關(guān)于朝陽、海淀、昌平項目，我們平時討論比較多，今天這篇是無充值無恰飯的大興的板塊以及新盤盤點。

(資料圖片僅供參考)

大家可以放心觀看。

純干貨，不啰嗦。

01大興買房的核心原則是什么？

隨便抓一個寶子來問問，大興買房的核心原則是什么？

不知道不要緊，先科普給你。

偉大的魯迅先生曾經(jīng)說過，北京買房，南城和北城是有很大區(qū)別的。

北城買房側(cè)重投資，南城買房側(cè)重自住。

北城買房都是碼農(nóng)，有錢敢上杠桿，接盤動力足，所以開發(fā)商容易擺爛。

南城買房需求少，競品還特別多，開發(fā)商特內(nèi)卷，還一不小心就把自己卷死了。

比如在昌平，尤其是昌平南，你可能會選擇一個升值潛力更好的盤，因為距離上地西二旗產(chǎn)業(yè)區(qū)比較近，都是北清一條路，你海淀漲，昌平南肯定跟漲。

但你往往會買到一個品質(zhì)沒那么高的盤，比如大白墻交付、低得房率的連廊戶型。

如果對品質(zhì)有要求，那么可能要加3500元/平的精裝包。（所以精裝交付的北清橡樹灣能賣的好，真是有原因的）

ps：北清橡樹灣的業(yè)主們，想提前認識新鄰居、了解施工進度嗎？想在收房后優(yōu)惠價團購家居軟裝嗎？掃碼加房小秘-十一，備注“業(yè)主群”，等您來抱團取暖！

然而，大興買家，人家主要是以通勤、自住為主，格局高眼界寬。

什么投資，什么年代了還提投資？咱自己活的高興最重要。

上班的奧秘在于摸魚，生活的真諦在于躺平。

買房一定要買喜歡的，增值愛誰誰。

再加上大興空地很多，供應一直很大——我記得2020年大興全年新房成交了一萬套。

這是多么牛逼的數(shù)字。隔壁區(qū)都羨慕哭了。

所以大興新盤的內(nèi)卷，是全北京最卷，是品質(zhì)和價格、銷售小哥哥小姐姐顏值身材服務等全方位的卷。

你品質(zhì)好我品質(zhì)還好，

你便宜我比你更便宜，

總之，大興的樓盤品質(zhì)整體上是吊打昌平的。

我強烈建議昌平買家沒事不要隨便來大興，看到大興新盤的品質(zhì)你會emo，會懷疑人生……

好了，最后我們回歸初心，大興買房的核心原則是什么？

一句話總結(jié)，大興買房，在自住為主的基礎(chǔ)上，盡可能選擇素質(zhì)更好的地段就好了。

至于品質(zhì)，因為足夠內(nèi)卷，開發(fā)商品質(zhì)都不會做爛。

請把這句話在心里默念三遍。

02大興板塊梯隊排名——誰是帶頭大哥？

接下來咱們開始盤道了。

大興那么多板塊，誰才是帶頭大哥？

因為貓叔一直是主張“產(chǎn)業(yè)板塊論”的，也就是所有板塊排序主要依據(jù)于產(chǎn)業(yè)而不是其他。

所以根據(jù)這個理論，把大興主流板塊分成三個梯隊。

第一梯隊是西紅門，包括西紅門東西片區(qū)。

受到金融街和中關(guān)村外溢，強大的商圈，交通通達性優(yōu)勢大，依然有發(fā)展預期。

第二梯隊是舊宮和瀛海。

受到亦莊產(chǎn)業(yè)外溢，環(huán)境很好，配套欠缺，會吸引到朝陽改善群體，依然有發(fā)展預期。

第三梯隊是泛黃村板塊。

受到金融街和中關(guān)村外溢，但金融街和中關(guān)村的直接外溢板塊太多了，黃村只能作為次次級外溢板塊。同時因為黃村本身也有產(chǎn)業(yè)，也能吸引到大興本地土著。板塊內(nèi)配套成熟，沒太多發(fā)展預期。

