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世界觀焦點(diǎn)：樓市的主菜來了!

來源：北京特價(jià)房時(shí)間：2022-11-22 22:07:31

內(nèi)容來源：子木聊房這段時(shí)間，樓市開始出現(xiàn)異動(dòng)。之前空軍一邊倒碾壓多軍，而現(xiàn)在，政策利好的不斷沖擊下，多軍開始入場(chǎng)博弈，市場(chǎng)信心從至暗底部被拉回。逆境達(dá)到極點(diǎn)，就會(huì)向順境轉(zhuǎn)化，壞運(yùn)到了頭，自然好運(yùn)就來了?！吨芤住反筘浴?strong>否極泰來”，便是對(duì)周期最早的理解，也是萬物遵循的自然之道。追溯房地產(chǎn)大周期，救市政策一定是連貫的，如一桌宴請(qǐng)，前菜、頭盤和主菜。買房補(bǔ)貼、降低利率、放松限購這些都是前菜和頭盤，而真正的主菜是涉及房地產(chǎn)利益集團(tuán)根本的，也是最難登臺(tái)的。然而10月份的社融數(shù)據(jù)成為壓垮駱駝的最后一根稻草，“強(qiáng)制筑底”成了防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的正確行為。第一道主菜“金融十六條”，于今終于踩著時(shí)代浪花噴涌而出，細(xì)讀字句，可以總結(jié)為“活久見”。這三個(gè)字恰恰也在反映對(duì)房地產(chǎn)救市的決心，如八萬里長(zhǎng)征，不達(dá)會(huì)寧，誓不罷休。但其中也有一些問題值得思考，比如對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生利好沖擊是否綿長(zhǎng)，消費(fèi)者信心是否會(huì)恢復(fù)，購房者又將做出怎樣的決策判斷。意義重大，子木幫大家仔細(xì)解讀。01 歷史級(jí)出清第一點(diǎn)，我把它總結(jié)為“歷史性出清爛尾樓”。今年年中停貸事件引爆樓市，當(dāng)初我給出的評(píng)論是，如果處理不好這顆大雷，期房市場(chǎng)連帶城投以及城商行一起臉朝地，華麗墜落。因?yàn)檫@涉及到法律層面的底層邏輯，購房者可以容忍房?jī)r(jià)下跌，也可以容忍貨不對(duì)板，但絕不能忍受用一輩子的辛苦換一套“空氣房”。這是整個(gè)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的欺詐，以及對(duì)人最底層的蔑視。于是乎，我們看到停貸風(fēng)波之后，下半年期房銷售數(shù)據(jù)的滑鐵盧，人們不是不買房，是怕了。痛定思痛，年中有關(guān)部門曾喊出“保交樓”，但那時(shí)候的市場(chǎng)預(yù)期非常低落。因?yàn)椤氨＝粯恰毙枰胤酱蟪鲅?，很多城市地方?cái)政已經(jīng)入不敷出，怎么能保交樓呢？鄭州當(dāng)時(shí)就出現(xiàn)了花錢雇演員復(fù)工的奇葩景象，爛尾樓里都是戲班子，一個(gè)比一個(gè)花里胡哨。但在剛剛發(fā)布的“金融十六條”里，出現(xiàn)了拐點(diǎn)，其中比較深刻地寫著：“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。其中有三條惹人注目：對(duì)剩余貨值銷售回款能否覆蓋專項(xiàng)借款、新增配套融資的解決方案確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已經(jīng)盡職的，可予免責(zé)。什么意思呢？如果地方不兜底解決爛尾樓，那么現(xiàn)在要讓央行帶著商業(yè)銀行兜底，而且要對(duì)目前每一個(gè)爛尾盤制定切實(shí)可行的方案。最核心的來了，有關(guān)人員從銀行貸款解決爛尾樓之后，盡力了但沒干好，“可予免責(zé)”，出現(xiàn)的壞賬也會(huì)有人兜底?？吹竭@四個(gè)字，我內(nèi)心是比較激動(dòng)的，因?yàn)檫@在歷史上第一次出現(xiàn)，也是管理鏈條最擔(dān)心的事，從現(xiàn)在開始可以大膽去解決問題了。還有一件事，非常重要。那就是9月底“國(guó)開行”已經(jīng)向沈陽支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，截止目前多個(gè)項(xiàng)目接收到國(guó)開行支援。國(guó)開行頂頭是財(cái)政部，是直管的政策性銀行，2015年全國(guó)大棚改的輸血源頭就是這里，典型就是不差錢。講這些是告訴大家，“國(guó)開行+商業(yè)銀行+免責(zé)金牌”成為解決爛尾樓的戰(zhàn)略級(jí)組團(tuán)，我們可以鐵定認(rèn)為：在未來，爛尾樓將會(huì)在中國(guó)徹底消失。這對(duì)于爛尾樓業(yè)主來說，無疑是心中的一道光。而且從這次政策的趨向性可以看出，金融路徑成熟了許多。過去寧可空中打轉(zhuǎn)，也不會(huì)疏導(dǎo)給民生，而現(xiàn)在愿意跳過中間步驟，直接從底層解決問題，這才是提振信心的源頭。02 不分彼此在“金融十六條”中，值得關(guān)注的第二點(diǎn)是：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅(jiān)持兩個(gè)毫不動(dòng)搖，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。“一視同仁”，可太不容易了。曾經(jīng)看過一個(gè)故事，清末丁戊奇荒，一個(gè)地主黃老爺，特別喜歡孩子，家里有5個(gè)兒子，其中兩個(gè)是親生的，三個(gè)是過繼來的。