原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 2發(fā)表于北京

房地產(chǎn)行業(yè)流傳著這么一句話：今天的拿地規(guī)模，決定明天的江湖座次。

今年已經(jīng)過去大半，從1-9月份的百強(qiáng)房企拿地金額、拿地面積、新增貨值等指標(biāo)來看，房地產(chǎn)銷售額百強(qiáng)排行榜，尤其是TOP10的座次，即將發(fā)生變化。

來源：中指研究院

(資料圖)

今年1-9月份，百強(qiáng)房企銷售額排行榜上，碧桂園仍然位居第1，萬科位居第3，龍湖位列第9，但是這一座次恐怕會在2023年二季度發(fā)生改變。

來源：中指研究院

因為，1-9月份房企全口徑新增貨值排行榜中，上述三家標(biāo)桿房企，只有萬科位居第10，其他兩家標(biāo)桿房企排名在TOP10之外。新增貨值排名前三的企業(yè)是華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口，而萬科新增貨值僅815億元，占第1名華潤新增貨值1897億元的約43%。

按照拿地轉(zhuǎn)化為銷售額的速度計算，最遲在2023年二季度末，TOP10房企銷售額排行榜中碧桂園、萬科的地位可能會被保利、中海、華潤所取代。

屆時，TOP10房企當(dāng)中可能僅存碧桂園一家民企，其他均為央企、國企或混合所有制房企。而TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)房企新增貨值的40%左右，這些企業(yè)去哪兒投資，將決定哪個城市的土地好賣，以及哪里的房價有支撐。

在今年1-9月份新增貨值排名前六的房企中，唯一擁有地方國企背景的建發(fā)房產(chǎn)，我們此前曾經(jīng)專門寫過文章解讀（相關(guān)閱讀：建發(fā)的錢是哪兒來的），今天我們重點探討華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、綠城中國這5家有央企背景的房企，詳解它們今年以來拿地投資的去向。

來源：中指研究院

一、華潤置地：重點區(qū)域名列前茅

華潤置地是今年1-9月份拿地金額和新增貨值排行榜上均位列行業(yè)第1的房企，其在大部分熱點區(qū)域和城市的拿地投入均處于領(lǐng)先位置。

華潤置地在粵港澳大灣區(qū)、中西部區(qū)域的拿地金額均位列第一，京津冀位列第二，在長三角卻并未進(jìn)入十強(qiáng)。這是因為歷史原因，華潤置地在上海沒有拿地，與此同時，華潤置地卻抓住了浙江的機(jī)會。

根據(jù)中指研究院的城市拿地排行來看，華潤置地前9個月在成都、北京拿地分別排名第一、第二。

同時，據(jù)統(tǒng)計華潤置地今年在深圳的三輪集中供地中，總拿地金額已經(jīng)超過192億元，位居前列。

華潤置地在這些城市拿地積極，與其銷售勢頭有著強(qiáng)相關(guān)性。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤置地：

1-9月份以378.77億元位列深圳市房企流量金額榜第一。

1-9月份以107.63億元位列成都市房企成交榜單（流量榜）第二。

1-8月份以118.35億元位列北京市房企流量金額榜第四。

如今房地產(chǎn)企業(yè)普遍嚴(yán)控拿地預(yù)算，一座城市投入的拿地資金與銷售回款是對等的，賣得好才能從集團(tuán)拿到更多資金授權(quán)。華潤置地在北京、成都、深圳等城市銷售額高，因此拿地投入也多。（相關(guān)閱讀：華潤置地，六七月的秘密）

在長三角區(qū)域，華潤置地把重點放在了浙江，前9個月權(quán)益拿地金額位列第五（中指研究院數(shù)據(jù)）。同時，華潤置地在浙江的銷售成績，也僅次于濱江與綠城這兩家本土優(yōu)勢明顯的房企，以167.6億元的流量金額位列杭州房企第三位（克而瑞數(shù)據(jù)）。

不難發(fā)現(xiàn)，華潤置地今年在賣得好的城市，鞏固投資，進(jìn)一步強(qiáng)化領(lǐng)先優(yōu)勢。在全國拿地第一的情況下，基本做到了熱點城市拿地的均好。

