【民法典】“二房東”轉(zhuǎn)租房屋合法嗎？

來源：新甘肅·甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)時(shí)間：2022-04-15 15:12:14

案例：

平涼的石先生在給自家出租房屋更換下水管道時(shí)發(fā)現(xiàn)，房子被租客二次轉(zhuǎn)租近兩年。石先生租出去的房子是自家舊居，三室兩廳結(jié)構(gòu)，2019年10月，他將該房屋以每月1200元的價(jià)格，整套租給一位劉姓租客。從現(xiàn)在的租客入住時(shí)間算起，劉姓租客與家人大約租住兩月后，就通過朋友圈發(fā)布信息，將石先生的房屋分別租給三位房客，每人月租500元，而劉某的這些操作，石先生和新房客們事先并不知情。

房屋租賃市場(chǎng)上，活躍著一大批所謂的“二房東”。這些人不是真正意義上的房東，而是首先從房東手里租賃到房屋，然后向其他租房者聲稱自己就是“房東”，進(jìn)而將房屋轉(zhuǎn)租給別人，他們從中賺取差價(jià)。那么，“二房東”轉(zhuǎn)租房屋合法嗎?房租沒到期，房東能因各種原因要求承租人騰房嗎?我們邀請(qǐng)甘肅正步律師事務(wù)所的姜?jiǎng)ο雎蓭焷泶鹨山饣蟆?/p>

記者：“二房東”轉(zhuǎn)租房屋合法嗎？

姜律師：

如果二房東與房主之間的租賃合同中約定了可以轉(zhuǎn)租，或者經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)租，那么二房東出租才合法。

《民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

記者：出租屋內(nèi)東西壞了怎么辦？

姜律師：

《民法典》第七百一十二條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)，可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因租客的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

因此，非承租人過錯(cuò)導(dǎo)致屋內(nèi)東西損壞，房東應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，如果承租人自行維修，要注意保留相應(yīng)費(fèi)用發(fā)票與證據(jù)，要求房東負(fù)擔(dān)費(fèi)用。

記者：改裝出租屋，要經(jīng)房東允許嗎？

姜律師：

法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

因此，拎包入住后，除了不影響屋內(nèi)建筑布置的小裝飾可以自行添加，要添加空調(diào)、熱水器等大物件，甚至改裝整個(gè)房屋布置，一定要得到房東的允許。

記者：房租沒到期，房東能因各種原因要求承租人騰房嗎？

姜律師：

房東若要賣房，不能直接趕人，應(yīng)當(dāng)在出賣前通知租客。出租人未通知承租人，或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

記者：租房遇到二房東怎么辦？

姜律師：

租房者可以要求查看二房東與原房主所簽訂的租賃合同，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，否則就會(huì)對(duì)租房者產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。其次，二房東如果將租賃屋轉(zhuǎn)租，必須要經(jīng)過原房主的同意或承諾，否則是無效的。如果是部分轉(zhuǎn)租，則要看原房主和二房東的租約是否限制轉(zhuǎn)租，如果沒有限制，那么，租房者便可與二房東簽約。租房者與二房東簽署協(xié)議時(shí)，一定要將合同條款細(xì)節(jié)寫清楚。如：房屋租賃期限是半年或一年;付款方式是押一付二還是押一付三等;租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網(wǎng)費(fèi)用等如何分?jǐn)偟?。將這些條款詳細(xì)寫清楚之后作為合同附件收好，日后一旦發(fā)生糾紛時(shí)也能免去些許風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，承租過程中一定要注意保留收款憑證、付款憑證等相關(guān)證據(jù)，以防日后發(fā)生不必要的糾紛。

案例：

姜律師提醒，想要避免坑人的“二房東”，在辦理房屋租賃時(shí)一定要查驗(yàn)出租人的身份證與所出租的房屋產(chǎn)權(quán)登記是否一致，若是通過中介簽訂合同，要看是否有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書。租賃合同的條款也要全面，包括當(dāng)事人姓名或者名稱及住所、房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況、租賃用途、租賃期限、租金及交付方式等。平涼的石先生在給自家出租房屋更換下水管道時(shí)發(fā)現(xiàn)，房子被租客二次轉(zhuǎn)租近兩年。石先生租出去的房子是自家舊居，三室兩廳結(jié)構(gòu)，2019年10月，他將該房屋以每月1200元的價(jià)格，整套租給一位劉姓租客。從現(xiàn)在的租客入住時(shí)間算起，劉姓租客與家人大約租住兩月后，就通過朋友圈發(fā)布信息，將石先生的房屋分別租給三位房客，每人月租500元，而劉某的這些操作，石先生和新房客們事先并不知情。

記者：“二房東”轉(zhuǎn)租房屋合法嗎？

姜律師：

如果二房東與房主之間的租賃合同中約定了可以轉(zhuǎn)租，或者經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)租，那么二房東出租才合法。

記者：出租屋內(nèi)東西壞了怎么辦？

姜律師：

記者：改裝出租屋，要經(jīng)房東允許嗎？

姜律師：

記者：房租沒到期，房東能因各種原因要求承租人騰房嗎？

姜律師：

記者：租房遇到二房東怎么辦？

姜律師：

需要注意的是，承租過程中一定要注意保留收款憑證、付款憑證等相關(guān)證據(jù)，以防日后發(fā)生不必要的糾紛。