日子過的好的時(shí)候，5個(gè)孩子吃飽穿暖，不分彼此，然而突然有一年突遇大旱，黃老爺家族衰落，北上逃難。在路上，唯有的一點(diǎn)兒干糧都給了親兒子，剩下的三個(gè)過繼來的，兩個(gè)餓死了，一個(gè)被其他逃難者扔進(jìn)大鍋里吃掉了。短短兩年，房地產(chǎn)就上演這么血淋淋一幕，國(guó)有房企云淡風(fēng)輕，而民營(yíng)房企，縱使多么優(yōu)秀，依然淪為路邊餓死骨。缺乏民營(yíng)企業(yè)參與，市場(chǎng)注定沒有活力，更別說推陳出新與升級(jí)迭代，長(zhǎng)久下來，市場(chǎng)很難再出好的產(chǎn)品。昨天我去武漢融創(chuàng)壹號(hào)院找朋友喝茶，他對(duì)我說：融創(chuàng)倒下，感覺特別可惜，武漢人居市場(chǎng)可能要徹底畫上句號(hào)了。不過這也是沒有辦法的事情，一鍋湯里老鼠屎太多，只有倒掉，才可能重新端到桌前，此為不破不立，大破大立。而現(xiàn)在，一切又是新的開始，文件給予“一視同仁”的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)來說已經(jīng)是非常實(shí)在的幫助。按照文件的說法，接下來金融系統(tǒng)會(huì)對(duì)房企端口進(jìn)行定向輸血，力度之大前所未有，而且到期債務(wù)還允許推遲一年，給足了空間。從這個(gè)層面講，融資大底已然形成。開發(fā)商不用再顧忌現(xiàn)金流，剩下來只管做好產(chǎn)品，這其實(shí)也在從側(cè)面告訴消費(fèi)者，接下來不用擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也不存在資金挪用。方向走對(duì)了，才能給市場(chǎng)注入有效信心預(yù)期。但也希望，坐完生死過山車的這些房企們，能真正明白“水能載舟，亦能覆舟”，尊重消費(fèi)者也是在尊重自己。03 打不過就跑最難能可貴的是，我從這次“金融十六條”里看到的，不僅僅是情緒層面的引導(dǎo)，更多是實(shí)操落地的一錘定音。文件寫的很詳細(xì)，字里行間已經(jīng)做到充分指導(dǎo)性預(yù)案，比如個(gè)人信貸違約該怎么辦，開發(fā)商貸不到款怎么辦，各級(jí)銀行應(yīng)該如何配合輸血……政策面出現(xiàn)了“脫虛向?qū)崱钡男盘?hào)。穩(wěn)住了B端，接下來樓市復(fù)蘇的壓力就給到了C端。而穩(wěn)住購買力，最有力的措施，就是對(duì)疫情管控的摸索，以及把握經(jīng)濟(jì)最大化的復(fù)蘇節(jié)奏。前幾天出臺(tái)的“防疫新二十條”，實(shí)則民生，實(shí)則經(jīng)濟(jì)，實(shí)則地產(chǎn)，這都是連環(huán)套索。從最近各個(gè)城市業(yè)內(nèi)的信號(hào)反饋來看，力度很真實(shí)。比如北京好多原本的核酸點(diǎn)，目前已經(jīng)通知關(guān)閉，SKP上午封禁，下午就重新放開了；武漢有陽性的也只封那一棟樓，不封小區(qū)了。一些城市已經(jīng)取消了常規(guī)化核酸，改為自費(fèi)自檢。變化還是很大的。今天傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的是國(guó)際莊成為試點(diǎn)城市，目前我沒有獲得真實(shí)情報(bào)，但根據(jù)內(nèi)部人員得知，大家都在認(rèn)真學(xué)習(xí)新二十條，不搞層層加碼。換句話說，現(xiàn)在搞層層加碼要背責(zé)，不能搞懶政。現(xiàn)在制約國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的兩大困境，口罩問題與加息收割，都迎來了轉(zhuǎn)折窗口，我們有理由相信，經(jīng)濟(jì)大底已經(jīng)形成，接下來就是復(fù)蘇與反彈。只要經(jīng)濟(jì)起來，市場(chǎng)信心就會(huì)慢慢恢復(fù)，即使拋開這一切不講，按照貨幣的流向路徑，房地產(chǎn)作為第一蓄水池，水位還會(huì)向上浮動(dòng)。年底這段時(shí)間，從上到下借政策之勢(shì)都會(huì)營(yíng)造大利好的購房氛圍，政策底、融資底、經(jīng)濟(jì)底形成，短期內(nèi)購房情緒會(huì)回歸。至于年后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)驚心動(dòng)魄的一幕，還需要觀察。但我們也要清楚，資產(chǎn)的價(jià)值不靠情緒，靠底層“產(chǎn)業(yè)+人口+產(chǎn)品”真實(shí)邏輯，也意味著年底是，賣劣買優(yōu)，資產(chǎn)騰挪的最佳機(jī)會(huì)窗口。7年一周期，懂的自然懂。最后再多說一句。防疫和經(jīng)濟(jì)之間找平衡點(diǎn)是大勢(shì)所趨，按照目前的大環(huán)境，前者肯定會(huì)越來越讓利于后者。這時(shí)候?qū)τ趥€(gè)人來講，一定要做好防范工作。我從今年開始每天必吃一道菜，“雞蛋炒西紅柿”，晚上還要吃橘子、柚子、獼猴桃、蘿卜、西蘭花……多吃蔬菜和水果。一定要補(bǔ)維生素和蛋白質(zhì)，提高自己的免疫力，疫苗該打就打滿，不忙的話多去跑跑步，提高肺活量。家里囤點(diǎn)兒感冒藥，退燒貼，做好堅(jiān)強(qiáng)的防御準(zhǔn)備工作，大勢(shì)面前做泥鰍，別做鯊魚。

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