二、保利發(fā)展：上海進(jìn)、北京退

今年1-9月份，保利發(fā)展在北京拿地金額并未進(jìn)入前十。與之相對應(yīng)的是，前8個月北京房企流量金額榜上，保利發(fā)展也排在第15名。（克而瑞）

而去年，保利發(fā)展還是北京銷售榜上第8名的房企。保利發(fā)展在北京的退步，與其拿地上的減少直接相關(guān)，這種排名的下滑，又進(jìn)一步影響其在北京市場的名次。

另外，由于商辦項目太多影響了保利在北京的發(fā)展，2018年，保利就沒有在北京拿地。2018-2020年，保利發(fā)展只在北京拿了2塊地。

也就是這段時間，中海異軍突起。曾經(jīng)北京的銷冠房企保利發(fā)展則開始退出舞臺中心位置。

除了京津冀，在另外三個區(qū)域，保利發(fā)展的投資力度都不錯，在長三角區(qū)域名列第6、大灣區(qū)第4、中西部第3，整體拿地金額高居房企拿地金額排行榜第2名。

緊俏的拿地資金被更多分配到了上海這樣的核心城市。

今年前三季度，保利發(fā)展以111.49億元位列上海企業(yè)拿地權(quán)益金額榜單第4位。（中指研究院）

尤其是今年第二次集中供地，保利發(fā)展一口氣在上海報名14幅地塊，成功拿下5宗地塊，成為拿地最多的房企之一。

保利發(fā)展對上海的投入是立竿見影的，1-9月份保利在上海的權(quán)益銷售額排名已經(jīng)從2021年度的第10，進(jìn)一步提升到第7。（克而瑞）

三、招商蛇口：殺入上海第一梯隊

招商蛇口重倉上海、減少買入北京的動作，比保利發(fā)展更加明顯（相關(guān)閱讀：三只大象起舞，招商蛇口跳芭蕾）

據(jù)統(tǒng)計，今年第一、第二批次集中供地，招商蛇口在上海總拿地金額達(dá)到約334.23億元！

根據(jù)克而瑞上半年上海企業(yè)拿地權(quán)益金額榜單，招商蛇口以超過第二名約68%的幅度，高居第1。而在2021年，招商蛇口也是上海房企拿地金額榜的第1。

招商蛇口今年前9個月在上海的權(quán)益銷售額排名，已經(jīng)從2021年度的第6位前進(jìn)到第3名，順利殺入上海房企第一梯隊。

與之相對應(yīng)的是，前8個月，招商蛇口在北京房企流量金額榜上，已經(jīng)掉到了第30名。

從前述房企的選擇來看，上海與北京似乎是無法兼得的城市，既然選擇其中一個，就全力投入，做大做強(qiáng)。

四、中海地產(chǎn)：唯愛北京，兼顧二線

中海地產(chǎn)正在同時走“鞏固與發(fā)掘”這兩條路線。

自從2018年，通過中海寰宇天下奪得北京樓市首個百億年度銷冠之后，中海地產(chǎn)對于北京的“愛”就沒有停止過。（相關(guān)閱讀：【復(fù)盤】中海北京的逆向戰(zhàn)法）

今年目前為止，中海仍然是北京拿地最多的房企，也是銷量最高的房企，顯然是準(zhǔn)備把北京作為核心戰(zhàn)場的優(yōu)勢，不斷維持下去。

中海對其他一線城市的投入力度和排名，與北京不具有可比性。

反而是在成都、寧波等二線城市拿地比較積極，位列當(dāng)?shù)啬玫嘏判邪竦诙６@兩座城市，也屬于今年房企拿地規(guī)模最大的十大城市。

觀察寧波與成都今年前9個月的銷售排名，會發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)都未進(jìn)入前十。

