疏解40萬(wàn)人，東西城和亦莊的有錢(qián)人將會(huì)超級(jí)多

來(lái)源：大山說(shuō)房時(shí)間：2022-11-04 18:11:31

北京常住人口的“新格局”已經(jīng)開(kāi)始形成。

(資料圖片僅供參考)

最近北京市統(tǒng)計(jì)局公布了《黨的十八大以來(lái)北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告》。

在這個(gè)報(bào)告中，北京市針對(duì)2014年以來(lái)北京常住人口和產(chǎn)業(yè)的重新布局做了“全面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)”。

【1】

核心區(qū)政務(wù)功能

主城區(qū)首都功能

新城區(qū)經(jīng)濟(jì)功能

北京城市功能新格局

在2017年出臺(tái)的新一版北京城市總體規(guī)劃中，北京的城市格局被確定為“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”。

這樣的城市格局其實(shí)就是一種“功能分區(qū)”：不同的地區(qū)發(fā)展不同不同的功能，大家要形成“差異化發(fā)展”。

比如“東西城核心區(qū)”的功能定位就是“政務(wù)功能為主”，六大主城區(qū)則是“首都功能為主”，包括文化、外交、科創(chuàng)等功能。

而在副中心和新城板塊，則可以發(fā)展“經(jīng)濟(jì)功能”，包括新建CBD中心，中高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，零售商業(yè)中心區(qū)等經(jīng)濟(jì)功能。

這種差異化“功能區(qū)”的定位，必然導(dǎo)致北京的產(chǎn)業(yè)和人口要進(jìn)行重新的“分工和布局”，常住人口向外疏解和擴(kuò)散是一個(gè)不可逆的趨勢(shì)。所以在不久的未來(lái)，我們就可以看到越來(lái)越多的“CBD商務(wù)區(qū)”會(huì)在北京的新城區(qū)崛起：比如房山的“長(zhǎng)良CBD”，通州的“運(yùn)河CBD”，順義的“國(guó)展CBD”，每一個(gè)新城區(qū)都有一個(gè)“CBD商務(wù)區(qū)”。

北京的“經(jīng)濟(jì)功能”不是沒(méi)有了，而是從主城區(qū)轉(zhuǎn)移到了新城區(qū)，必然會(huì)推動(dòng)北京新城區(qū)的房?jī)r(jià)緩慢上漲。

【2】

東西城常住人口6年疏解40萬(wàn)

北京有錢(qián)人最多的區(qū)

是東西城和亦莊

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：2021年?yáng)|西城核心區(qū)的常住人口是181萬(wàn)，要比2014年減少了超過(guò)40萬(wàn)人。

也就是說(shuō)，6年時(shí)間北京東西城核心區(qū)可能疏解了超過(guò)40萬(wàn)人口。

這樣的“人口疏解趨勢(shì)”未來(lái)還將持續(xù)。

根據(jù)北京東西城核心區(qū)的“控規(guī)”指標(biāo)：北京核心區(qū)最終的常住人口目標(biāo)可能會(huì)在155萬(wàn)人左右，預(yù)計(jì)還有20-30萬(wàn)人將會(huì)陸續(xù)離開(kāi)東西城。

但是“疏解人口”并沒(méi)有讓北京東西城出現(xiàn)“衰退”。

根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2021年北京東西城的GDP總值達(dá)到了8600億，占到了整個(gè)北京經(jīng)濟(jì)總量的21.4％，超過(guò)了五分之一。

而且東西城的人均GDP接近50萬(wàn)元／人，排在全北京第一名，第二名是“亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)”，第三名才是“海淀區(qū)”。

也就是說(shuō)北京最有錢(qián)的人，大部分依然集中在“北京東西城”，“亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)”和“海淀區(qū)”，朝陽(yáng)區(qū)僅僅排在第四位。

尤其是亦莊的“異軍突起”，是這幾年北京的最大亮點(diǎn)。

人口越來(lái)越少了，但是人均GDP卻越來(lái)越高了，這說(shuō)明北京東西城核心區(qū)確實(shí)通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”，實(shí)現(xiàn)了“高質(zhì)量增長(zhǎng)”。

但是未來(lái)隨著“央企總部和金融機(jī)構(gòu)外遷雄安”，北京東西城是否還能保持“高GDP水平”，可能還需要再觀(guān)察。

隨著東西城人口的“騰籠換鳥(niǎo)”和“高質(zhì)量增長(zhǎng)”，我們認(rèn)為對(duì)東西城的樓市會(huì)有“結(jié)構(gòu)性的影響”：隨著人口疏解加速，老破小的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)逐漸折損，而“次新房和品質(zhì)新房”的房?jī)r(jià)會(huì)逐漸看漲。

簡(jiǎn)單理解就是：能買(mǎi)老破小的需求已經(jīng)逐漸外遷，而留下來(lái)的需求，幾乎都是瞄準(zhǔn)了“更加高端的品質(zhì)改善”。

尤其是在“老城不再拆”的政策背景下，未來(lái)東西城老破小的“二手房掛牌量”可能會(huì)出現(xiàn)激增，未來(lái)的議價(jià)空間會(huì)更大。

