現(xiàn)在的房地產(chǎn)情況其嚴(yán)峻程度不用多說，大家都能感受得到，從國家到地方緊鑼密鼓出臺(tái)利好措施可見一斑，這種力度和決定也是空前的，為了讓購房者的成本降低，房貸利率也是越來越低。

或許每個(gè)人的角度不同，對于房貸利率下降有不同的理解，但我想說，對于真正要買房的購房者來說，確實(shí)是實(shí)實(shí)在在的。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前多地首套房貸利率已經(jīng)降到4%以下，也就是說房貸利率已經(jīng)迎來了“3時(shí)代”，這對購房者而言是多么久違的事情，部分地區(qū)房貸利率已處于歷史性低點(diǎn)。截至到目前，已有全國20多個(gè)城市將首套房貸利率降至4%以下。

(資料圖片僅供參考)

11月16日，央行發(fā)布報(bào)告指出，2022年10月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.3%，較上月下滑4個(gè)基點(diǎn)，較上年末下滑133個(gè)基點(diǎn)。據(jù)了解，房貸利率可能還會(huì)有繼續(xù)下探空間。

利率的向下調(diào)整，特別是首套房貸利率下調(diào)，會(huì)讓一些潛在的購房者加快買房的步伐，這是理論上的，很好理解。如果從當(dāng)前的房價(jià)以及房貸利率整體表現(xiàn)看，無疑，購房成本確實(shí)降到了歷史性低點(diǎn)。

不過，房貸利率的影響城市也是分化的，越是供給緊張的城市松綁的幾率越小，越是供給旺盛的城市反倒是松綁利率的幾率越大，這就造成政策拉動(dòng)的邊際效應(yīng)會(huì)受到嚴(yán)重影響。

所以，還是要理性看待房貸利率下調(diào)對市場的作用，客觀上肯定會(huì)給大家信心，也會(huì)激發(fā)市場潛力。這是不用懷疑的。

但很多購房者更為關(guān)心的還有一個(gè)問題，就是買了房的，很多都是在房貸利率較高位上的車，所以，這么多政策利好能不能傳導(dǎo)到他們身上呢？他們能不能享受到如此低的利率呢？畢竟很多人都是在5%甚至6%或以上買的房子。

如果政策能對他們更友好，那么他們對市場的信心帶動(dòng)也是不容小覷的。因?yàn)楦呶簧宪嚕由虾芏嗳耸杖氪笫苡绊?，簡直是雪上加霜，所以，大家的信心要大家一起去維護(hù)。所以，存量房貸利率下調(diào)呼聲也很高。

這么說吧，對于選擇固定利率的人來說，房貸利率不會(huì)受到影響，也就是說不會(huì)降。對于選擇LPR的，也分情況。

LPR，就是貸款市場報(bào)價(jià)利率，我們必須清楚，購房者的實(shí)際房貸利率跟LPR并非一回事。央行會(huì)為商業(yè)銀行設(shè)定一種貸款的基準(zhǔn)利率，然后會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上做一定幅度的浮動(dòng)，這才是最終的實(shí)際貸款利率。

很早以前，為了鼓勵(lì)大家買房，會(huì)有利率折扣，后來又為了遏制房地產(chǎn)市場過熱，不僅折扣沒了，可能還會(huì)上浮，這就導(dǎo)致房貸利率較高，前幾年，不少人就是這樣的狀況，趕在了高位。

房貸利率=LPR+加點(diǎn)，這個(gè)加點(diǎn)是銀行自主確定的。如果選擇了LPR，那么定價(jià)周期為一年，且一般1月1日為重新定價(jià)日，即一年的房貸利率不會(huì)變化。如果是1月份公布，這一年基本上就趕不上了，這批存量房貸客戶的房貸利率暫時(shí)就不會(huì)有調(diào)整，要等到下一年才能夠享受到下調(diào)基點(diǎn)的好處。

所以，無論一年內(nèi)調(diào)整幾次，對于這一年來說，存量房貸利率不會(huì)受影響。

按照央行官網(wǎng)信息，今年以來，5年期以上LPR三次調(diào)降，共計(jì)下調(diào)35基點(diǎn)。這樣的階段性創(chuàng)新政策在過去是很少見的，但主要是針對今年新購房的用戶，接下來存量市場也可以有類似的創(chuàng)新調(diào)整，比如適當(dāng)調(diào)降房貸利率與5年期LPR的點(diǎn)差，也可減輕購房者的還貸負(fù)擔(dān)。

不過好在年底調(diào)整的預(yù)期還是很高的，不少專家表示，LPR下降還是有空間的。12月5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的概率大幅度上升。一個(gè)是最近樓市表現(xiàn)不佳，再一個(gè)就是四季度及明年初穩(wěn)增長需求也很大，通過下調(diào)房貸利率推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖的必要性和迫切性增加。存量房貸購房者可以在2023年享受到現(xiàn)有的政策福利。

但大家更希望能像新增房貸購房者一樣，可以及時(shí)享受到這種福利，所以，最近，有消息稱“據(jù)銀行內(nèi)部消息，針對存量首套房客戶，貸款利率即將普降，鄭州會(huì)是首批試點(diǎn)城市！”

一時(shí)間沸騰了。如果是真的，那么高位站崗的人真是解套了。不過據(jù)中國人民銀行鄭州中心支行工作人員表示，“暫時(shí)沒有收到相關(guān)通知。但已經(jīng)放貸的客戶，房貸利率會(huì)隨著LPR的變動(dòng)來調(diào)整。”

我個(gè)人認(rèn)為不管是真是假，這種需求還是很強(qiáng)烈的。還有就是也希望慎重使用這種消息，否則得不償失，本來可能是好事，被一些人肆意利用且夸張炒作，很可能變成壞事。是真的也不要去忽悠購房者，是假的要嚴(yán)懲。

要不現(xiàn)在購房者不太信任，就是因?yàn)楸荒承┤藶E用小道消息。

不過話說回來，統(tǒng)一下調(diào)房貸利率，其實(shí)也是有跡可循的。2008年，背景就不說了，央行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按條件給予支持。

政策一經(jīng)推出，多家銀行就陸續(xù)宣布了對符合條件的存量房貸利率從8.5折轉(zhuǎn)為7折讓利，這對存量房貸購房者來說是及時(shí)見效的。

之所以遲遲未見這樣的政策出臺(tái)，也不難理解，現(xiàn)在更需要新增購房用戶，如果存量房貸利率下調(diào)，勢必會(huì)影響新購房用戶，而且還可能會(huì)加大不少存量房貸提前還的幾率，銀行是不太樂意的。

但今天這種情況，也是大部分人經(jīng)歷了前所未有的困難，想必政策也會(huì)因時(shí)制宜，不排除會(huì)對存量房貸利率進(jìn)行階段性調(diào)整，減輕購房者的負(fù)擔(dān)。

標(biāo)簽： 貸款利率 基準(zhǔn)利率