2022年12月14日，國家印發(fā)了《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，在這個“綱要”中，特別提出一點：

(資料圖片僅供參考)

推進超大特大城市瘦身健體，嚴控中心城市規(guī)模無序擴張，支持培育新生中小城市，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)。

這說明什么？

說明中國的城市發(fā)展格局又開始進入到了“遏制大城市發(fā)展，支持中小城市”發(fā)展的原有軌跡上來了。

同時也意味著什么“深圳擴容、燕郊入京”等理想也基本無法實現(xiàn)了。

中國大城市的“持續(xù)擴張”，基本夢碎了。

那么，如何推進“超大特大城市的瘦身健體”呢？

根據(jù)國家發(fā)改委公布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，里面就明確提到“推動超大特大城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”：

第一，有序疏解超大特大城市的“一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地、專業(yè)市場”等功能。

第二，有序疏解超大特大城市“過度集中的醫(yī)療和高等教育等公共服務(wù)資源”。

最典型的就是北京的“大疏解”。

北京“城市大疏解”分成兩個階段：第一階段是疏解一般制造業(yè)、物流基地和專業(yè)市場等功能。

這部分功能大部分都疏解到了“環(huán)京地區(qū)”，而且經(jīng)過5年左右的時間，北京大多數(shù)的一般制造業(yè)、物流基地和專業(yè)市場，基本都已經(jīng)被疏解出了北京城。

北京都市圈已經(jīng)基本有了“雛形”。

北京“城市大疏解”的第二個階段是疏解公共服務(wù)資源和央企總部，包括北京部屬高校和央企總部。

這部分功能由于是帶有很強的“行政命令”，而且是集中疏解到“雄安新區(qū)”，因此成功率極高。

可以說，經(jīng)過兩個階段的“大疏解”，北京已經(jīng)基本完成了“高質(zhì)量發(fā)展”，是中國首個實現(xiàn)“瘦身健體”的大城市。

北京“瘦身健體”的成功，打開了中國大城市的“大疏解”之路。

未來會有越來越多的特大超大城市，會逐漸進入“大疏解”時代。

尤其是隨著“都市圈時代”的到來，進入到“都市圈”的中小城市會承接來自于中心大城市的“疏解功能”，從而實現(xiàn)發(fā)展。

而中心大城市除了會把“一般制造業(yè)、專業(yè)市場、物流基地”逐漸放在都市圈的中小城市，同時也會把三級甲醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)中小學(xué)、高校資源等優(yōu)質(zhì)資源進行分享。

中國的“都市圈時代”從此進入了快速發(fā)展期。

目前中國已經(jīng)批復(fù)了“七大城市都市圈”，未來可能還會逐漸批復(fù)“北京都市圈”，“上海都市圈”，“廣州都市圈”和“深圳都市圈”。

進入到“大城市都市圈”的中小城市，將會分享到大城市的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源和產(chǎn)業(yè)資源，因此得到更好的發(fā)展機會。

那么，隨著中國大城市逐漸進入到“大疏解時代”，中國大城市的房價會怎么變？中國大城市的房價真的會下降嗎？

比如隨著北京的央企總部、高校逐漸疏解到雄安新區(qū)，引發(fā)了很多人對北京房價的“極度擔憂”，認為北京房價“必跌”。

這種猜測純屬“多余”。

其實恰恰相反，進入到“大疏解時代”和“都市圈時代”的中國大城市，房價不僅不會“下降”，反而會出現(xiàn)“城市高房價現(xiàn)象”。

原因主要是有兩個：

第一，中心大城市疏解出去的功能大多數(shù)都是“中低端功能”，比如專業(yè)市場、小商品市場、一般制造業(yè)等。

而中心大城市虹吸的功能，卻都是“中高端產(chǎn)業(yè)功能”，比如北京的新能源汽車、生物醫(yī)藥等，還在不斷增加。

所以中心大城市依然是“高薪就業(yè)機會”最多的城市，而且是越來越多，只會越來越吸引人口進入，尤其是中國的大學(xué)生。

中心大城市依然是“高收入就業(yè)機會”最多的地方。

第二，隨著“大疏解”和“都市圈”的到來，中心大城市的將逐漸進入“減量發(fā)展”階段。

也就是說，中心大城市的“土地供應(yīng)”和“住宅供應(yīng)”將會減少，將更多的土地指標留給了其他中小城市。

這樣一來，人口是越來越向中心大城市蜂擁而至，但是住宅供應(yīng)量卻越來越小，從而導(dǎo)致中心大城市的房價反而越來越高。

所以進入到“大疏解時代”和“都市圈時代”的中國大城市，房價會下降嗎？

其實真的未必。

人口永遠都是心向大城市的，因為只有大城市才能提供“更高的收入”，“更好的醫(yī)療和教育水平”，“更多的社交機會”。

但是隨著強制性的“嚴控大城市的發(fā)展”，尤其是“人為的控制大城市的人口流入”和“住房供應(yīng)”，從而導(dǎo)致“大城市的生活成本”越來越高。

年輕人想要進入大城市，將會付出越來越高的成本。

所以進入到“大疏解時代”和“都市圈”的中國大城市，房價不僅不會下降，而且房價會持續(xù)上升，用來彰顯大城市的“稀缺性”。

綜上所述，我們認為：中國越是控制“大城市的發(fā)展”，那么大城市的“資產(chǎn)機會”就會越珍惜，越稀缺。

因為中國的大城市已經(jīng)不再片面的追求“大”，追求“全”，而是追求更高的質(zhì)量，更有技術(shù)含量的發(fā)展。

這也就意味著進入到中國大城市的機會，會越來越少。

因此，中國大城市的房價，只會越來越高。

標簽： 專業(yè)市場 特大城市