21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 吳抒穎 廣州報道

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房地產(chǎn)市場銷售情況持續(xù)回暖，融資端也在逐漸回歸正常。

克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月，80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比大漲43.4%，同比減少31.3%。累計數(shù)據(jù)來看，今年前3個月，80家典型房企的累計融資總量為1620.25億元，同比減少27.91%。

盡管相比去年同期有一定規(guī)模的縮減，但是環(huán)比數(shù)據(jù)的攀升顯示出房企融資整體上已經(jīng)有明顯恢復(fù)，合理的融資需求也逐漸被滿足。隨之而來的是，去年在投資上較為保守的房企，今年在感受到市場的暖意之后，有不少也重啟拿地，開始在土地市場上拋頭露面。

隨著銷售、投融資逐漸步入正常發(fā)展軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也看到了曙光。不可忽視的是，受到過去幾年房企舉債擴(kuò)張的影響，目前房企在資產(chǎn)負(fù)債表上仍然面臨陣痛，其運(yùn)營面上也仍將存在挑戰(zhàn)。順利闖關(guān)的關(guān)鍵，仍在于政策端、融資端和銷售端的合力。

融資回歸

與之前房企依賴境外債融資不同，本輪房企融資主要集中在境內(nèi)。

根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，今年3月，房企境內(nèi)債權(quán)融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%；而境外債權(quán)融資僅錄得12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%；資產(chǎn)證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。

在經(jīng)歷去年的周期性收縮之后，目前留下的房企多數(shù)信用背景較為優(yōu)秀，因而也進(jìn)一步推動了融資成本的走低。

克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年3月，80家典型房企新增債券類融資成本3.72%，環(huán)比下降0.41個百分點(diǎn)，同比下降1.1個百分點(diǎn)；今年前3個月，80家典型房企新增債券類融資成本3.98%，較2022年全年下降0.25個百分點(diǎn)。

不僅整體的規(guī)模得到了環(huán)比提升，今年3月房企的信用債發(fā)行總量也有明顯變化，不僅國央企，優(yōu)質(zhì)民營房企也得到了一定的扶持。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，從融資結(jié)構(gòu)來看，今年3月房企信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環(huán)比上升100.9%，其中有3家民企在信用保護(hù)工具的支持下成功完成信用債發(fā)行；信托融資40.6億元，環(huán)比上升35.8%；ABS融資209.6億元，環(huán)比上升273.3%。

針對當(dāng)前的融資現(xiàn)狀，中指研究院分析認(rèn)為，伴隨“三支箭”等融資利好政策持續(xù)釋放，當(dāng)前融資環(huán)境正在回暖，特別是境內(nèi)信用債，一季度信用債月度發(fā)行額同比降幅由負(fù)轉(zhuǎn)正；但海外債等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，表明投資人對行業(yè)風(fēng)險仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場復(fù)蘇進(jìn)度。

中指研究院預(yù)計，隨著市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。

實(shí)際上，今年一季度房企融資有積極明顯的變化之下，房企目前對融資端的開閘仍然保持克制、審慎。

一家運(yùn)營狀況良好的華南民營房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，去年之后，目前留下來的這些房企，“要么融資渠道很暢通，要么資產(chǎn)還有銷售情況都還可以，能對資金流形成支撐。今年償債安排也比較明白，所以融資上的整體需求反而不會特別迫切，有需要再做，也不會去擴(kuò)張。”

可供對比的是，今年3月，房企融資額規(guī)模較大的分別有越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)等，均為近兩年擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈的房企。

重啟投資

融資重新步入正常軌道后，房企今年要解決的首要問題，仍然是生存。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)有賴于銷售、融資與投資的配合。因此，房企要保證未來幾年仍然能夠“活著”，最要緊的一件事情，就是重啟投資。

于是，在今年的土地市場上可以觀察到的一個現(xiàn)象是，不少去年收縮投資的房企，今年都開始大規(guī)模拿地，例如龍湖、金地等。

其中，金地于今年3月競得位于西安浐灞生態(tài)區(qū)的一處地塊，出價3.4億元；而龍湖則于同月參與深圳土拍，分別拿下了光明區(qū)、龍崗區(qū)的兩宗土地，作價24億元。

在金地拿地之后，金地集團(tuán)董事長凌克還闡述了他的投資動力理論：房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。穩(wěn)健的新項(xiàng)目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動力。

凌克說，“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。金地公司今年要主動把握土地投資機(jī)會，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)。”

這也是許多重啟拿地的房企目前的共識。

一位TOP20民營房企的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，“今年，我們內(nèi)部也是一直強(qiáng)調(diào)要拿地，這并不是因?yàn)槲覀兿霐U(kuò)張，而是不拿地我們就會掉下去，就會‘枯萎’。如果按照之前高周轉(zhuǎn)的模式，我們一年不拿地，剩下的項(xiàng)目就不太多了?！?/p>

不僅如此，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)對房企融資的審視標(biāo)準(zhǔn)仍然嚴(yán)格，如果要將投資、融資和銷售都“轉(zhuǎn)起來”，必要的投資是必不可少的。

“雖然利潤很薄，但是能有拿地機(jī)會的話，還是要去試試看。今年如果還是沒有土地進(jìn)賬，我們就要考慮這個公司是不是會沒了，所以還是要動起來，因?yàn)楝F(xiàn)在融資環(huán)境相比去年也要好一些，能夠支撐我們必要投資?！币晃恢行头科髤^(qū)域的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出。

但是，雖然房企拿地是今年的重點(diǎn)，但整個市場都看到了這種趨勢，也意味著競爭的激烈程度會進(jìn)一步提升。就連萬科，都不得不對此作出新的應(yīng)對和規(guī)劃。

在今年萬科的業(yè)績會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海提到，今年以來房企投資聚焦在核心城市，獲取幾率不大，所以萬科在研究差異化的投資策略，找到一些合適的項(xiàng)目。

連萬科都焦慮拿地的問題，今年核心城市的土地市場競爭的激烈程度可想而知。融資加持只是前提，房企面向未來的投資策略，正是考驗(yàn)房企戰(zhàn)略眼光的重要指標(biāo)。

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