1954年，香港四大家族之一領(lǐng)頭人霍英東，望著8層樓高的香檳大廈，眉頭緊鎖，吐出四字：

“公共契約”。

(資料圖片)

旁邊的律師連連點(diǎn)頭，把打印好的文件分發(fā)給下屬，合同的第一段寫著：

樓梯、過道這些公共面積成本支出較高，開發(fā)商難以承擔(dān)，為了更好的服務(wù)業(yè)主，需要大家一起攤派成本，實(shí)現(xiàn)共贏。

公攤問世。

可能霍總臨走前，怎么也沒想到。

把愛國刻在骨子里的他，卻給后來的內(nèi)地居民，留下禍亂。

明知不公平卻無處維權(quán)，明知被欺負(fù)，卻只能挨著，這些年，公攤面積，像無形的鐮刀，無數(shù)次揮向老百姓。

2022年9月2日，內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華再提，取消公攤面積。

熱心網(wǎng)友從住建廳文件中窺見端倪，以為要全民取消“公攤面積”，全網(wǎng)嘩然。

結(jié)果負(fù)責(zé)人連忙跑出來澄清，僅僅“上報(bào)而已”，千萬不要過度解讀……

事實(shí)上2021年，王鳳華就提出過取消公攤，只不過當(dāng)初給的回復(fù)是：

“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會有的面積，也是業(yè)主不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的組成部分。

流水的“上報(bào)”，鐵打的“未果”。

公攤面積為何如此難以取消？這背后到底藏著什么秘密，我們又應(yīng)該如何避免被割？

下面的文字，幫你解答。

01青出于藍(lán)

事實(shí)上，早期霍總創(chuàng)造出的“公攤模式”，并非鐮刀。

開盤時(shí)，公攤面積的計(jì)算公式會公之于眾，還專門請律師做市場公證，告訴香港購房者，哪里被公攤，又公攤了多少。

業(yè)主心知肚明，雖然被公攤，但可以享受低房價(jià)，認(rèn)為合理。

只是后來，市場低估了資本的貪欲。

1958年，香港出臺政策，嚴(yán)打炒樓花，房價(jià)暴跌。遭遇房地產(chǎn)銷售困境的李超人，為了控制開發(fā)成本，決心讓旗下所有樓盤均采用“公共契約”。

在李超人的推動下，“公攤面積”遍地開花，成為香港房地產(chǎn)開發(fā)商的主流定式。

剛開始，香港開發(fā)商敬畏市場，以霍總為榜樣，透明公開。

然而香港經(jīng)濟(jì)爆發(fā)后，房屋供不應(yīng)求，還管什么榜樣，就是一個(gè)老頑固。

開發(fā)商們?nèi)∠斯尽肮珨偯娣e”，開始在里面大量注水，“內(nèi)卷”嚴(yán)重，看誰注水注得多，注得妙。

比如把停車場、會所等公共空間，建得碩大無比，統(tǒng)統(tǒng)公攤給住戶，然后偷摘出一部分，進(jìn)行二次售賣，或者租賃出去，攬入開發(fā)商口袋。

更夸張的是，有開發(fā)商把飄窗設(shè)計(jì)的比臥室都大，然后計(jì)算到實(shí)用面積，號稱人類住宅新模式。

玩得最溜的還是李超人，2006年旗下一個(gè)名叫元朗四季豪園盤入市，公攤比例高達(dá)40%，創(chuàng)造了香港歷史。

香港老百姓忍無可忍，把李超人噴上熱搜，上街游行，舉旗吶喊，要求還一個(gè)公道。

期間，民眾跟開發(fā)商利益集團(tuán)博弈過幾輪，最終香港政府不堪輿論重壓，在2013年4月出臺了《一手住宅物業(yè)銷售條例》，規(guī)定：

新房只能用“實(shí)用面積”來標(biāo)價(jià)。

如果不按照實(shí)用面積來標(biāo)價(jià)，堅(jiān)持把公攤面積包含進(jìn)來，就會吃官司，罰款100萬-500萬港幣，還會面臨3-7年監(jiān)禁。

從此，香港房地產(chǎn)，徹底告別公攤。

然而有意思的是，內(nèi)地自從1995年引入公攤后，非但沒有跟隨老師傅取消公攤，而是發(fā)揚(yáng)光大，成為全球獨(dú)樹一幟靚麗的風(fēng)景線。

