2022年12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。

(資料圖片僅供參考)

按照慣例，每年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都是對(duì)明年經(jīng)濟(jì)工作起到一個(gè)政策指導(dǎo)的作用。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，2023年的經(jīng)濟(jì)怎么搞，都要在2022年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中進(jìn)行明確指導(dǎo)。

其實(shí)對(duì)于2023年的經(jīng)濟(jì)工作來(lái)說(shuō)，大家關(guān)注的焦點(diǎn)只有一個(gè)：那就是房地產(chǎn)究竟要不要重啟？究竟如何重啟？

因?yàn)?022年1-11月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)確實(shí)不是“很好看”，尤其是房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月“負(fù)增長(zhǎng)”。

而且到了2022年下半年，房地產(chǎn)干脆直接“躺平”了：每個(gè)月都是接近30％的“負(fù)增長(zhǎng)”，穩(wěn)樓市完全“穩(wěn)不下來(lái)”。

可以這么說(shuō)，2022年的經(jīng)濟(jì)“不行”，關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)“不行”。

所以2023年要想讓經(jīng)濟(jì)“變得很行”，核心就是要讓房地產(chǎn)“變得很行”。

實(shí)事求是的說(shuō)，房地產(chǎn)就是現(xiàn)階段中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“核心支柱產(chǎn)業(yè)”：GDP占比高達(dá)30％以上，間接影響超過(guò)3億人的就業(yè)。

可以說(shuō)，在中國(guó)幾乎沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)的規(guī)模可以取代房地產(chǎn)：每年商品房銷(xiāo)售額高達(dá)17萬(wàn)億，產(chǎn)生8萬(wàn)億的土地財(cái)政，15萬(wàn)億的房地產(chǎn)投資。

房地產(chǎn)在中國(guó)，每個(gè)指標(biāo)都是“10萬(wàn)億”級(jí)別的。

而被官方視為“救命稻草”的汽車(chē)行業(yè)，每年的銷(xiāo)售額僅有不到5萬(wàn)億，規(guī)模僅有房地產(chǎn)的三分之一。

中國(guó)每年要維持超過(guò)7億就業(yè)人口，沒(méi)有房地產(chǎn)，壓根就不可能做到。

2022年對(duì)房地產(chǎn)的“超常規(guī)打壓”，是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的核心原因，房地產(chǎn)興，則經(jīng)濟(jì)興，房地產(chǎn)掉，則經(jīng)濟(jì)掉。

其實(shí)從2022年6月份開(kāi)始，房地產(chǎn)就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入“救市階段”了：允許房企融資、發(fā)債、上市股權(quán)交易等等。

但是這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

如果只是從“供給端”來(lái)救房企，房地產(chǎn)還是救不起來(lái)的。

最關(guān)鍵的是，是要“刺激需求端”，要讓民眾加大買(mǎi)房的力度和信心。

所以2023年的經(jīng)濟(jì)工作，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于：房地產(chǎn)需求端，究竟會(huì)如何刺激，究竟會(huì)出臺(tái)哪些政策來(lái)大力支持大家買(mǎi)房？

根據(jù)新華社的通稿，我們可以讀到以下信息：

第一，2023年的經(jīng)濟(jì)核心工作是“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”。

但是具體如何“擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”，通稿中沒(méi)有提及。

根據(jù)媒體的“猜測(cè)”，2023年“擴(kuò)大內(nèi)需”可能會(huì)大規(guī)模發(fā)放“消費(fèi)券”，甚至還傳出“全體延遲12個(gè)月房貸”的說(shuō)法。

第二，2023年“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”。

既然把擴(kuò)大消費(fèi)放在“優(yōu)先位置”，那么所有阻礙“擴(kuò)大消費(fèi)”的因素就要放在后面再考慮了。

那么，“房住不炒”是不是也會(huì)影響“住房消費(fèi)”呢？

如果“房住不炒”確實(shí)影響到了“住房消費(fèi)”，那么“房住不炒”也可以靠后考慮，或者是暫時(shí)不考慮。

擴(kuò)大消費(fèi)，要擺在“最優(yōu)先的位置”已經(jīng)說(shuō)明：2023年是該全力拼經(jīng)濟(jì)了，2023年要不顧一切來(lái)搞錢(qián)。

第三，2023年要大力“支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等三大消費(fèi)”。

既然2023年要把“擴(kuò)大消費(fèi)”放在“優(yōu)先位置”，那么重點(diǎn)支持哪些消費(fèi)呢？

新華社通稿明確提到三大消費(fèi)是2023年的“重中之重”，其中“住房改善”放在了第一位，一切盡在不言中了。

但是“如何支持住房改善”呢？

新華社的通稿沒(méi)有提到，但是我們基本可以猜測(cè)出來(lái)：經(jīng)濟(jì)會(huì)議結(jié)束后，一大波支持住房改善的政策就會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了。這里面一定會(huì)包括“北京和上海”的支持住房改善的政策。

最典型的“支持住房改善”的政策包括：

其一，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，只要“還完貸款”就可以按照首套貸款來(lái)進(jìn)行住房“改善”。

其二，降低“二套房房貸利率”，目前北京的二套房房貸利率居然還加點(diǎn)105個(gè)基點(diǎn)，嚴(yán)重阻礙住房改善。

其三，大幅提高“普宅線”，推動(dòng)二手房成交率提高。

其四，降低二手房交易“稅費(fèi)”，推動(dòng)大家盡快“賣(mài)小買(mǎi)大”，推動(dòng)改善需求盡快進(jìn)場(chǎng)。

所以通過(guò)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”的這個(gè)說(shuō)法，我們基本上可以判斷：北京和上海馬上就要?jiǎng)悠饋?lái)了。

2023年，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)，上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)不可逆。

而一旦“北京和上海”動(dòng)起來(lái)，那么下面的“新一線城市”立刻“風(fēng)起云涌”，限購(gòu)的取消將會(huì)逐漸全國(guó)化推行。

綜上所述，我們認(rèn)為2023年注定了是“一個(gè)住房改善年”，各項(xiàng)支持住房改善的政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”的取消，“二套房貸利率”下降等等政策。

在這種背景下，一線城市的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)“勢(shì)不可擋”，因?yàn)橐痪€城市擁有最為龐大的“住房改善需求”。

然后市場(chǎng)“火爆行情”會(huì)迅速向“新一線城市”蔓延。

人口大量進(jìn)流入的“新一線城市”很快就會(huì)迎來(lái)爆發(fā)性行情。

但是由于依然要“堅(jiān)持房住不炒”，2023年的中國(guó)樓市依然沒(méi)有“超級(jí)大刺激”的普漲行情，三四線城市的房?jī)r(jià)依然要承受巨大壓力。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在“房主不炒”的背景下，2023年的中國(guó)樓市行情城市不會(huì)超過(guò)20個(gè)，依然是以“一線城市帶頭，新一線城市蔓延”的節(jié)奏來(lái)開(kāi)始。

對(duì)于2023年的房?jī)r(jià)，我們的預(yù)判是：一線城市大概有15％左右的上漲行情，新一線城市大概有30％左右的上漲行情。北京房?jī)r(jià)，大概率是要上漲了。

標(biāo)簽： 住房改善 一線城市