房地產(chǎn)調(diào)控政策千千萬，但就目前效果來看，尚未達到預期，由此可見，房地產(chǎn)市場被傷得還是比較深的。

密集調(diào)控樓市回暖信號不太明顯？

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，2022年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已超700次，而2021年同期只有420次，同比上漲接近67%。僅8月份一個月內(nèi)，就有超過90個城市發(fā)布了120多條穩(wěn)樓市政策。政策密集程度可謂空前。

從另一個角度不難解讀出，越是政策密集，越是利好不斷，越預示著市場的殘酷和下行壓力巨大，沒有無緣無故的政策，更沒有無緣無故調(diào)動不起來的市場。

(相關資料圖)

是政策沒有用嗎？當然不是，如果沒有這些政策房地產(chǎn)市場可能更加不堪，而在這場穩(wěn)樓市保衛(wèi)戰(zhàn)中，這些調(diào)控的作用已經(jīng)發(fā)揮了出來，但距離復蘇還有很大的距離。

就好像購房者跑不動了，能量不足，無論你如何幫助都無濟于事，根本走不動，除非你背著跑，但已經(jīng)很沉，是個巨大的負擔。

這一切并不能說明購房者不想跑，不是說他們不需要買房，恰恰相反，想買房的仍然大有人在，也就是說無論是剛需還是改善購房者，長期來看，需要依然很旺盛。

但問題卡在哪里，想必都知道怎么回事。

一是真的沒錢，二是缺乏信心。

如果單純是沒錢，雖然最痛苦的就是他們，但市場不怕，因為還有有錢人，主要是大家都沒信心，當都沒有信心的時候，有錢人也不再為樓市做貢獻，他們是純粹的逐利者，不能說錯，但事實就是如此。

房地產(chǎn)走到今天，追究誰的責任，不是現(xiàn)在，最要緊的是，如何改變現(xiàn)狀，從過去的歷史中總結教訓。購房者必須保持清醒的頭腦。

如何讓房地產(chǎn)不再拖累經(jīng)濟，或者說讓房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟增長過程中繼續(xù)發(fā)揮應有的作用，是當務之急。穩(wěn)增長刻不容緩，也是歷史使命。

指望剛需和改善購房者有戲嗎？

9月1日，人民財評文章《穩(wěn)增長更需激發(fā)市場活力》認為，“留得青山在，不怕沒柴燒”。市場主體是經(jīng)濟的力量載體，市場活力來自于市場主體。因此，我們要激發(fā)市場活力，最基本的就是要保住千千萬萬個市場主體。培育和壯大市場主體、更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，還需要繼續(xù)深入推進“放管服”改革。

而房地產(chǎn)市場主體來自于一個個開發(fā)商和購房者，只有他們有了活力，市場才能活起來，也才能談復蘇的希望。他們有信心嗎？他們的活力又從何而來？

一定程度上可以說，購房者是看著開發(fā)商的，因為這輪購房者的理性源于開發(fā)商的“不靠譜”，讓他們失去了信心，所以解鈴還須系鈴人。

盡管在業(yè)績報告會上，多位開發(fā)商大佬都紛紛表示，房地產(chǎn)正處在筑底階段，對接下來的市場有信心，至少下半年不會比上半年差?？梢哉f也是表現(xiàn)出難得的態(tài)度。

究竟是喊口號式的為自己壯膽還是真的內(nèi)心很強大？尚不得而知，但不可否認，開發(fā)商的集體信心或許會傳導到購房端，為購房者樹立信心提供了支持。

現(xiàn)實總是很殘酷，客觀因素影響也總是那么讓人意想不到，一次次本以為的市場恢復總是被現(xiàn)實向后擊退，所以，這次能否真的如愿以償，還不敢把話說太滿。

我個人就覺得這樣挺好的，雖然大家都在經(jīng)歷一個深度調(diào)整的陣痛期，但是也不全是壞事，如果能從這次教訓中得到啟發(fā)，或者說可以調(diào)整過往的思維，探索新的邏輯，說不定是好事。

