2022年改變了所有人對房地產(chǎn)市場的看法，注意：是所有人。

2022年的房地產(chǎn)市場從以前的野蠻生長到兩極分化，再到筑底橫盤；從希望到失望，再到完全看不懂。

先總結(jié)一下最新的房地產(chǎn)市場信息，然后文末我們再預(yù)判一下年末的房地產(chǎn)市場：

(相關(guān)資料圖)

1，經(jīng)濟(jì)日報(bào)：實(shí)施換購住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、下調(diào)房貸利率等措施體現(xiàn)了中國堅(jiān)持“房住不炒”的總體定位?！皬拈L遠(yuǎn)角度看，還是要堅(jiān)持從滿足住房剛需出發(fā)，繼續(xù)推進(jìn)降低住房交易成本，更好、更大范圍地滿足人們的居住需求?！绷硗猓骸皩τ诙鄶?shù)住戶而言，大量剛需和改善性住房需求主要集中在中小戶型。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究院研究員趙秀池告訴記者，伴隨房貸利率下行和系列寬松的房地產(chǎn)金融政策出臺，有效需求得以釋放，體現(xiàn)在中小戶型住房需求有所回升，“當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在加快，每年有超千萬人口進(jìn)城，衍生出大量剛需和改善性住房需求。因此，仍有必要通過調(diào)節(jié)房貸利率和首付款比例等舉措穩(wěn)樓市，這一過程中要注重分類施策、因城施策，加大對中小戶型的支持力度。此外，在老齡化背景下，部分三四線城市還要考慮大城市溢出的養(yǎng)老住房需求?！?/p>

2，中指研究院：截至目前，第三批集中供地22個(gè)城市中，有13個(gè)城市完成出讓，共計(jì)成交涉宅用地223宗，收金3888億元。其中，35宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，占比15.7%。當(dāng)前多地采用“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式預(yù)計(jì)將持續(xù)。受去年低基數(shù)影響，四季度土地市場成交額或同比回升。

3，證券日報(bào)：下半年，全國多地紛紛發(fā)布購房補(bǔ)貼政策。至少包括河南鄭州、內(nèi)蒙古呼和浩特、吉林長春、重慶等24個(gè)城市出臺“發(fā)放購房補(bǔ)貼、消費(fèi)券”等相關(guān)政策，以提振樓市和消費(fèi)市場。專家表示，發(fā)放購房補(bǔ)貼、消費(fèi)券等措施可降低購房者買房成本，拉動(dòng)消費(fèi)，有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期,

4，重慶市：10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。10月1日前已發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，仍執(zhí)行原合同利率；貸款期限在一年以上的， 2023年1月1日前仍執(zhí)行原合同利率，從2023年1月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率3.1%.

5，北京市住建委：為了緩解大學(xué)生租房難問題，啟動(dòng)了畢業(yè)生公寓試點(diǎn)項(xiàng)目，目前首批4個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全部辦理入住?！笆奈濉逼陂g，全市計(jì)劃建設(shè)籌集保租房40萬套（間），重點(diǎn)保障新畢業(yè)大學(xué)生、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員等群體.

6，中指研究院：9月，50家代表房企拿地總額環(huán)比大幅上漲130.2%。北京、上海、深圳、杭州等十個(gè)城市進(jìn)行了第三批集中供地，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)較上月顯著增加，房企拿地投資力度較上月顯著回升。

7，中國證券報(bào)：中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2022年第三批集中供地22個(gè)城市中，有13個(gè)城市完成出讓，共計(jì)成交涉宅用地223宗，收金3888億元。其中，35宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，占比15.7%。專家表示，整體來看，大部分城市第三輪土地出讓熱度有所下降，但得益于各地供地策略適時(shí)調(diào)整，流拍率保持低位。展望四季度，當(dāng)前多地采用“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式預(yù)計(jì)將持續(xù)。受去年低基數(shù)影響，四季度土地市場成交額或同比回升。

8.經(jīng)濟(jì)日報(bào)：政策疊加有助房地產(chǎn)市場強(qiáng)信心穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場密集迎來3項(xiàng)調(diào)控舉措。其一是9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。其二是9月30日，人民銀行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。其三是9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個(gè)人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。上述舉措出臺，表明政策層面積極以金融、財(cái)稅方面的調(diào)整力促房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。有望增強(qiáng)購房者信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。今年以來，在房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)下行趨勢的情況下，有關(guān)部門和各地積極出臺調(diào)控政策穩(wěn)定市場，包括取消限購、放松限貸、降低首付比例、給予購房補(bǔ)貼等。利好房地產(chǎn)市場的政策舉措力度大、種類多，隨著因城施策調(diào)控逐步深入，政策越發(fā)精準(zhǔn)和精細(xì)。廣州、北京等城市重點(diǎn)針對二手房買賣出臺了帶押過戶、連環(huán)單業(yè)務(wù)并行辦理等舉措，破解二手房交易痛點(diǎn)，有助于活躍市場交易。

9.中國證券報(bào)：近期，上市房企陸續(xù)披露9月銷售業(yè)績，部分房企銷售金額實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。從拿地角度看，9月銷售向好的房企拿地比較積極。

10.中國消費(fèi)者報(bào)：二手房“帶押過戶”釋放市場交易活力，在以往的二手房交易中，如果賣家的二手房辦過房貸、曾被抵押給銀行，那么此次交易時(shí)需要賣方先還清貸款、解除抵押后才能過戶。為此，買賣雙方需要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需時(shí)間較長，還要支付一定的費(fèi)用。如今，多地試行推出二手房“帶押過戶”，進(jìn)一步簡化交易手續(xù)，釋放市場交易活力。

總結(jié)：從以上信息，我們可以預(yù)判年末乃至明年初房地產(chǎn)市場的基本走勢：

1.首先看政策層面，從降利率、降交易成本、購房補(bǔ)貼、解除限購等方方面面看，全面保障剛需購房群體的居住需求，降低購房門檻，以拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。

2.從供地看，首先非常謹(jǐn)慎，集中在大中城市供地，而開發(fā)企業(yè)拿地的熱情開始回升，說明對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生改變，拿地的企業(yè)也集中在頭部房企，或者央企，房企的拿地信心，基本可以預(yù)判未來房地產(chǎn)市場溫和向上的走勢。

3.特別是房貸利率一而再再而三地下調(diào)，說明管理層拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的決心和態(tài)度，這個(gè)方面會(huì)慢慢改變購房者較濃的觀望情緒。

4.現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場這些密集的政策，同時(shí)也可以判斷為低谷期，超400萬億的市場，從低谷期走出來，至少需要半年或者更長的時(shí)間，主要是改變購房者對市場的預(yù)期，可能還是要表現(xiàn)在房價(jià)上面，買漲不買跌的心態(tài)，還是大部分人的心態(tài)。

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