財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，對賣房再買房實行退稅政策。

根據(jù)新規(guī)，從明天起到明年年底，對出售自有住房并在出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的，已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

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(資料圖)

沒看到原文的，先看一下原文。

那么個稅到底有多少？這項優(yōu)惠能省多少錢？

具體到北京來說，二手房交易個稅是這樣計算的，如果是滿五唯一的住房，交易是免征個稅的。

對于非滿五唯一的住房，交易時個稅計算是兩種方式，如果能追溯到購房原值的，按照增值部分也就是差價的20％交納個稅。

如果無法追溯購房原值的，則按照總價的1％交納個稅。

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下面是大家關(guān)心的具體實操問題。首先，是執(zhí)行新政的時間問題，也就是到底什么時間段的置換交易可以享受到這項優(yōu)惠政策。

從兩部門的公告看，執(zhí)行的時間段是從今天起，到明年年底。

那么在這個時間段內(nèi)賣了自有住房，并在1年內(nèi)再購買一套住房，就可以享受退稅政策。

昨天群里很多粉絲問了，我之前賣的房子，比如今年6月賣房，然后在10月再買房，既然是政策的形式是退稅，那么我6月賣房是交的個稅能否退稅？

我們了解到，這樣是無法享受退稅的。享受退稅的是今天起到明年年底前，出售住房和再買入住房都要在這個時間段里才行。

國家稅務(wù)總局昨天晚間發(fā)布的細則中也明確，是在此期間出售自有住房并在1年內(nèi)再買房的。這里用的是“并”字，也證實了賣房也要在這個時間段。

其實邏輯也很簡單，這樣執(zhí)行的話，促進的是賣和買兩筆交易，顯然對增加市場活躍度，促進交易更加有用。

具體的界定是以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)還是以交稅時間為準(zhǔn)，昨晚稅務(wù)總局也明確，出售現(xiàn)住房的時間，以賣房時個稅的完稅時間為準(zhǔn)。新購住房為二手房的，購買住房時間以契稅的完稅時間或房本登記時間為準(zhǔn)；新購住房為新房的，以在網(wǎng)簽合同備案的時間為準(zhǔn)。

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其次是現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購房金額如何界定的問題。

公告中對于再購房如果是新房，界定很清晰，是網(wǎng)簽備案價格。但對于原住房、以及新購房如果是二手房的話，公告里原文是“房屋轉(zhuǎn)讓的成交價格”，這樣界定就有具體實操帶來的區(qū)別了。

因為大家都知道，目前二手房交易中有不少是“陰陽合同”，為了避稅，網(wǎng)簽價格和實際成交價格是不同的，網(wǎng)簽價格一般會做低。當(dāng)然，“陰陽合同”是違規(guī)的，但的確也是大量實際存在的。

那么究竟是按照什么價格，昨晚稅務(wù)總局公布的細則中也進行了明確。

現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準(zhǔn)。

所謂核定計稅價格，就北京而言，是最低計稅價和網(wǎng)簽價孰高的原則來確定。

這個價格主要是用于計算再買房金額是否大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓價格，至于具體到退稅金額來說，還是按照賣房時交了多少個稅為準(zhǔn)，交多少就按標(biāo)準(zhǔn)退多少。

當(dāng)然，由于有了再買房金額是否大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓價格這項標(biāo)準(zhǔn)，一些新購房的網(wǎng)簽價格會更貼近實際成交價格，畢竟如果刻意做價格很低的陰陽合同，就不一定滿足這項條件了。

具體的退稅手續(xù)，稅務(wù)總局也明確，前往原先交稅的交易大廳辦理，除了填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還要提交納稅人身份證件；現(xiàn)住房的房屋交易合同；如果新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件；如果新購住房為新房的，提供網(wǎng)簽合同及其復(fù)印件。

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還有一些粉絲提出，按照法律法規(guī)，二手房交易的個人所得稅，是由賣房者來交納的。但實際上，這個稅負在交易過程中，大都轉(zhuǎn)嫁給了買家。那么就帶來一個問題，退稅是退給賣家，而實際支付了稅款的買家拿不到。

其實這個對于交稅退稅本身流程并沒有影響，在當(dāng)時交稅時，稅務(wù)系統(tǒng)中顯示納稅人就是賣家，那么退稅自然就退給納稅人了。

而且，剛才說過，是從今天起賣房再買房才執(zhí)行，不涉及以往的問題，那么也不會溯及過往交易的糾紛，也就不會存在之前的交易，買家已經(jīng)支付了個稅的錢，現(xiàn)在又要找賣家退回來的情況。

真正的影響是，從今天起的二手房交易，會迎來一個很大的變化，那就是個稅既然能退稅了，那么這部分錢賣家和買家在交易中就需要先協(xié)商好了。

有些二手房交易，賣家是把個稅的錢增加到房款中，把賣房的價格提高了，那么是不是就需要協(xié)商既然個稅的錢沒了，那么房款是否可以降一些。

有些二手房交易，賣家是把個稅轉(zhuǎn)嫁給買方，那么買家和賣家是否就要協(xié)商，因為將來是可以退稅的，而且是退到賣家的賬戶里，那個稅這部分金額，是否就應(yīng)該是賣家來實際支付。

當(dāng)然，還有一種情況是賣家說我將來不置換，個稅怎么辦。因為他將來是否置換買家已經(jīng)不掌握信息了，所以談交易會更加復(fù)雜。

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最后再分析一下大家關(guān)心的，這項政策對于房地產(chǎn)市場的影響。

盡管近期關(guān)于在稅收方面施行優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)交易的呼聲比較高，但可以說昨天公布的這份公告還是挺突然的。

其實這份公告可以聯(lián)系此前一天央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，以及昨天晚間央行宣布下調(diào)首套公積金房貸利率一起來看。

可以說，在這三項政策公布之前，關(guān)于樓市調(diào)整方面的政策還都是各城市“各自為戰(zhàn)”，但從實際情況來看，似乎各城市的這些調(diào)整收效并不明顯。

而無論是前天央行、銀保監(jiān)會的通知，還是昨天財政部、稅務(wù)總局的公告，以及央行下調(diào)公積金貸款利率，都是從全國層面上的動作，很顯然是一套“組合拳”。

而且，這三項調(diào)整，無論是房貸利率下限，還是房屋交易稅費，也都是地方政府沒有自主權(quán)的，必須從國家層面給出一個原則。

房地產(chǎn)調(diào)控涉及多方面的措施，比如行政、法律、金融、財稅等等。這兩項政策，集中在金融、財稅等調(diào)節(jié)手段，并沒有涉及到行政手段。從這兩項政策的發(fā)文部門來看，也都沒有作為房地產(chǎn)市場的主管部門住建部。

說到具體的影響，目的就是為了增加房地產(chǎn)市場的活躍度，促進交易，前面也說過，從執(zhí)行的方式是退稅來看，和一賣一買兩筆交易都有關(guān)，就是為了更多的起到促進交易的目的。

至于成效，其實從購房者來說，個稅退稅能享受到的優(yōu)惠還是挺多的，在北京有的二手房交易，個別交易個稅甚至能達到一百多萬。而且原本是滿五唯一才能免個稅，這次的優(yōu)惠政策下，不滿五唯一的住房也可以享受到退稅，那么就能促進哪些不滿五唯一的房子拿到市場上交易，所以還是對市場能起到促進作用的，但具體能有多大，還要等待實踐的檢驗。

標(biāo)簽： 滿五唯一 稅務(wù)總局