但此時也有一些專家建議，指望剛需和改善購房者行不通，而救房地產(chǎn)只救三四線城市也不夠。

必須另辟蹊徑？

這個問題就是，困難時期先救誰？

樓市的僵局如何打破？

之前北師大教授的一句話再次回響在我耳畔，他說，剛需撐不起救市的責任，因為剛需永遠不會帶頭沖進市場，只能跟在別人后面。

我記得當時我的評論是，有一定道理，畢竟剛需一般都輸不起，他們不敢也沒有那個資本去賭一把，所以總是跟在比人后面，這一點不奇怪。

這種場景大家都很熟悉，過去膽大有錢人買房，大部分都賺得個盆滿缽滿，當普通老百姓意識到時，明眼人都知道最好的機會已經(jīng)不在了，但剛需還在往里沖，這是前期炒房者樂見其成的。

這就是一些三四線城市在市場波動中敗下來的原因，有的地方從幾萬高點跌落幾乎到了腰斬，誰也別說話站著不腰疼，都別說你聰明，更別說你膽大。因為經(jīng)濟基礎決定了你的行動。

你有500萬，花100萬買套房，他只有10萬，卻要花20萬買房，他真的不敢。所以指望這些剛需打頭陣去炒房，他們不敢，但我知道，這位北師大教授的弦外之音很明顯，他認為只能靠炒房、投資，他可曾經(jīng)是毫不掩飾對炒房支持的人，因為他說過“投機炒房可以平抑房價”等諸多雷人的言論。

不評論他，因為他就是公開支持炒房的人，我們也拿他沒辦法。但如今房子是用來住的而不是用來炒的這個定位成了房地產(chǎn)調(diào)控的底線。而國家也一直支持剛需和改善等合理自住需求，那么在此基礎上，該如何調(diào)動起市場的活躍度呢？

還有一位尹姓專家表示，現(xiàn)在救市有一個悖論，還有余錢余利去投資的人是相對富裕的人。盡管底下的人更需要幫助，但救他們起不了太大的作用。唯獨去救投資，才能帶來對經(jīng)濟的刺激作用。要有效就必須救投資，而救投資就是先救富人。而恢復房地產(chǎn)的流動，不是針對三四線城市，而是要把政策利好交給一二線城市。

前半部分的話跟北師大教授如出一轍，我不能說毫無道理，而且按照他們的邏輯可能也行得通，或許有用，因為過去就是這個套路，讓那些炒房投資者先成為有錢人，然后開始玩游戲，把普通人裝進去，一起上了船，房地產(chǎn)這條大船只能快速向前滑，一旦慢下來，誰都無法接受，當大家的利益都綁在一起時，每個人都成為房地產(chǎn)市場上漲的幫兇。

所以，雪崩時沒有一片雪花是無辜的，這句話非常有道理。

先救誰？先救哪里？

可是有錢人或者炒房者也不傻，他們會這么聽話？他們反而是一批你越讓他干啥他越知道不能干啥的人。房地產(chǎn)市場邏輯已變，難道我們?yōu)榱嘶謴突盍鸵刈哌^去的老路？這個代價還小嗎？難道走到今天不是因為這些問題嗎？難道還不趁此刮骨療傷，還要惡性循環(huán)嗎？

我想不會的。即使這些專家說得有一定道理，但那只是他們的道理。

除了先救有錢人或炒房投資者，另一個突破口是先救一線城市和強二線城市。對于這個建議，可能行得通。因為當前樓市確實有個悖論，就是三四線城市救得最歡，也是最難救起的。

我們看一下各級城市的反應情況，盡管樓市仍在探底，但部分一線和強二線城市出現(xiàn)率先回暖的趨勢。7月份，成都新房、二手房價格漲幅連續(xù)多月居70城首位，漲幅分別為1%、1.3%。值得注意的是，7月份樓市穩(wěn)中復蘇的城市，以二線為主。

這是因為一線城市和強二線城市更有強勁的需求，因為在人口流入和產(chǎn)業(yè)資源支撐上，是三四線城市無法比擬的，而這一切也正是支撐房地產(chǎn)的重要因素。

火車跑得快，全憑車頭帶。一二線城市如果在更好的政策扶持下，率先恢復，會起到想象中的引領作用嗎？會不會讓三四線城市更差？就跟讓一部分人先富起來，結果是先富很難帶后富，差距越來越大一樣。

這些專家是繼續(xù)讓房地產(chǎn)走向原來的老路上還是什么居心？我不知道，但我知道，房地產(chǎn)再也不能重走老路，必須趁機刮骨療毒了。

標簽： 房地產(chǎn)市場 開發(fā)商的