上周五，北京今年第三輪集中土拍，8宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)，中海連拿3宗，總耗資約147億元，占北京本輪總計(jì)約500億元土地出讓金的近三成。

斥巨資豪氣拿地的背后，是令同行艷羨的業(yè)績支撐。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前8月中海在京銷售額約255億。

(資料圖片僅供參考)

而據(jù)公開消息，北京中海新盤湖光玖里9月中旬首次開盤也收獲了熱銷。

依照中海速度，三批次海淀地塊大概率會(huì)趕在年底推出，以此推算，今年中海在北京銷售額將再創(chuàng)新高，穩(wěn)居行業(yè)第一，持續(xù)霸居北京樓市排行榜。

眾所周知，近幾年，地產(chǎn)行業(yè)處在深度調(diào)控重壓之下，北京樓市交易也一直在低位運(yùn)行。而北京中海卻能逆市飄紅，所開樓盤幾乎都是區(qū)域熱銷佼佼者。

除去央企優(yōu)勢，北京中海是如何做到的？

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北京土拍最大買家

中海是北京2022年第三輪土拍的最大買家。

除去因只有一家主體報(bào)名而底價(jià)成交的10宗地，9月23日進(jìn)入現(xiàn)場競拍的8宗熱門地，才是北京三輪土拍的重頭戲。

而中海獨(dú)得3宗，其中兩幅位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，另一幅位于豐臺大紅門?；仡櫘?dāng)日拍地現(xiàn)場，海淀西北旺0013地塊吸引7家房企及聯(lián)合體（海開、華潤+城建、保利+建工、綠城、建發(fā)、中海、首開）報(bào)名，各個(gè)都有實(shí)力。

經(jīng)過20輪舉牌地價(jià)觸頂、第57輪舉牌競現(xiàn)房銷售面積觸頂后，轉(zhuǎn)為搖號確定歸屬，中海中簽，以41.975億元+3.6萬m2新房銷售面積競得該地，經(jīng)營樓面價(jià)5.85萬元/m2,溢價(jià)率15%。

另一塊海淀西北旺0015、0016地塊，也是7家房企及聯(lián)合體報(bào)名，在競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，也被中海以55.775億元+4000m2現(xiàn)房銷售面積斬獲，經(jīng)營樓面價(jià)約5.51萬元/m2，溢價(jià)率15%。

而豐臺大紅門0004地塊僅有中海和金茂報(bào)名，兩家交替舉牌，后被中海以49.7億元競得，經(jīng)營樓面價(jià)約5.59萬元/m2，溢價(jià)率4%。

再加上今年前兩輪拿下的3宗地塊，2022年中海地產(chǎn)在北京已經(jīng)拿下7宗地塊，總耗資286.15億，成為今年北京拿地?cái)?shù)量和拿地金額最多的房企。

中海北京2022年前三輪土拍拿地匯總

地產(chǎn)銳觀察制表

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北京土拍最大贏家

不僅僅是最大買家，從具體地塊來看，中海也無疑也是北京第三輪土拍的最大贏家。

首先，從房價(jià)地價(jià)差看，仍有較大盈利空間。

為了推動(dòng)地市回暖，本輪北京土拍給所有地塊預(yù)留了合理的利潤空間。據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，18宗含宅地塊基本上所有地塊的地價(jià)房價(jià)差都在2萬元/m2以上。

中海地產(chǎn)拿下的海淀西北旺0013地塊、海淀區(qū)西北旺0015、0016地塊以及大紅門0004地塊，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)分別是8.5萬元/m2、8.2萬元/m2和9.5萬元/m2。最低的房價(jià)地價(jià)差也超2.6萬元/m2，具有較大的盈利空間。

其次，區(qū)域深耕，地塊形成連片開發(fā)優(yōu)勢。

中海這次拿下的海淀西北旺0013地塊和0015、0016地塊相鄰，且一河之隔，中海在售紅盤「中海匯德里」就在兩地塊西側(cè)，有業(yè)內(nèi)人士感嘆“中海又能連片開發(fā)了”。

其中0013地塊為純宅地，無配建，容積率僅為1.5，控高30米，具備打造改善型產(chǎn)品的條件。

值得一提的是，0013地塊8.5萬元/m2的銷售限價(jià)比隔壁的「中海匯德里」每平米貴了2000元。這也同時(shí)說明政府對區(qū)域價(jià)值及購買力的認(rèn)可，而「中海匯德里」的準(zhǔn)業(yè)主們可以躺著樂了。

另外，北京這次新供地也沒有設(shè)置優(yōu)先海淀工作人群購買的條件，因此中海新拿的兩宗海淀地塊，可輻射的購買群體更大。

對于中海來說，「中海匯德里」入市不到6個(gè)月，去化率已約八成，所剩房源不多。此次適時(shí)新增土儲，憑借其對區(qū)域及客群的深研優(yōu)勢，及大盤連片開發(fā)優(yōu)勢，未來銷售或更加可期。

中海新拿的豐臺大紅門0004地塊，位于三到四環(huán)之間，東側(cè)鄰地鐵8號線大紅門南站，到麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺總部基地都比較方便。

目前，中海在豐臺還有「中海甲叁號院」在售，在大興有「中海興叁號院」在售。此次再落子，也傳達(dá)了中海對北京南城發(fā)展的看好，新一座藏峰系產(chǎn)品呼之欲出。

