今年以來，從國家到地方相繼出臺穩(wěn)樓市政策，那么房地產(chǎn)行業(yè)先行下行壓力有多大？還有沒有投資機會？天風地產(chǎn)研究團隊于近日發(fā)表了一份研報，讓我們一起來看一下吧。

(相關資料圖)

新房、二手房價格下行壓力仍在加劇

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月新建商品住宅價格環(huán)比-0.4％，降幅較9月擴大0.1％；同比-2.4％，降幅較9月擴大0.1％。二手住宅價格環(huán)比-0.5％，降幅較9月擴大0.1％；同比-3.7％，降幅較9月擴大0.2％。21年9月以來，新房價格已連續(xù)14個月環(huán)比增速為負或為零，且降幅仍有擴大趨勢；二手房價格環(huán)比變動趨勢與新房基本一致。22年下半年以來，一線城市新房、二手價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二線城市價格環(huán)比跌幅擴大，三線城市繼續(xù)探底，全國房價下行壓力明顯加劇。

房價下跌城市范圍繼續(xù)擴大，占比已超八成

10月，70個大中城市中新房、二手房價格環(huán)比下跌城市分別有58個和62個，較9月分別增加4個和1個。新房方面，10月較9月價格漲幅較多的城市有南充、合肥、北京，分別環(huán)比＋1.1％、＋0.7％、＋0.4％；跌幅較多的城市有大連、牡丹江，分別環(huán)比-1.2、-1.1％。10月較1月漲幅較多的城市有成都、杭州、北京，分別增長6.9％、5.1％、4.6％；跌幅較多的城市有北海、岳陽，分別下降9.5、7.3％。

趨勢上看，自21年9月起，新房、二手房價格環(huán)比下降的城市顯著增加。22下半年以來，下跌城市范圍繼續(xù)擴大，截止2022年10月末，占比均已達8成以上。10月，一線城市中，上海二手房價格年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，廣州、深圳持續(xù)下行，僅北京二手房價格仍處上漲通道。

二手掛牌均價跌至谷底，年末沖刺新房價格承壓

據(jù)某房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，10月，全國40城二手房在架套數(shù)約265萬套，環(huán)比-4.1％；在架時長約74.8天，環(huán)比＋3.3％，去化難度仍在加大；新增掛牌量約64萬套，環(huán)比-11.6％；掛牌均價20156元／平，環(huán)比-0.51％，均價已跌至近一年谷底。

整體來看，盡管近期退稅優(yōu)惠、帶押過戶等利好政策頻出，但受購房者信心低迷、市場拋壓較大、政策細則落地緩慢等因素影響，二手房價格未有回暖跡象。我們預計，成交縮量影響下短期二手價格回調(diào)壓力仍會偏大。同時伴隨二手房價格走低，一二手價差快速收窄，新房市場成交或受牽制，疊加年末房企降價促銷力度加大，短期新房價格或?qū)⒗^續(xù)承壓。

我們認為，未來房價回暖將取決于疫后經(jīng)濟復蘇對基本面的拉動效果以及供需支持政策的連貫性。預計一線及強二線城市在人口、產(chǎn)業(yè)等多因素支撐下，價格波動幅度仍會相對有限，而城市間受基本面分化影響，房價分化或繼續(xù)加劇。

11月新房銷售降幅擴大，二手房修復顯著

新房市場本周成交343萬平，月度同比-34.10％，相較上月下降8.34pct；累計庫存17047萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場本周成交153萬平，月度同比＋40.97％，相較上月下降8.56pct。土地市場本周成交建面2725萬平，滾動12周同比＋19.07％；成交總額457億元，滾動12周同比-0.64％；全國平均溢價率＋2.09％，滾動12周同比＋0.07pct。

本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)＋0.23％，較上周下跌10.01pct，漲幅排名14／31，跑輸滬深300指數(shù)0.11pct。H股方面，本周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)＋4.89％，較上周下降6.99pct，漲幅排序4／11，領先恒生指數(shù)1.04pct；克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)為6.47％，較上周下跌17.30pct。

投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于行業(yè)復蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國海外發(fā)展、金地集團、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長：新城控股；3）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務。建議關注：華潤置地、首開股份、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、濱江集團、綠城中國等。

風險提示：行業(yè)信用風險蔓延；行業(yè)銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

標簽： 一線城市 房地產(chǎn)指數(shù)