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發(fā)達國家即將出現(xiàn)樓市危機？11月24日，英國《經(jīng)濟學人》周刊網(wǎng)站刊登了一篇題為《即將到來的樓市危機在哪里最痛苦？》的文章。

文章指出，在富裕國家，房價經(jīng)過多年的驚人增長后，現(xiàn)在開始下跌。目前面臨最嚴重下跌的正是一些過熱的市場，比如澳大利亞、加拿大和瑞典等國的市場。由極低利率推動的抵押貸款狂潮使每個國家都背負了巨額的家庭債務。這類債務與可支配收入的比例在加拿大達到185％，在澳大利亞達到202％，瑞典達到了203％。相比之下，受上次金融危機沖擊最大的國家——包括美國、愛爾蘭和西班牙——債務水平有所下降。

在這種債務累積后出現(xiàn)的樓市崩盤和經(jīng)濟衰退往往會更加嚴重。過度杠桿化使人們更容易受到失業(yè)、利率上升和房價下跌的沖擊，正如美國在大蕭條時期和最近的金融危機中所表現(xiàn)出來的那樣。隨著各國央行現(xiàn)在以40多年來最快的速度加息，那些有著大量抵押貸款的國家將再次面臨可怕的后果。

文章還強調(diào)，盡管放款機構和監(jiān)管機構努力收緊信貸標準，但貸款風險仍然上升了。澳大利亞金融監(jiān)管機構估計，今年第二季度辦理的22％的抵押貸款使持有者陷入脆弱的財務狀況，因為他們的債務收入比達到6倍或更高。在加拿大，央行把4.5倍的債務收入比作為評估風險的標準，而達到或超過4.5倍的抵押貸款占今年初新增抵押貸款的27％。在瑞典，這種貸款占2021年新增抵押貸款的14％以上。瑞典央行行長斯特凡·英韋斯曾形容這種債務積累“就像坐在火山口上”。

文章最后指出，利率上升或房地產(chǎn)價格下跌可能促使火山噴發(fā)。澳大利亞央行預測，房價將下跌20％，那將是40年來的最大跌幅。據(jù)加拿大皇家銀行說，加拿大的房價可能從最高峰下跌14％。目前這三個國家的許多債務由富裕家庭持有，而且現(xiàn)在的失業(yè)率仍然相對較低。但是，如果失業(yè)開始增加——看起來可能如此——情況可能會迅速惡化。全球金融危機爆發(fā)后，澳大利亞、加拿大和瑞典被譽為世界各國的榜樣。這一次，他們看起來更有可能起到警示作用。

值得注意的是，其實自去年以來，就一直有專業(yè)觀點認為發(fā)達國家樓市存在巨大風險。

拿美國樓市來說，成交量銳減，房價卻還在上漲，這是典型的量價背離。隨著量價背離愈發(fā)明顯，而加息收水的仍然持續(xù)，那么房價頂部就一定會到來。

據(jù)分析人士表示，美國一家抵押貸款數(shù)據(jù)供應商BlackKnight于近期的一份報告顯示，整個美國房地產(chǎn)市值在第三季度下降了1.3萬億美元；抵押住房的凈值從今年五月的峰值下降了將近1.5萬億美元。在過去的四個月里，資不抵債的房主數(shù)量增加了27.5萬戶?，F(xiàn)在美國的房貸利率已經(jīng)飆升到7％以上了，已經(jīng)遠遠超過中國。這在發(fā)達國家是十分罕見的——一般的規(guī)律是，經(jīng)濟越發(fā)達，利率就越低。而升到7％的這個過程，就是在今年短短的十個月之內(nèi)完成的。所以這樣劇烈的加息進程壓制房產(chǎn)價格是再正常不過了。

對此，有分析人士稱，這次美元的加息進程可能會持續(xù)較長的時間。我們說第一波沖擊結束，只是說在明年上半年會有一段緩和期。后面還會有第二波甚至第三波。在這個較長的加息進程當中，只有出現(xiàn)某種程度的緊急事件或者危機的時候，美聯(lián)儲才會再次充當最后貸款人的角色——即便是這樣，我們也可以參考2008年金融危機之后，美國qe也沒有把房價推上來，美國房價從2006年的高位一直跌到2012年。

分析人士表示，這一輪上漲，決定性因素是美國的財政補貼，把大量貨幣撒給居民，在居民端形成購買力，把房價給推了上去。但這種特殊情形短時間內(nèi)不會重現(xiàn)?；谶@個判斷，我們可以推測未來美國房地產(chǎn)將大概率進入一個長周期的下跌。這次下跌可能會媲美2006～2012年間的跌幅。這將是二戰(zhàn)以來的第二次大周期下跌。

標簽： 澳大利亞 金融危機