(資料圖)

發(fā)達(dá)國家即將出現(xiàn)樓市危機(jī)？11月24日，英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》周刊網(wǎng)站刊登了一篇題為《即將到來的樓市危機(jī)在哪里最痛苦？》的文章。

文章指出，在富裕國家，房價(jià)經(jīng)過多年的驚人增長后，現(xiàn)在開始下跌。目前面臨最嚴(yán)重下跌的正是一些過熱的市場，比如澳大利亞、加拿大和瑞典等國的市場。由極低利率推動的抵押貸款狂潮使每個(gè)國家都背負(fù)了巨額的家庭債務(wù)。這類債務(wù)與可支配收入的比例在加拿大達(dá)到185％，在澳大利亞達(dá)到202％，瑞典達(dá)到了203％。相比之下，受上次金融危機(jī)沖擊最大的國家——包括美國、愛爾蘭和西班牙——債務(wù)水平有所下降。

在這種債務(wù)累積后出現(xiàn)的樓市崩盤和經(jīng)濟(jì)衰退往往會更加嚴(yán)重。過度杠桿化使人們更容易受到失業(yè)、利率上升和房價(jià)下跌的沖擊，正如美國在大蕭條時(shí)期和最近的金融危機(jī)中所表現(xiàn)出來的那樣。隨著各國央行現(xiàn)在以40多年來最快的速度加息，那些有著大量抵押貸款的國家將再次面臨可怕的后果。

文章還強(qiáng)調(diào)，盡管放款機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)努力收緊信貸標(biāo)準(zhǔn)，但貸款風(fēng)險(xiǎn)仍然上升了。澳大利亞金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)估計(jì)，今年第二季度辦理的22％的抵押貸款使持有者陷入脆弱的財(cái)務(wù)狀況，因?yàn)樗麄兊膫鶆?wù)收入比達(dá)到6倍或更高。在加拿大，央行把4.5倍的債務(wù)收入比作為評估風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，而達(dá)到或超過4.5倍的抵押貸款占今年初新增抵押貸款的27％。在瑞典，這種貸款占2021年新增抵押貸款的14％以上。瑞典央行行長斯特凡·英韋斯曾形容這種債務(wù)積累“就像坐在火山口上”。

文章最后指出，利率上升或房地產(chǎn)價(jià)格下跌可能促使火山噴發(fā)。澳大利亞央行預(yù)測，房價(jià)將下跌20％，那將是40年來的最大跌幅。據(jù)加拿大皇家銀行說，加拿大的房價(jià)可能從最高峰下跌14％。目前這三個(gè)國家的許多債務(wù)由富裕家庭持有，而且現(xiàn)在的失業(yè)率仍然相對較低。但是，如果失業(yè)開始增加——看起來可能如此——情況可能會迅速惡化。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，澳大利亞、加拿大和瑞典被譽(yù)為世界各國的榜樣。這一次，他們看起來更有可能起到警示作用。

值得注意的是，其實(shí)自去年以來，就一直有專業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為發(fā)達(dá)國家樓市存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

拿美國樓市來說，成交量銳減，房價(jià)卻還在上漲，這是典型的量價(jià)背離。隨著量價(jià)背離愈發(fā)明顯，而加息收水的仍然持續(xù)，那么房價(jià)頂部就一定會到來。

據(jù)分析人士表示，美國一家抵押貸款數(shù)據(jù)供應(yīng)商BlackKnight于近期的一份報(bào)告顯示，整個(gè)美國房地產(chǎn)市值在第三季度下降了1.3萬億美元；抵押住房的凈值從今年五月的峰值下降了將近1.5萬億美元。在過去的四個(gè)月里，資不抵債的房主數(shù)量增加了27.5萬戶?，F(xiàn)在美國的房貸利率已經(jīng)飆升到7％以上了，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國。這在發(fā)達(dá)國家是十分罕見的——一般的規(guī)律是，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，利率就越低。而升到7％的這個(gè)過程，就是在今年短短的十個(gè)月之內(nèi)完成的。所以這樣劇烈的加息進(jìn)程壓制房產(chǎn)價(jià)格是再正常不過了。

對此，有分析人士稱，這次美元的加息進(jìn)程可能會持續(xù)較長的時(shí)間。我們說第一波沖擊結(jié)束，只是說在明年上半年會有一段緩和期。后面還會有第二波甚至第三波。在這個(gè)較長的加息進(jìn)程當(dāng)中，只有出現(xiàn)某種程度的緊急事件或者危機(jī)的時(shí)候，美聯(lián)儲才會再次充當(dāng)最后貸款人的角色——即便是這樣，我們也可以參考2008年金融危機(jī)之后，美國qe也沒有把房價(jià)推上來，美國房價(jià)從2006年的高位一直跌到2012年。

分析人士表示，這一輪上漲，決定性因素是美國的財(cái)政補(bǔ)貼，把大量貨幣撒給居民，在居民端形成購買力，把房價(jià)給推了上去。但這種特殊情形短時(shí)間內(nèi)不會重現(xiàn)?；谶@個(gè)判斷，我們可以推測未來美國房地產(chǎn)將大概率進(jìn)入一個(gè)長周期的下跌。這次下跌可能會媲美2006～2012年間的跌幅。這將是二戰(zhàn)以來的第二次大周期下跌。

標(biāo)簽： 澳大利亞 金融危機(jī)