在模仿和超越這一塊，不得不佩服，內(nèi)地的開發(fā)商天賦異稟。

02毒瘤發(fā)酵

2022年8月16日，山東青島市民小李在網(wǎng)上哭訴。

當(dāng)初買了一套110平米的房子，售樓處小姑娘承諾，項(xiàng)目公攤面積是31%，雖然占比挺高，但市場行情大差不差，勉強(qiáng)忍受。

然而當(dāng)小李收房時(shí)，驚呆了。

全屋只剩下了三個(gè)小得可憐的臥室，最大都不超過9平方，主臥連雙人床都放不下，他去找驗(yàn)房師測量了好幾遍，結(jié)果只有61平方。

仔細(xì)算來，公攤比例高達(dá)46%。

小李很憤怒，找開發(fā)商理論，開發(fā)商開始用公攤系數(shù)、公攤率、套內(nèi)面積等概念強(qiáng)行解釋，媒體介入后，才承認(rèn)：

將近1米的外墻，一半面積都得公攤。

電梯、大廳、走廊、垃圾道、變電室、設(shè)備間、地下室、值班警衛(wèi)室公攤也就算了，墻還得公攤。

墻公攤也就算了，還造了1米寬。

估計(jì)香港開發(fā)商聽了，也得認(rèn)，這才是祖宗。

我在研究公攤面積的案例時(shí)，及其困惑，是怎樣的市場環(huán)境，能培育出如此猖獗的開發(fā)商，這么肆無忌憚地從公攤里面做文章。

比如2006年，北京友誼花園小區(qū)，開發(fā)商給業(yè)主多算了8000平方公攤面積。

2014年，山東一高密度樓盤，得房率僅有48%，有人買了一套85平米的房子，到手不足50平。

2021年，山東某樓盤，得房率僅有46%。

2021年，山西太原某樓盤，公攤面積高達(dá)43%。

……像黑洞一樣，深不可測。

其實(shí)買房時(shí)候告知公攤也行，哪怕是40%多的公攤，公之于眾，消費(fèi)者接不接受另說，最讓人憤怒的是，欺騙。

買房大三居，收房小三居，買房雙衛(wèi)，收房單衛(wèi)，買房變成拆盲盒，房地產(chǎn)滋生出一顆徹徹底底的：

“公攤毒瘤”。

取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修、除甲醛等等所有機(jī)構(gòu)，都要滋養(yǎng)這顆毒瘤，按照建筑面積收費(fèi)。

這里面最夸張的就是物業(yè)，公攤面積要收費(fèi)，但公攤收益卻只會攬入自己的腰包。

前幾天受邀去朋友家喝酒，從小區(qū)門口到停車場都是電子屏，一進(jìn)樓里電梯，嚇了一大跳。

電梯門左右，身體左右，各有一個(gè)電子屏，居然后腦勺還有一個(gè)投影儀，正對著已經(jīng)閉合的電梯門投射廣告。

五屏聯(lián)動，嘰里呱啦，腦子嗡嗡響，放的廣告還不一樣，嬰幼兒奶粉、電商平臺活動、瑜伽、養(yǎng)老保險(xiǎn)……可謂家庭全年齡段覆蓋。

我問朋友，這么多廣告屏，物業(yè)給你們反錢嗎？朋友瞪大眼睛珠子驚訝地問我，這東西還能反錢呢？

朋友打過去電話去問物業(yè)：

你們這電子屏一個(gè)月收多少錢，既然作為公攤，我們出錢買的地方，是不是收益也得給業(yè)主分一分？

只聽見電話那邊小姑娘，支支吾吾說不出話，最后的答案是：

我也不知道收多少錢，領(lǐng)導(dǎo)從來都沒提過，要給業(yè)主分錢，我請示一下領(lǐng)導(dǎo)……隨后電話傳來嘟嘟的聲音。

03種因得果

公攤這顆毒瘤在各方的滋養(yǎng)下，越來越大。然而就這樣一個(gè)人人喊打的事物，居然不乏有專家為其辯解。

近日，浙江工業(yè)大學(xué)、中國住房研究院院長聲稱：

取消公攤面積，可能給消費(fèi)者埋下暗坑。

因?yàn)槿∠珨偯娣e，會導(dǎo)致開發(fā)商成本直線上升，那么勢必會提高房價(jià)，不利于抑制房價(jià)。開發(fā)商也會因?yàn)槿∠珨?，偷工減料，影響業(yè)主的居住舒適度……

