《北京市既有多層住宅加裝電梯操作指引(試行)》發(fā)布

明確老樓加裝電梯全套規(guī)范流程

□ 本報記者 陳磊

【資料圖】

在北京范圍內(nèi)，啟動老樓加裝電梯有了明確指引——法定多數(shù)業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即啟動項目報建確認工作。

近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等4部門編制并發(fā)布《北京市既有多層住宅加裝電梯操作指引(試行)》(以下簡稱《操作指引》)，明確老樓加裝電梯申請、施工、運行管理的全套規(guī)范流程。

受訪專家解讀稱，《操作指引》的發(fā)布，為老舊小區(qū)居民提供了一個規(guī)范的申請、施工和運行管理流程，更加合理合法地推進老舊小區(qū)加裝電梯工作，方便老舊小區(qū)居民上下樓、出行。

加裝電梯有了規(guī)范指引

今年67歲的蔣先生是北京市朝陽區(qū)居民，他所在小區(qū)建于20世紀90年代，居民樓主要是地上6層、地下一層的板樓，沒有電梯。

蔣先生曾患小兒麻痹癥(即脊髓灰質(zhì)炎)，留下的后遺癥包括右腿、右臂肌肉萎縮，使不上力氣，屬于肢體殘障者。他雖然住在二樓，但每次下樓都需要好幾分鐘，因為要用手扶著欄桿，一步步往下挪。對他來說，生活中最大的煩惱就是上下樓問題，“要是能有電梯坐該多好”。

蔣先生的期待在北京許多老舊小區(qū)已經(jīng)變成現(xiàn)實。根據(jù)公開信息，自2017年起，北京市大力推進老樓加裝電梯工作，截至今年8月底，累計完成加裝電梯3370余部。

如今，《操作指引》的出臺，意味著北京市推進老樓加裝電梯工作有了政府部門發(fā)布的指引文件，老樓加裝電梯從提出到落地有了全套規(guī)范流程?！恫僮髦敢访鞔_提出了老樓加裝電梯的“三就工作法”，即一戶申請就啟動、達到比例就確認、協(xié)商一致就開工。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院黨委書記孫柏瑛認為，《操作指引》的發(fā)布，對北京社區(qū)既有多層住宅加裝電梯的條件與技術(shù)標準進行了明確規(guī)定，這將對北京加裝電梯工作產(chǎn)生積極影響?！恫僮髦敢芬环矫娼⒘思友b電梯的規(guī)范流程和技術(shù)標準，指明了社區(qū)公共設(shè)施供給的安全要求;另一方面，電梯加裝能夠解決老年居民群體上下樓難題，提高老年人群體的社會福利與生活品質(zhì)，有助于“老破小”社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善。

在她看來，如果從超大城市基層公共治理視角分析，“老破小”社區(qū)加裝電梯作為城市更新與設(shè)施改造的一項重大的公共事務(wù)，《操作指引》不僅助推電梯的加裝與設(shè)施改造事務(wù)，而且加裝過程為居民提供了一個圍繞準公共物品供給的民主協(xié)商討論、達成合意共識、推進公共參與、發(fā)展自主治理，從而產(chǎn)生社區(qū)合作型集體行動的平臺與場域。

北京市物權(quán)法學(xué)研究會副會長畢文強認為，《操作指引》可以更加合理合法地推進老舊小區(qū)加裝電梯工作，使老樓加裝電梯流程更加規(guī)范、機制更加成型，解決了此前加裝電梯過程中出現(xiàn)的問題，使老舊小區(qū)居民能夠更加方便地上下樓。

“尤其是老年人，由于身體原因，上下樓梯存在一定困難，老樓加裝電梯的需求日益增強。因此，不管從安全角度、改善老年人生活品質(zhì)還是提高城市居住品質(zhì)等角度，加裝電梯都有較強的需求。”畢文強說。

一戶業(yè)主可提加裝需求

加裝電梯實施流程的第一步是提出需求。

《操作指引》明確，單位(集體)或業(yè)主向房屋所在地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))或社區(qū)(村)提出加裝電梯需求。相關(guān)單元具備加裝電梯條件的，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)啟動征詢相關(guān)業(yè)主意愿工作，做到一戶申請就啟動征詢意愿工作。

畢文強解讀說，《操作指引》明確了申請標準，一戶業(yè)主即可申請，本質(zhì)上是優(yōu)化了流程。從整體上看，《操作指引》大大簡化了過去復(fù)雜的申請和審批流程。

