世界觀焦點：樓市的主菜來了!

來源：北京特價房時間：2022-11-22 22:07:31

內(nèi)容來源：子木聊房這段時間，樓市開始出現(xiàn)異動。之前空軍一邊倒碾壓多軍，而現(xiàn)在，政策利好的不斷沖擊下，多軍開始入場博弈，市場信心從至暗底部被拉回。逆境達到極點，就會向順境轉(zhuǎn)化，壞運到了頭，自然好運就來了?！吨芤住反筘浴?strong>否極泰來”，便是對周期最早的理解，也是萬物遵循的自然之道。追溯房地產(chǎn)大周期，救市政策一定是連貫的，如一桌宴請，前菜、頭盤和主菜。買房補貼、降低利率、放松限購這些都是前菜和頭盤，而真正的主菜是涉及房地產(chǎn)利益集團根本的，也是最難登臺的。然而10月份的社融數(shù)據(jù)成為壓垮駱駝的最后一根稻草，“強制筑底”成了防范系統(tǒng)性風(fēng)險的正確行為。第一道主菜“金融十六條”，于今終于踩著時代浪花噴涌而出，細讀字句，可以總結(jié)為“活久見”。這三個字恰恰也在反映對房地產(chǎn)救市的決心，如八萬里長征，不達會寧，誓不罷休。但其中也有一些問題值得思考，比如對市場產(chǎn)生利好沖擊是否綿長，消費者信心是否會恢復(fù)，購房者又將做出怎樣的決策判斷。意義重大，子木幫大家仔細解讀。01 歷史級出清第一點，我把它總結(jié)為“歷史性出清爛尾樓”。今年年中停貸事件引爆樓市，當初我給出的評論是，如果處理不好這顆大雷，期房市場連帶城投以及城商行一起臉朝地，華麗墜落。因為這涉及到法律層面的底層邏輯，購房者可以容忍房價下跌，也可以容忍貨不對板，但絕不能忍受用一輩子的辛苦換一套“空氣房”。這是整個市場對消費者的欺詐，以及對人最底層的蔑視。于是乎，我們看到停貸風(fēng)波之后，下半年期房銷售數(shù)據(jù)的滑鐵盧，人們不是不買房，是怕了。痛定思痛，年中有關(guān)部門曾喊出“保交樓”，但那時候的市場預(yù)期非常低落。因為“保交樓”需要地方大出血，很多城市地方財政已經(jīng)入不敷出，怎么能保交樓呢？鄭州當時就出現(xiàn)了花錢雇演員復(fù)工的奇葩景象，爛尾樓里都是戲班子，一個比一個花里胡哨。但在剛剛發(fā)布的“金融十六條”里，出現(xiàn)了拐點，其中比較深刻地寫著：“鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。其中有三條惹人注目：對剩余貨值銷售回款能否覆蓋專項借款、新增配套融資的解決方案確認并已制定“一樓一策”實施方案對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已經(jīng)盡職的，可予免責(zé)。什么意思呢？如果地方不兜底解決爛尾樓，那么現(xiàn)在要讓央行帶著商業(yè)銀行兜底，而且要對目前每一個爛尾盤制定切實可行的方案。最核心的來了，有關(guān)人員從銀行貸款解決爛尾樓之后，盡力了但沒干好，“可予免責(zé)”，出現(xiàn)的壞賬也會有人兜底?？吹竭@四個字，我內(nèi)心是比較激動的，因為這在歷史上第一次出現(xiàn)，也是管理鏈條最擔(dān)心的事，從現(xiàn)在開始可以大膽去解決問題了。還有一件事，非常重要。那就是9月底“國開行”已經(jīng)向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，截止目前多個項目接收到國開行支援。國開行頂頭是財政部，是直管的政策性銀行，2015年全國大棚改的輸血源頭就是這里，典型就是不差錢。講這些是告訴大家，“國開行+商業(yè)銀行+免責(zé)金牌”成為解決爛尾樓的戰(zhàn)略級組團，我們可以鐵定認為：在未來，爛尾樓將會在中國徹底消失。這對于爛尾樓業(yè)主來說，無疑是心中的一道光。而且從這次政策的趨向性可以看出，金融路徑成熟了許多。過去寧可空中打轉(zhuǎn)，也不會疏導(dǎo)給民生，而現(xiàn)在愿意跳過中間步驟，直接從底層解決問題，這才是提振信心的源頭。02 不分彼此在“金融十六條”中，值得關(guān)注的第二點是：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅持兩個毫不動搖，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁?！?strong>一視同仁”，可太不容易了。