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小區(qū)綠化“年久失修”僵局怎么破？

“你會關(guān)心小區(qū)的綠化情況嗎？”曾經(jīng)許多市民對這個話題不以為然。隨著人們對住宅舒適度要求的提高，小區(qū)里的園林布局和綠化檔次也越來越受到購房者的關(guān)注。然而，一個普遍的現(xiàn)狀是，大多數(shù)小區(qū)的綠化并不盡如人意，尤其是一些新建小區(qū)，當(dāng)年賣房時曾經(jīng)是“賣點”的景觀綠化，如今“年久失修”成為一個普遍性問題。

(資料圖片僅供參考)

問題的癥結(jié)在哪兒？小區(qū)如何才能再度綠起來？北京青年報記者近日對此進(jìn)行了深入調(diào)查。

曾經(jīng)的“綠色”去了哪兒？

小區(qū)綠化為何“年久失修”？

根據(jù)《北京市城市綠化條例》規(guī)定，新建居住區(qū)、居住小區(qū)綠化用地面積比例不得低于30%，并按照居住區(qū)人均不低于2平方米、居住小區(qū)人均不低于1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集中綠地。條例還規(guī)定，居住區(qū)、居住小區(qū)內(nèi)依法屬于業(yè)主所有的綠地由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管護(hù)。在采訪中，有許多居民提到，是否可以用公共維修基金來維護(hù)小區(qū)綠化？對此，北京一名房地產(chǎn)領(lǐng)域律師、京師律師事務(wù)所合伙人雷國亞對北青報記者表示，房屋維修基金一般只能用于房屋的維修及公共配套房屋的維護(hù)，樹木綠化維護(hù)屬于物業(yè)費包含的項目。因此，目前來看，小區(qū)綠化的維護(hù)只能靠加收物業(yè)費這個途徑來解決。

在現(xiàn)實中，業(yè)主與物業(yè)就物業(yè)費在綠化問題的使用上長期存在爭議糾葛。業(yè)主往往反映物業(yè)不作為，物業(yè)又聲稱維護(hù)費用不足。因此，資金來源就成了解決老舊小區(qū)綠化“年久失修”最大的難題。

綠化對房產(chǎn)增值意味著什么？

北青報記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，不少近些年新建商品房小區(qū)，開發(fā)商在售樓時拿小區(qū)綠化做賣點，但在實際入住以后，綠色的標(biāo)準(zhǔn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到當(dāng)初售樓時示范或宣傳的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。以朝陽區(qū)某小區(qū)為例，據(jù)相關(guān)媒體報道，就曾經(jīng)因緊鄰小區(qū)的約5000平方米規(guī)劃綠地被改建成停車場而遭到業(yè)主的抗議。據(jù)了解，該小區(qū)開發(fā)商在售房時出示的規(guī)劃圖標(biāo)明此地塊為代征綠地。

相反，那些綠化維護(hù)得較好的小區(qū)，如萬泉新新家園、北京星河灣，以及天通苑北二北三區(qū)等小區(qū)，由于社區(qū)綠化規(guī)劃以及后期的維護(hù)都相對較好，小區(qū)環(huán)境始終如一，二手房價格往往高于同區(qū)域。也就是說，小區(qū)綠化的規(guī)劃與維護(hù)形成了對小區(qū)房價保值、增值的支撐。以星河灣為例，其建筑與園林完美結(jié)合，注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面。當(dāng)年，北京市規(guī)劃部門曾經(jīng)推出《走近北京星河灣》一書，推廣其經(jīng)驗。

聲音

綠化資金不足能用小區(qū)公共收益來補嗎？

近年來，小區(qū)綠地問題也引起了北京市政府相關(guān)職能部門的重視，北京市園林綠化局在2021年曾關(guān)于印發(fā)《居住區(qū)、居住小區(qū)綠地問題專項治理行動工作方案》的通知。要求各區(qū)園林綠化局進(jìn)一步加強居住區(qū)、居住小區(qū)綠地管護(hù)工作，解決好居民關(guān)切的小區(qū)樹木隱患、綠地侵占等問題，努力營造宜居的小區(qū)綠化環(huán)境。方案提出要堅持把專項治理行動與老舊小區(qū)綜合整治相結(jié)合，瞄準(zhǔn)對接老舊小區(qū)改造中綠化美化工作，采取見縫插綠、多元增綠的方式，不斷改善和提升老舊小區(qū)的綠化環(huán)境。北京市住建委一名工作人員也對北青報記者表示，綠化問題也是北京老舊小區(qū)改造升級關(guān)注的內(nèi)容之一。在老舊小區(qū)改造過程中，會堅持一小區(qū)一方案。方案敲定前都會和居民商量，充分吸納居民意見，把小區(qū)改造成環(huán)境優(yōu)美、整潔有序的美麗家園。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池在接受北青報記者采訪時也表示，在小區(qū)的綠化問題上，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)主要的責(zé)任，因為業(yè)主的物業(yè)費就是包含了綠化費用的。小區(qū)綠化資金不足的該不該提高物業(yè)費？趙秀池認(rèn)為，簡單提高物業(yè)費的方式并不可行，應(yīng)該用小區(qū)的公共收益來彌補綠化資金的不足，比如電梯廣告、地面停車位收入等。而老舊小區(qū)的綠化問題由于沒有物業(yè)，解決起來會相對比較困難，需要更多的力量去關(guān)注。

探索

開發(fā)商成立綠地養(yǎng)護(hù)補充基金或成新途徑

據(jù)了解，關(guān)于該項綠地養(yǎng)護(hù)補充基金的托管問題，紫金書院也有了初步方案，目前以中關(guān)村科學(xué)城公司賬戶對公將200萬以綠地養(yǎng)護(hù)基金形式放入項目公司新領(lǐng)域銀行開戶賬戶，每月將由銀行出具款項狀態(tài)，項目交付前，篩選出熱心的創(chuàng)始人業(yè)主，進(jìn)行階段代為監(jiān)管協(xié)助公示；交付后，社區(qū)成立物管會或業(yè)委會進(jìn)行使用監(jiān)管。

對此，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認(rèn)為，開發(fā)商創(chuàng)設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)基金本身是個好事，能解決很多小區(qū)綠化問題不能持續(xù)以及資金來源渠道單一的問題，但是目前房地產(chǎn)市場并不景氣，短期很難大規(guī)模鋪開，可能只會有少部分有情懷有責(zé)任心的企業(yè)會這么做。（北京青年報2022年9月29日）

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