且從9.5萬元/㎡的銷售指導(dǎo)價(jià)也可以看出，在大紅門批發(fā)市場搬遷后，政府對提升該區(qū)域城市界面的期許。

此次兩大央企中海和金茂分別拿下大紅門兩宗地，會(huì)對區(qū)域面貌帶來怎樣的提升，也值得期待。

03

敢于“下注”的背后

中海在京大手筆拿地的背后，是操盤實(shí)力及銷售業(yè)績的支撐。

在9月23日拿地后的當(dāng)日，中海地產(chǎn)官微隨即發(fā)布了三張拿地海報(bào)，“拾光”“藏峰”字眼含于紙上，意味著中海拿地之前就對地塊選定了產(chǎn)品系。

為什么中海這幾年在北京所開發(fā)樓盤，幾乎各個(gè)都受到市場熱捧呢？梳理中海這幾年在京逆勢跨越成長的邏輯，紅姐認(rèn)為，至少有以下幾點(diǎn)可見。

其一，產(chǎn)品創(chuàng)新王炸，自帶氣場。

早在限競房時(shí)代，中海在京率先開創(chuàng)了90m2以下南向三面寬的神戶型，使得「中海寰宇時(shí)代」成為當(dāng)時(shí)北京幾乎最好賣的盤。

就在市場爭前恐后模仿時(shí)，中海又在京推出了南向四面寬神戶型，拾光系首作「望京府」開盤14秒便宣告售罄，創(chuàng)下了北京單項(xiàng)目開盤最快售罄紀(jì)錄。

如今，三面寬、四面寬戶型已經(jīng)成為中海新盤的“基本操作”。最新開盤正在大賣的湖光玖里，真陽臺+客廳落地窗，最高得房率在90%以上，秒殺了市場上大多數(shù)產(chǎn)品。

可以說，這幾年中海順應(yīng)市場潮流的產(chǎn)品創(chuàng)新能力有目共睹。此外，中海也引領(lǐng)刷新了北京建筑外立面風(fēng)格。

比如「中海甲叁號院」，采用玻璃幕墻＋輕質(zhì)鋁板、270°觀景露臺，憑借其高顏值一舉出圈，收獲了一大票粉絲，也引領(lǐng)了北京住宅建筑的新潮流。

目前，中海已經(jīng)形成了悅?cè)枷?、拾光系和藏峰系三大產(chǎn)品系，覆蓋剛需、改善和高端客群，科學(xué)適配地塊，不僅在京，在全國已形成了快速復(fù)制開發(fā)與產(chǎn)品創(chuàng)新能力。

其二，運(yùn)營效率“捅破天”。

“中海速度”一直被業(yè)內(nèi)視為是難以超越的存在。中海早在2018年就創(chuàng)造過從拿地到開盤用時(shí)僅4個(gè)月的“奇跡”,但如今該紀(jì)錄已被打破。

中海今年2月份在京首輪供地時(shí)拿到的昌平地塊，項(xiàng)目案名「中海匯智里」，憑借完備的前期客研，精細(xì)的產(chǎn)品籌劃，以及多部門緊密協(xié)同，從拿地到拿證開盤僅用時(shí)45天，實(shí)現(xiàn)了五一小長假搶跑搶收。

高效的運(yùn)營效率，也是中海能夠蟬聯(lián)“利潤王”的一個(gè)關(guān)鍵因素。今年上半年，行業(yè)普遍虧損，但中海仍實(shí)現(xiàn)了歸母凈利潤167.4億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。

其三，營銷“內(nèi)卷之王”。

好產(chǎn)品，也要有好營銷，才能有好銷量。中海在營銷細(xì)節(jié)管理上，包括前期定位、盤客等等方面，也精于鑄就內(nèi)功。

比如「中海匯德里」項(xiàng)目，因嚴(yán)控營銷費(fèi)率，沒有啟用外銷渠道，項(xiàng)目扎實(shí)做好每一個(gè)營銷細(xì)節(jié)，最終也實(shí)現(xiàn)了業(yè)績爆紅。順勢推出的匯智里，沿用匯德里展廳，籌備僅一個(gè)月即開盤，也收獲了20億元的不俗戰(zhàn)績。

并且不僅僅是注重開盤熱銷，北京中海同時(shí)注重做好持銷管理，標(biāo)準(zhǔn)化晾曬，獎(jiǎng)懲主動(dòng)性，等等，使得中海各樓盤能夠持續(xù)保持熱銷狀態(tài)。

紅姐從內(nèi)部了解到，北京中海銷售業(yè)績中，不足30%是開盤大賣所得。

此外，據(jù)內(nèi)部人透露，北京中海還秉持“營銷運(yùn)營思維”，從籌劃策劃、平臺支持、項(xiàng)目管理、銷售發(fā)力等方面，形成了成熟的體系磨合。

中海湖光玖里效果圖

據(jù)悉，在中海搖中海淀西北旺0013地塊后，有不少業(yè)內(nèi)人士紛紛發(fā)出感嘆——“中海真是運(yùn)氣爆棚”。其實(shí)，在紅姐看來，所謂運(yùn)氣，背后都是實(shí)力。

深耕北京27載，累計(jì)開發(fā)50余個(gè)樓盤，如今坐穩(wěn)北京樓市銷售頭把交椅，無論是產(chǎn)品力還是綜合實(shí)力，北京中海都已成為行業(yè)內(nèi)“你可以追趕，卻無法超越”的存在。

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