所以，相比于北京的持續(xù)深耕鞏固，中海地產(chǎn)對于這兩個二線城市尚處于發(fā)力做大的階段。

五、綠城中國：緊抓北京+杭州

綠城中國的戰(zhàn)略重點非常明顯，就是重倉北京和杭州這兩座城市。

在北京，今年前9個月，綠城在中海、華潤兩個央企大哥之下，拿地位列第3，甚至力壓多家北京本土國企。

綠城在北京的銷售規(guī)模并不算第一梯隊，但是一直在持續(xù)制造熱銷盤。而且，北京的銷售流速與利潤空間符合綠城全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)。

據(jù)綠城執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰透露，北京今年第一批集中供地中綠城摘得的朝陽崔各莊地塊，凈利潤率能夠達(dá)到10%。

而綠城對于杭州的重視就無需贅述了。

今年，綠城在杭州不論是拿地規(guī)模，還是銷售規(guī)模，都僅次于濱江，穩(wěn)居第二位。

杭州這座城市，購買力強(qiáng)大，新盤去化速度快，綠城在這里具有更強(qiáng)的品牌號召力，必然會繼續(xù)鞏固大本營優(yōu)勢。

總結(jié)上述拿地前5名房企的拿地區(qū)域特點及節(jié)奏，我們可以得出以下結(jié)論：

1、部分熱點城市成為房企業(yè)績穩(wěn)定的根據(jù)地。

北京、上海、杭州、合肥、深圳這些熱點城市在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場整體下行之后，已經(jīng)觸底，市場需求依然旺盛。在這里拿地，業(yè)績能得到保證，這些城市正在成為房企爭相進(jìn)入的穩(wěn)定市場。

其中，北京、上海、廣州、深圳是保利、華潤、中海、招商蛇口這些資金實力雄厚的央企開發(fā)商的“菜”，這些城市今年土拍市場的主角都是央企。

另外，杭州、成都、寧波、蘇州、長沙等表現(xiàn)不錯的二線城市成為區(qū)域龍頭房企和民企競爭的主戰(zhàn)場，以成本控制見長的中海也在深耕成都等幾個二線城市，但是基本是以收定支，根據(jù)回款決定繼續(xù)投資的力度。

2、北京和上海上演蹺蹺板情形。

對于華潤、中海、招商蛇口這些頭部央企房企來說，今年業(yè)績主要出在北京、上海、廣州、深圳、杭州等核心熱點城市，這些城市的土地價格又很貴，即便是不差錢的房企，也往往只能重金砸某一些城市，同時不得不減輕對另一些城市的投資力度。

很明顯的就是保利和招商蛇口兩家企業(yè)，加大在上海的投資，在北京拿地規(guī)模下降明顯。

3、項目利潤率止穩(wěn)，但是上升空間有限。

今年以來無論是北京、上海，還是杭州、深圳，均對地塊利潤空間做了讓步，青島、太原、西安等城市讓利更多，但是頭部開發(fā)商很少去，仍然堅持?jǐn)D在核心一線和準(zhǔn)一線城市拿地。

這樣一來，這些熱點城市的土地繼續(xù)讓利的空間會變小，因為市場上仍然是僧多粥少，土地不愁賣，政府降地價動力不大。頭部開發(fā)商擠在上述熱點城市深耕的結(jié)果就是，看起來銷售額仍然很大，但是項目利潤率卻不高。加上2021年的薄利項目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，這些頭部房企的利潤率預(yù)計仍會下降。

總結(jié)：雖然北京、上海、杭州、合肥、廣州、深圳等城市的土地、銷售市場率先觸底，開發(fā)商的投資信心在修復(fù)，但是它們?nèi)匀粓猿职踩顿Y，積極在少數(shù)熱點城市買地。由此帶來各城市賣地“旱的旱死、澇的澇死”，各地房地產(chǎn)市場也是“旱的旱死、澇的澇死”，這種分化預(yù)計短期內(nèi)難以修復(fù)。

不過，我們還注意到，伴隨保利、華潤等央企拿地的是地方城投公司、區(qū)域型龍頭民企。也就是說，房地產(chǎn)市場的新勢力正在崛起，一個來自全國龍頭房企和地方區(qū)域“地頭蛇”房企相互競爭的局面即將形成，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局也即將掀開新的篇章。

標(biāo)簽： 華潤置地 招商蛇口