房地產(chǎn)發(fā)展正在步入新的階段，這是由房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位決定的，即使沒(méi)有現(xiàn)在房地產(chǎn)這么難的處境，房地產(chǎn)變革都是必然的。因?yàn)檫@是不可阻擋的趨勢(shì)，而過(guò)去房地產(chǎn)的瘋狂更為房地產(chǎn)變革加快了步伐。

【資料圖】

如何客觀評(píng)價(jià)10年房地產(chǎn)？

我經(jīng)常說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)就好比青春期，青春期的煩惱需要有更好的引導(dǎo)，將來(lái)才能成才。而房住不炒和平穩(wěn)健康發(fā)展定調(diào)就是對(duì)房地產(chǎn)在成長(zhǎng)過(guò)程中的約束。

如果沒(méi)有這三年客觀因素影響，房地產(chǎn)變革的速度會(huì)更快，盡管如此，房住不炒的定位絲毫沒(méi)有動(dòng)搖足以看出，房地產(chǎn)必須轉(zhuǎn)型的方向是不可逆轉(zhuǎn)的。

只有真正了解過(guò)去的房地產(chǎn)歷史，以及當(dāng)下房地產(chǎn)所處的階段，才能更好地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)未來(lái)方向。

9月14日，“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部介紹，這十年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范程度不斷提高的十年，人民群眾居住條件顯著改善。10年來(lái)，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平，是上個(gè)十年的2.2倍。

2021年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，客觀來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)依然有潛力，但速度也必定會(huì)降下來(lái)。因?yàn)閺某擎?zhèn)化進(jìn)程看，已經(jīng)接近中高收入經(jīng)濟(jì)體的66.6%。距離發(fā)到國(guó)家城鎮(zhèn)化率80%的水平還有一定的發(fā)展空間，但過(guò)了70%速度會(huì)降下來(lái)。

根據(jù)官方公布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》顯示，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平。我國(guó)城市家庭人均居住面積為36.52平。當(dāng)然，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)不同，與國(guó)際上會(huì)有誤差。

但并不能否認(rèn)這10年房地產(chǎn)事業(yè)取得的成就，不過(guò)，雖然住房事業(yè)成就顯著，但與此同時(shí)，也不能回避房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)樾枨鬁p弱而降下來(lái)的事實(shí)。

10年房?jī)r(jià)上漲1.7倍多嗎？

回顧這10年的房?jī)r(jià)，從2012至2021年，官方是這樣表述的：從整體趨勢(shì)來(lái)看，雖偶有2014年的小低谷，但商品房市場(chǎng)仍處于上升通道。相比2012年，2021年的商品房銷售面積增長(zhǎng)了61.2%，銷售金額增加了182%。2012年商品房平均價(jià)格為5790.99元/平，2020年則為9860元/平。

我不好說(shuō)，這是成績(jī)還是什么，但從口氣看像是成就。姑且這么說(shuō)吧。的確，房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是不可磨滅的。但同時(shí)，我們也知道房?jī)r(jià)上漲的反噬作用。

大概10年時(shí)間，房?jī)r(jià)從5790.99元/平，再到9860元/平，翻了1.7倍。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，咱們都見(jiàn)過(guò)世面，這1.7倍絲毫激不起我的任何感官上的興趣，早就見(jiàn)怪不怪了，而且10年時(shí)間上漲1.7倍真的不多。

但我知道，一平均不知道抹殺了多少事實(shí)真相，這也是很多網(wǎng)友最不喜歡聽(tīng)到的平均，因?yàn)榭偸潜淮浴?/p>

就好像一開(kāi)始提到的房地產(chǎn)巨大成就一樣，我想問(wèn)，我們的住房到底夠了嗎？房子還缺嗎？

猛一聽(tīng)人均住房面積41.76平，的確不少了，可很多老百姓都覺(jué)得跟自己沒(méi)多大關(guān)系，因?yàn)檫@么一平均誰(shuí)家都是豪宅了。

那是不是平均的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)就沒(méi)意義了？當(dāng)然不是，我認(rèn)為，國(guó)家在大政方針的政策制定上，這些數(shù)據(jù)是具有參考意義的。但最好就不要跟老百姓說(shuō)了，這個(gè)跟他們關(guān)系不大，而且反而會(huì)遭到大家抱怨。

老百姓為何聽(tīng)不得均價(jià)？

不能怪抱怨，任誰(shuí)都會(huì)生氣，自己被平均是小事，耽誤了國(guó)家不能看到真相是大事。

這應(yīng)該就是最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題吧，其實(shí)，一切的矛盾糾結(jié)點(diǎn)就在于分布不平衡。我覺(jué)得這位專家說(shuō)得就很好。

某位房地產(chǎn)中介大佬說(shuō)過(guò)：“中國(guó)人今天已經(jīng)不缺房子了，基本上已解決房子居住的問(wèn)題。核心問(wèn)題在于，房子的分布上不夠均勻。”

的確如此，問(wèn)題打到了七寸上，如果還繼續(xù)討論房子夠不夠住完全沒(méi)有意義，也永遠(yuǎn)沒(méi)有答案。最關(guān)鍵的在于，哪些地方的房子缺，哪些人缺。如何解決？

這個(gè)問(wèn)題不解決，蓋再多的房子都輪不到你我，那就是分配機(jī)制問(wèn)題。當(dāng)然我們不能要求平均主義，而是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的手段把多余的空置的房子逼向市場(chǎng)，形成有效的供給。過(guò)去，你蓋多少房子，都會(huì)被炒房的資本所吞噬。

把真正需要住房的人踢出了局，最后還得由這些局外人來(lái)接盤(pán)完成買單。這就是炒房，因?yàn)橛性俣嗟耐恋睾头孔庸┙o，都能被他們消化掉。

回到房?jī)r(jià)上亦是如此，10年間平均房?jī)r(jià)上漲1.7倍屬實(shí)不算太多，但一些區(qū)域上漲不止10倍甚至更多吧，當(dāng)然有高就有低，也有的地方房?jī)r(jià)不但沒(méi)漲還下跌了吧。

但很顯然，這樣的均價(jià)數(shù)據(jù)很容易掩蓋事實(shí)真相，讓大家忘了疼痛而被麻痹，所以，對(duì)購(gòu)房者而言，買房時(shí)一定要清楚，各地市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)，不提地理位置談房?jī)r(jià)基本上沒(méi)意義。

標(biāo)簽： 房?jī)r(jià)上漲 居住面積