但是對(duì)于四環(huán)里的“次新和新盤(pán)”來(lái)說(shuō)，由于稀缺性日益增強(qiáng)，我們認(rèn)為還是有持續(xù)上升的空間，尤其是“四環(huán)里的限價(jià)新房”值得入手。

一句話(huà)，北京的有錢(qián)人其實(shí)還是想留在城里，但由于城里的“老破小過(guò)多”，能夠滿(mǎn)足需求的房子太少，從而將再次推動(dòng)四環(huán)里新房的房?jī)r(jià)。

【3】

主城區(qū)將高度分化

產(chǎn)業(yè)決定發(fā)展前景

根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的說(shuō)法，未來(lái)北京城區(qū)主要重點(diǎn)轉(zhuǎn)型：文化產(chǎn)業(yè)、國(guó)際交往中心功能和科創(chuàng)功能。

比如北京有84％的文化公司和企業(yè)分布在北京城區(qū)，有超過(guò)9成的國(guó)際組織機(jī)構(gòu)也在北京城區(qū)，超過(guò)8成的國(guó)際跨國(guó)地區(qū)總部也在主城區(qū)。

以前的北京主城區(qū)是“什么產(chǎn)業(yè)都有”，而未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要做深度轉(zhuǎn)型，“文化產(chǎn)業(yè)”，“外資外企產(chǎn)業(yè)”，“科技科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”將會(huì)允許在主城區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。

因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)都屬于“首都功能”。

那么，這些“首都功能”的產(chǎn)業(yè)主要分布在哪里？

第一，“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”主要分布在海淀中關(guān)村和朝陽(yáng)望京，所以在主城區(qū)居住板塊中，“大海淀板塊”和“泛望京板塊”依然是買(mǎi)房投資的重點(diǎn)考慮和選擇。比如海淀永豐板塊和大望京的奶西板塊，都是“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”輻射下的熱門(mén)板塊。第二，“外資外企產(chǎn)業(yè)”主要分布在國(guó)貿(mào)CBD、未來(lái)的東壩等板塊，這些板塊從規(guī)劃上，應(yīng)該是北京需要重點(diǎn)發(fā)展的“首都功能區(qū)板塊”。但是由于這些年疫情的沖擊，外循環(huán)經(jīng)濟(jì)受挫，這些所謂的“外資外企板塊”其實(shí)有所下滑，進(jìn)展變慢，熱度明顯下降。第三，“文化產(chǎn)業(yè)”主要分布在東長(zhǎng)安街沿線(xiàn)，目前已經(jīng)布局了大大小小多個(gè)文化產(chǎn)業(yè)園，北京文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常成熟。這些年隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的崛起，“知識(shí)付費(fèi)經(jīng)濟(jì)”快速爆發(fā)，文化產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了很多“小獨(dú)角獸企業(yè)”。比如“樊登讀書(shū)”，“邏輯思維”等文化科技企業(yè)，北京的文化產(chǎn)業(yè)絕對(duì)不可小覷，年收入過(guò)億的企業(yè)不在少數(shù)。北京的“文化產(chǎn)業(yè)”主要輻射在“大望路板塊”，“朝陽(yáng)公園板塊”，“朝青板塊”和“常營(yíng)板塊”。尤其是“朝青板塊”和“常營(yíng)板塊”，隨著配套的成熟，房?jī)r(jià)上漲非常明顯，“朝青板塊”已經(jīng)8萬(wàn)＋，常營(yíng)也即將“8萬(wàn)＋”。

由此可見(jiàn)，北京主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局主要集中在“北部”和“東部”，而主城區(qū)的南部和西部，其實(shí)并沒(méi)有太多的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。

未來(lái)的北京主城區(qū)，高度分化了，不能再閉著眼睛隨便買(mǎi)了。

【4】

副中心和新城人口暴漲200萬(wàn)

新城中心迎來(lái)“大爆發(fā)”

如果說(shuō)東西城是“高質(zhì)量增長(zhǎng)”，主城區(qū)是“分化增長(zhǎng)”，那么北京新城區(qū)就是面臨集體“大爆發(fā)”。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：2021年副中心和平原新城常住人口合計(jì)為874.7萬(wàn)人，較2014年增加188萬(wàn)人。

其中，副中心常住人口較2014年增加47.8萬(wàn)人，平原新城常住人口增加140.2萬(wàn)人。

這種人口“疏解趨勢(shì)”未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步加速。

甚至北京會(huì)在“落戶(hù)政策”，“購(gòu)房政策”上加強(qiáng)引導(dǎo)城區(qū)人口向外疏解，包括亦莊、昌平、順義、房山、大興等在內(nèi)的新城，將會(huì)面臨重大發(fā)展機(jī)遇期。

亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)目前已經(jīng)基本成型，是五大新城中發(fā)展最快的新城：GDP總量已經(jīng)超過(guò)2500萬(wàn)，人均GDP水平超過(guò)海淀和朝陽(yáng)，常住人口超過(guò)60萬(wàn)。

這說(shuō)明亦莊已經(jīng)成為北京的“富人區(qū)之一”。