曾經(jīng)看過一個故事，清末丁戊奇荒，一個地主黃老爺，特別喜歡孩子，家里有5個兒子，其中兩個是親生的，三個是過繼來的。日子過的好的時候，5個孩子吃飽穿暖，不分彼此，然而突然有一年突遇大旱，黃老爺家族衰落，北上逃難。在路上，唯有的一點兒干糧都給了親兒子，剩下的三個過繼來的，兩個餓死了，一個被其他逃難者扔進大鍋里吃掉了。短短兩年，房地產(chǎn)就上演這么血淋淋一幕，國有房企云淡風(fēng)輕，而民營房企，縱使多么優(yōu)秀，依然淪為路邊餓死骨。缺乏民營企業(yè)參與，市場注定沒有活力，更別說推陳出新與升級迭代，長久下來，市場很難再出好的產(chǎn)品。昨天我去武漢融創(chuàng)壹號院找朋友喝茶，他對我說：融創(chuàng)倒下，感覺特別可惜，武漢人居市場可能要徹底畫上句號了。不過這也是沒有辦法的事情，一鍋湯里老鼠屎太多，只有倒掉，才可能重新端到桌前，此為不破不立，大破大立。而現(xiàn)在，一切又是新的開始，文件給予“一視同仁”的信號，對市場來說已經(jīng)是非常實在的幫助。按照文件的說法，接下來金融系統(tǒng)會對房企端口進行定向輸血，力度之大前所未有，而且到期債務(wù)還允許推遲一年，給足了空間。從這個層面講，融資大底已然形成。開發(fā)商不用再顧忌現(xiàn)金流，剩下來只管做好產(chǎn)品，這其實也在從側(cè)面告訴消費者，接下來不用擔(dān)心會出現(xiàn)爛尾風(fēng)險，也不存在資金挪用。方向走對了，才能給市場注入有效信心預(yù)期。但也希望，坐完生死過山車的這些房企們，能真正明白“水能載舟，亦能覆舟”，尊重消費者也是在尊重自己。03 打不過就跑最難能可貴的是，我從這次“金融十六條”里看到的，不僅僅是情緒層面的引導(dǎo)，更多是實操落地的一錘定音。文件寫的很詳細，字里行間已經(jīng)做到充分指導(dǎo)性預(yù)案，比如個人信貸違約該怎么辦，開發(fā)商貸不到款怎么辦，各級銀行應(yīng)該如何配合輸血……政策面出現(xiàn)了“脫虛向?qū)崱钡男盘?。穩(wěn)住了B端，接下來樓市復(fù)蘇的壓力就給到了C端。而穩(wěn)住購買力，最有力的措施，就是對疫情管控的摸索，以及把握經(jīng)濟最大化的復(fù)蘇節(jié)奏。前幾天出臺的“防疫新二十條”，實則民生，實則經(jīng)濟，實則地產(chǎn)，這都是連環(huán)套索。從最近各個城市業(yè)內(nèi)的信號反饋來看，力度很真實。比如北京好多原本的核酸點，目前已經(jīng)通知關(guān)閉，SKP上午封禁，下午就重新放開了；武漢有陽性的也只封那一棟樓，不封小區(qū)了。一些城市已經(jīng)取消了常規(guī)化核酸，改為自費自檢。變化還是很大的。今天傳得沸沸揚揚的是國際莊成為試點城市，目前我沒有獲得真實情報，但根據(jù)內(nèi)部人員得知，大家都在認真學(xué)習(xí)新二十條，不搞層層加碼。換句話說，現(xiàn)在搞層層加碼要背責(zé)，不能搞懶政。現(xiàn)在制約國內(nèi)經(jīng)濟的兩大困境，口罩問題與加息收割，都迎來了轉(zhuǎn)折窗口，我們有理由相信，經(jīng)濟大底已經(jīng)形成，接下來就是復(fù)蘇與反彈。只要經(jīng)濟起來，市場信心就會慢慢恢復(fù)，即使拋開這一切不講，按照貨幣的流向路徑，房地產(chǎn)作為第一蓄水池，水位還會向上浮動。年底這段時間，從上到下借政策之勢都會營造大利好的購房氛圍，政策底、融資底、經(jīng)濟底形成，短期內(nèi)購房情緒會回歸。至于年后會不會出現(xiàn)驚心動魄的一幕，還需要觀察。但我們也要清楚，資產(chǎn)的價值不靠情緒，靠底層“產(chǎn)業(yè)+人口+產(chǎn)品”真實邏輯，也意味著年底是，賣劣買優(yōu)，資產(chǎn)騰挪的最佳機會窗口。7年一周期，懂的自然懂。最后再多說一句。防疫和經(jīng)濟之間找平衡點是大勢所趨，按照目前的大環(huán)境，前者肯定會越來越讓利于后者。這時候?qū)τ趥€人來講，一定要做好防范工作。我從今年開始每天必吃一道菜，“雞蛋炒西紅柿”，晚上還要吃橘子、柚子、獼猴桃、蘿卜、西蘭花……多吃蔬菜和水果。一定要補維生素和蛋白質(zhì)，提高自己的免疫力，疫苗該打就打滿，不忙的話多去跑跑步，提高肺活量。家里囤點兒感冒藥，退燒貼，做好堅強的防御準備工作，大勢面前做泥鰍，別做鯊魚。

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