統(tǒng)的判斷，北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間，是屬于市場比較正常的狀態(tài)，不熱但也不冷。如果低于這個數(shù)值，特別是月成交量低于1萬套時，可以定義為市場比較冷的狀態(tài)。如果高于這個數(shù)值，特別是月成交量高于2萬套時，可以定義為市場比較熱的狀態(tài)。

從8000+到2.2萬套，再從2.2萬到1.4萬套，短期成交量快速上漲后，北京二手房增長后勁不足了？

對此，一位業(yè)內(nèi)資深分析師也給到北京商報記者解釋。其表示，可以明顯感覺到今年2月份北京二手房市場的高熱度，3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也是很直觀的體現(xiàn)。但可以看到，3月北京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)其實是"不正常"的，可以理解是對前期交易減量的"補漲"。去年下半年以來，尤其是11、12月份市場受影響程度最大，北京近80%的中介門店關(guān)停，大部分人處于居家狀態(tài)，數(shù)據(jù)表現(xiàn)也就是不到一萬套。之所以有后勁不足的感受，也是2月份"過熱"的市場提前預(yù)支。隨著時間的推移，市場逐步出清，交易節(jié)奏隨之下降，屬于正?，F(xiàn)象。

對于下階段市場表現(xiàn)，王小嬙指出，北京作為一線城市的代表城市，目前處在存量房時代，可以預(yù)見的是，今年北京二手房市場的成交規(guī)模明顯要高于去年，經(jīng)過一季度大規(guī)模市場需求的釋放，預(yù)計二季度北京的二手房市場將回歸平穩(wěn)運行階段，月度成交維持在1.2萬-1.8萬套之間震蕩徘徊。

北京商報記者王寅浩

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