隨著北京第三批集中供地的結(jié)束,“第四批集中供地”已經(jīng)迫在眉睫了,根據(jù)最新的“網(wǎng)傳消息”,北京2022年最后一批集中供地又拿出了“27宗”。
最重要的是,根據(jù)目前的“部分用地指導(dǎo)價(jià)”來(lái)看,北京部分板塊的房?jī)r(jià)又要上漲了。
根據(jù)“網(wǎng)傳版的第四批集中供地”信息看,27宗地中有兩個(gè)板塊尤其值得關(guān)注:一個(gè)是“朝陽(yáng)的平房鄉(xiāng)板塊”,另外一個(gè)是“豐臺(tái)的槐新板塊”。
(資料圖片)
這兩個(gè)板塊有兩個(gè)共同的特征:
第一個(gè)“共同的特征”是位置都在北京五環(huán)邊上,其中“朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)-常營(yíng)”的位置已經(jīng)在東五環(huán)外了,“豐臺(tái)槐新-新宮”則在南四環(huán)和南五環(huán)之間。第二個(gè)“共同特征”是市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)都有了明顯提升,均實(shí)現(xiàn)了“8萬(wàn)+”的房?jī)r(jià)水平,確實(shí)有點(diǎn)嚇人。最關(guān)鍵的是,這是在北五環(huán)、西五環(huán)陸續(xù)突破“8萬(wàn)+”房?jī)r(jià)之后,東五環(huán)和南五環(huán)也即將突破“8萬(wàn)”房?jī)r(jià)的基本趨勢(shì)。很顯然,北京“五環(huán)”要“全面爆發(fā)”了。
按照這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展,未來(lái)北京五環(huán)邊的“房?jī)r(jià)”極有可能都要突破“8萬(wàn)+”的房?jī)r(jià)水平了。
一說(shuō)到這里,很多人自然就會(huì)想到:如果北京五環(huán)的房?jī)r(jià)都要“突破8萬(wàn)+”,那么未來(lái)北京四環(huán)里的房?jī)r(jià)“那不是要突破10萬(wàn)+”了,甚至可能都要達(dá)到“15萬(wàn)+”了?
這種思維仍然停留在北京傳統(tǒng)的“房?jī)r(jià)環(huán)線”邏輯中:二環(huán)比三環(huán)貴,三環(huán)比四環(huán)貴,四環(huán)自然就一定比五環(huán)貴。
但事實(shí)可能“并非如此”!
北京的房?jī)r(jià)早就已經(jīng)打破了“環(huán)線邏輯”,而進(jìn)入了新的“房?jī)r(jià)邏輯”,北京新的房?jī)r(jià)邏輯中,“產(chǎn)業(yè)和品質(zhì)”占了更重要的位置。
尤其是“產(chǎn)品品質(zhì)”,在北京的房?jī)r(jià)上漲邏輯中,分量越來(lái)越大。
自從2020年以來(lái),北京部分“品質(zhì)次新板塊”的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)性的暴漲行情:從“朝陽(yáng)的新北苑板塊”到“朝青板塊”,再到“石景山的魯谷板塊”。
房?jī)r(jià)可以說(shuō)是連續(xù)突破“8萬(wàn)+”,甚至是“9萬(wàn)+”和“10萬(wàn)+”,房?jī)r(jià)漲的讓人完全“摸不著頭腦”,完全打破了“舊的環(huán)線房?jī)r(jià)邏輯”。
而這些板塊無(wú)一不是“五環(huán)邊,甚至是五環(huán)外”的板塊,但品質(zhì)次新項(xiàng)目相對(duì)集中,配套發(fā)展成熟,從而迎來(lái)房?jī)r(jià)的“一輪又一輪暴漲”。
當(dāng)然這些板塊還要另外一個(gè)共同特點(diǎn),那就是“強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的輻射區(qū)”:望京輻射下的“新北苑板塊”,“金融街”輻射下的“魯谷板塊”,“國(guó)貿(mào)CBD”輻射下的“朝青板塊”。
所以如果未來(lái)在北京買房,還死守在“環(huán)線邏輯”,那你將錯(cuò)過(guò)一輪又一輪的“房?jī)r(jià)上漲紅利”。
那么,為什么北京五環(huán)邊的“次新成熟板塊”的房?jī)r(jià)在這幾年會(huì)出現(xiàn)“明顯的房?jī)r(jià)上漲行情”呢?
原因就在于北京確定了“老城不再拆”的城市發(fā)展原則。
隨著北京城市中心區(qū)的“老房子”不再拆遷,尤其是四環(huán)內(nèi)的房子不再實(shí)施“大拆大建”之后,老破小的房子比例越來(lái)越高。
根據(jù)我們從綠中介上看到的數(shù)據(jù):北京東西城的“二手房存量”大概有8000套左右,但是20年房齡以上的二手房就占了接近6000套。
這就說(shuō)明北京老城區(qū)二手房存量中,“老破小”至少占了75%以上。
這個(gè)比例,我們估計(jì)在北京四環(huán)內(nèi),應(yīng)該在60%以上。
這些“老破小”一旦失去了“拆遷”的機(jī)會(huì),就意味著會(huì)“越來(lái)越破”,而且將長(zhǎng)期霸占北京老城區(qū)的土地資源。
必將迫使北京大量的改善需求,從而“外遷”北京五環(huán)外。
而這些大量的“外遷改善需求”,首選的板塊就是“次新品質(zhì)房集中”,“配套相對(duì)成熟”,“軌道交通方便”,“距離工作地不遠(yuǎn)”的板塊。
從而推動(dòng)了“新北苑”,“朝青”和“魯谷”等五環(huán)“次新成熟板塊”的快速爆發(fā)。
“老城不再拆”,意味著北京改善人群“重回四環(huán)內(nèi)”,已經(jīng)基本失去了機(jī)會(huì),未來(lái)只有不斷的,持續(xù)的,向五環(huán)外“疏解”。
北京五環(huán)邊和五環(huán)外的“品質(zhì)次新和新房”板塊,只要生活配套能夠發(fā)展快速建設(shè)和成熟起來(lái),房?jī)r(jià)必將持續(xù)上漲。
比如我們比較看好的“常營(yíng)板塊”,“新宮板塊”,“長(zhǎng)陽(yáng)板塊”等次新品質(zhì)板塊,未來(lái)的房?jī)r(jià)有望持續(xù)攀升。
而對(duì)于“五環(huán)外新房板塊”還需要一段時(shí)間來(lái)培育,但假以時(shí)日房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上升,比如“海淀永豐板塊”,“亦莊臺(tái)湖板塊”,“昌平南的生命科學(xué)園”板塊等,產(chǎn)品+配套+品質(zhì),只要到位,房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上升。
綜上所述,隨著北京確定“老城不再拆”的發(fā)展原則后,北京中心地區(qū)的“老破小”占比越來(lái)越高,北京大量的“改善需求”已經(jīng)很難在中心城區(qū)“買到合適的房子了”。
從而迫使北京大量的“改善需求”不得不持續(xù)“疏解外遷”。
結(jié)果就是推動(dòng)了北京五環(huán)房?jī)r(jià)的“全面爆發(fā)”。
這是北京未來(lái)發(fā)展的基本趨勢(shì),北京“房?jī)r(jià)環(huán)線邏輯”依然全面崩塌,哪里產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好,哪里配套成熟度最快,哪里房子的品質(zhì)最強(qiáng)。
北京未來(lái)的房?jī)r(jià)就在哪里!
標(biāo)簽: 房?jī)r(jià)上漲 另外一個(gè)