加裝電梯實施流程的第二步是組織協(xié)商，即居民委員會(村民委員會)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主組織(業(yè)委會或物管會)組織業(yè)主進行表決。業(yè)主同意比例達到民法典第278條規(guī)定的由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即啟動項目報建確認工作。

“《操作指引》明確了組織業(yè)主表決的主體為社區(qū)居民委員會或村民委員會，并且明確了加裝電梯的表決比例以及法律依據(jù)。”畢文強說。

根據(jù)民法典的規(guī)定，加裝電梯雖然只需要取得法定多數(shù)業(yè)主同意即可，但也不能忽視因加裝電梯而利益受損的一、二層業(yè)主，以免影響鄰里和睦。

為此，《操作指引》明確，加裝電梯受益業(yè)主可采取適當方式給予一、二層業(yè)主適當補償，這些適當補償方式包括：在業(yè)委會(物管會)組織業(yè)主共同決定的基礎(chǔ)上，低層業(yè)主可優(yōu)先選取停車位;加裝電梯施工時，低層業(yè)主有戶內(nèi)局部改造需求的，實施主體、施工單位可幫助實施改造，并可給予相關(guān)費用減免等。

據(jù)畢文強梳理，《操作指引》強化了對老樓加裝電梯的監(jiān)管，包括施工質(zhì)量、安全運行等方面，確保了電梯的安全性;允許引入第三方機構(gòu)進行施工和運行管理，打破了過去只能由政府部門進行管理的模式等。

在他看來，《操作指引》作出的這些制度安排，整體上講構(gòu)成一個推動實操的規(guī)范性文件，有利于加裝電梯工作的落地。

發(fā)揮居民積極性主動性

記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布類似《操作指引》文件的地方，不只是北京，近年來，廣州、上海等地已經(jīng)發(fā)布過加裝電梯指引。

2020年3月，廣州市相關(guān)部門編制印發(fā)《廣州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯指引圖集》，以加強全市老舊小區(qū)住宅加裝電梯標準化設(shè)計、安裝、質(zhì)量安全等方面的技術(shù)指導(dǎo)。

此外，還有一些城市發(fā)布了專門的加裝電梯規(guī)定。例如，2020年6月，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》;2022年7月，福建省三明市政府辦公室印發(fā)《三明市既有住宅增設(shè)電梯實施辦法(修訂)》;今年9月，重慶市政府辦公廳印發(fā)《重慶市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》……

畢文強認為，各地作出這種舉措的背景是，隨著城鎮(zhèn)化達到一定水平，城市更新工作將成為一段時期內(nèi)的重點工作，因此，各地依法進行城市更新，其中包括積極推動老舊小區(qū)改造升級，通過加裝電梯等改善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，以提高城市居民的生活品質(zhì)。

“一些地方出臺加裝電梯指引，明確了加裝電梯的程序、資金籌集方式、安全管理等方面規(guī)定，可以為其他地方制定相關(guān)政策提供借鑒。”畢文強說，特別是以地方立法的方式推動老舊小區(qū)加裝電梯工作，不僅可以為加裝電梯工作提供明確的法律依據(jù)，還可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，制定出更加符合當?shù)匦枨蟮囊?guī)定。

不過，在部分受訪專家看來，加裝電梯是社區(qū)居民自主、自治事務(wù)，不宜過度上升為政府的法定責(zé)任。

“需要注意的是，既有多層住宅加裝電梯，是社區(qū)居民、業(yè)主的事務(wù)，不是基層政府的責(zé)任，推動加裝電梯工作是好事兒，但應(yīng)該考慮財政的承受能力，同時不能把加裝電梯工作變成對基層政府的考核指標。”北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院教授李凌提醒道，加裝電梯屬于居民自治事務(wù)，不能“一刀切”并且以行政命令的方式推開，而應(yīng)該尊重社區(qū)居民、村民的積極性、主動性和自主性。

李凌認為，在加裝電梯過程中，政府應(yīng)該保障所投入的財政資金使用的公開、合理、合規(guī)，同時切實做好電梯驗收工作，把好電梯驗收關(guān)，切實保障加裝電梯的質(zhì)量。

在孫柏瑛看來，政府只是改進小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的倡導(dǎo)者和推動者，而非電梯物品的直接提供者，地方政府可以提供倡導(dǎo)性的《操作指引》規(guī)范，引導(dǎo)社區(qū)居民就加裝電梯進行協(xié)商，同時，更主張通過居民個人、市場與企業(yè)、社會組織等多元主體、多樣化的共同生產(chǎn)機制，通過多渠道的融資途徑，創(chuàng)新電梯等社區(qū)設(shè)施的供給模式。(法治日報)

標簽： 電梯 業(yè)主 文強 居民