第四梯隊：新機場板塊以及其他

我們把距離新機場比較近，六環(huán)外的都叫新機場板塊。都快到河北了。

板塊前途是光明的，道路是曲折的，粉絲是不買的，貓叔是懶得分析的。

所以只盤點了前個板塊的新盤：

西紅門板塊——西紅門橡樹灣、御璟星城、熙紅印等存量尾盤

舊宮——首開保利·熙悅云上，綠城·和錦誠園

泛黃村板塊——星光城、中鐵興創(chuàng)·逸境、星光城、中駿金輝·未來云城

我們一個板塊一個板塊的聊吧。先進大興區(qū)交流群也可~

03西紅門，大興帶頭大哥

我說西紅門是大興買房的第一板塊，誰贊成，誰反對？

然而西紅門板塊內(nèi)部也有分歧。

比如，當京開高速把整個板塊分成了西紅門西片區(qū)和西紅門東片區(qū)的時候，這兩個細分板塊誰更牛的爭論就開始了。

西紅門西片區(qū)，是一個成熟且穩(wěn)定保值的老片區(qū)。

這片地方大概是我剛從業(yè)房地產(chǎn)時期，也就是2012年左右開始發(fā)展成型的。

最大的特點之一是商圈無敵。西紅門西板塊商業(yè)配套是大興的王者級別，總體量120萬平的西紅門商圈，包括宜家家居和英特爾宜家購物中心等等。

第二個特點是，這個板塊住宅是沿著地鐵4號線發(fā)展的，二手房住宅房齡大概在1990年-2014年左右。

作為成熟的二手房片區(qū)，整體價格不貴且高品質(zhì)小區(qū)不多。

老破小房源掛牌價在4萬左右，最好的次新，鴻坤理想城曦望山掛牌價在6.2萬/平，但也是2014年建設(shè)的產(chǎn)物。

西紅門東片區(qū)，也是京開高速以西，是一個有預期待開發(fā)的片區(qū)。

這個片區(qū)基本上都是新房。

說實話，整體的西紅門東片區(qū)配套不如西片區(qū)。但因為有比較完善的規(guī)劃，以及大量的住宅用地待出讓，升值預期比西片區(qū)更高。

同時，19號線填補了西片區(qū)的地鐵空白。

7月8號，北京地鐵三期建設(shè)規(guī)劃二次環(huán)評出來，19號線南延又重回西紅門東，該站點應該就在西紅門橡樹灣站附近，這次地鐵規(guī)劃大概率不會落空。

另外，在教育資源上，西紅門東部板塊也在發(fā)力。

7月13號，大興教委與西城區(qū)教委攜手在西紅門合作辦學，將引進北京第四中學和皇城根小學，不出意外學校落在西紅門鎮(zhèn)B組團。

這一片住宅整體比較新，未來二手房的換手率和升值，個人認為也會優(yōu)于西片區(qū)。

目前大興最熱的西紅門板塊，熙紅印89平三居還有一些房源，但相對更熱的是御璟星城、西紅門橡樹灣。

熙紅印主要是準現(xiàn)房，但產(chǎn)品力和戶型肯定是沒有另外兩個好。

另外兩個新盤，如果讓我選擇，我會給出這樣的一個排序：

從地段來看，橡樹灣東地塊＞橡樹灣西地塊＞御璟星城

具體購買的時候，大家根據(jù)需求來決定就好。

從位置來看，御璟星城的位置在西紅門橡樹灣以北600米，也是5環(huán)內(nèi)的位置。兩個盤距離很近，相差并不大。

但是如果你會看規(guī)劃，你就會發(fā)現(xiàn)一些差別。

御璟星城所在的位置，周邊是偏老一些的社區(qū)，整體的環(huán)境和小區(qū)周邊的城市界面已經(jīng)不能改變。

但是西紅門橡樹灣是在一片大的居住組團里，公園、養(yǎng)老設(shè)施、教育用地在樓盤周邊都有體現(xiàn)。未來的預期和整體城市界面是更好的。

另外，因為橡樹灣東地塊更臨近地鐵，同時也有公園和幼兒園等，位置更好。

做個總結(jié)吧：

如果你偏愛低密住宅，可以接受城市界面差一點，那么可以選擇御璟星城。

如果你想要有更好的樓盤保障，更看重未來規(guī)劃和整體片區(qū)的素質(zhì)提升、品牌實力，那么可以選擇西紅門橡樹灣。

當然以上只是我初步的判斷，并不是特別科學，具體到選籌上還是要根據(jù)大家的家庭需求來看。

歡迎大興置業(yè)的寶子們，以及對大興樓盤有意向的寶子們，掃碼入群討論。

標簽： 帶頭大哥