很多人跑來問我，這話有沒有道理。

我的答案是，驢頭不對馬嘴。

這就像你去街邊商販那買西瓜，問老板，這瓜保熟嗎？

老板說，這瓜吃了絕對解暑。

保熟？解暑，你這跟我玩文字游戲嗎。

消費(fèi)者不關(guān)心什么舒適度什么對房價(jià)影響，而是絕對的公平和透明。

我花大半輩子攢錢買了一套房，你總得讓我知道錢花在了哪里，我到底能住多大的房子，天經(jīng)地義。

公平透明，是消費(fèi)者最基礎(chǔ)最原始的訴求。

公攤面積，年年有人罵，年年不改革。今年2月份，新華社旗下半月談，特批公攤面積，“別再讓買房像開盲盒”，可惜依舊推不動這條改革之路。

為何如此之難，還是那句話，多方博弈：

一來，公攤面積能“掩飾”高房價(jià)的外表。

比如現(xiàn)在很多城市的房價(jià)是每平米2萬元，100平米的住房，30%的公攤，表面上200萬一套住房。

但如果取消公攤，面積就變成了70平米，同樣是200萬一套房，但單價(jià)漲到了2.85萬每平米。

房價(jià)一夜暴漲42%。

開發(fā)商取消公攤，意味著自己的房價(jià)比別人貴了42%，房子沒人買了；地方取消了公攤，意味著房價(jià)暴漲42%，“房住不炒”效果太差，要開罰單，誰也不愿當(dāng)出頭鳥。

二來，“招拍掛出讓”制度下，地方財(cái)政已經(jīng)跟地價(jià)牢牢綁定。

地方既要地價(jià)上漲，又要抑制房價(jià)過快上漲，就只能不斷壓榨開發(fā)商，從去年開始，大多數(shù)開發(fā)商的利潤率已經(jīng)創(chuàng)下歷史新低，很多項(xiàng)目都在1%～2%左右。

三道紅線+地產(chǎn)下行，死的死傷的傷，這時(shí)候取消公攤，讓開發(fā)商自己去承擔(dān)成本，建造社區(qū)公共空間，結(jié)果必然是偷工減料。

到時(shí)候樓盤沒有大廳，只有一個(gè)小門洞，園林只有三棵樹，樓與樓之間沒有縫隙，緊密相連。

屆時(shí)，新聞里播報(bào)的題目一定是，某城市某小區(qū)開發(fā)商無良，電梯只能坐下2個(gè)人，業(yè)主維權(quán)喊冤，雙方大打出手。

城市化的終點(diǎn)變成了貧民窟……

所以破局的關(guān)鍵是，地方是否愿意讓利，下調(diào)地價(jià)，給開發(fā)商留利潤去做公共空間，同時(shí)限價(jià)，抑制房價(jià)過快上漲，這樣就可以合理取消公攤面積。

或者保留公攤，專門成立監(jiān)管部門，對項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，所有項(xiàng)目必須公開透明公攤計(jì)算方法，違規(guī)就要狠狠罰，甚至判處監(jiān)禁。

但這條我是真沒信心，因?yàn)閷﹂_發(fā)商來說，方法總比困難多。

取消公攤，肯定會到來，但肯定不在樓市下行期。

在這之前一定學(xué)會自保，買期房時(shí)一定要把合同看明白，清清楚楚白紙黑字，標(biāo)明實(shí)用面積，收房時(shí)如果不符，一定要聯(lián)合維權(quán)。

從以往的案例來看，勝訴率還是很高的。

我記得2016年9月13日，在快播案庭審上，王欣曾經(jīng)提出過一個(gè)詞，“技術(shù)無罪”。

但法院的鐵錘，依舊給他敲了3年6個(gè)月的刑期。

因?yàn)?strong>技術(shù)無罪，使用它的人有罪，王欣用技術(shù)傳播淫穢視頻賺錢，于情于理說不過去。

種因終得果。

公攤模式有沒有罪，我不知道，但我知道以它謀取利益，欺詐消費(fèi)者的人，一定會被釘在歷史的恥辱柱上。

標(biāo)簽： 公攤面積 實(shí)用面積