東西城新一輪的“常住人口疏解”又要開始了！根據(jù)最新的消息反饋，北京東西城的“直管公房平房退租”即將又要大動(dòng)作要來了：東城區(qū)國(guó)子監(jiān)直管公房平房一期退租項(xiàng)目即將啟動(dòng)。根據(jù)2022年3月份的“國(guó)子監(jiān)退租招標(biāo)公告”，國(guó)子監(jiān)地區(qū)的平房一期退租項(xiàng)目可能將會(huì)分成“三個(gè)標(biāo)段”來實(shí)施，“國(guó)子監(jiān)一期項(xiàng)目要分成三個(gè)標(biāo)段來持續(xù)推進(jìn)”：

第一標(biāo)段的范圍：安定門大街以東，五道營(yíng)胡同以南，箭廠胡同以西，國(guó)子監(jiān)街以北的地區(qū)。

范圍內(nèi)公房平房總建筑面積6651平方米，涉及62個(gè)院落，約287戶，其中整院公房院落49個(gè)，公私混合院落13個(gè)。

(資料圖)

第二標(biāo)段的范圍：北二環(huán)以南，雍和宮大街以西，官書院胡同以北，五道營(yíng)胡同以東的地區(qū)。

公房平房總建筑面積6168平方米，涉及52個(gè)院落，約299戶，其中整院公房院落34個(gè)，公私混合院落18個(gè)。

第三標(biāo)段的范圍：國(guó)子監(jiān)街以南，東至雍和宮大街，南至國(guó)子監(jiān)街雙號(hào)門牌院落南側(cè)墻界，西至安定門內(nèi)大街的地區(qū)。

院落戶數(shù)情況公房平房總建筑面積6599平方米，涉及51個(gè)院落，約290戶，其中整院公房院落44個(gè)，公私混合院落7個(gè)。以上“國(guó)子監(jiān)一期退租項(xiàng)目”涉及的戶數(shù)也就是不到900戶左右，如果按照退租率50％估算的話，大概會(huì)有450戶的老居民將會(huì)“遷出東西城”。當(dāng)然，這只是北京東西城“常住人口疏解”的第一步。2022年6月30日，北京市一口氣推介了“11個(gè)申請(qǐng)式退租及街區(qū)更新項(xiàng)目”，這就意味著在“國(guó)子監(jiān)一期退租”以后，北京東西城還將陸續(xù)啟動(dòng)后面的“10個(gè)退租項(xiàng)目”。后面的10個(gè)退租項(xiàng)目包括了“景山街區(qū)”，“宣西街區(qū)”，“法源寺街區(qū)”，“安徽會(huì)館”和“天橋北街區(qū)”等歷史文化街區(qū)。這些“歷史文化街區(qū)”將會(huì)在未來三年內(nèi)陸續(xù)啟動(dòng)，涉及平房居民可能會(huì)接近10000戶左右，這將是近年來東西城規(guī)模最大的“人口疏解計(jì)劃”了。根據(jù)2020年公布的《首都功能核心區(qū)控制性詳規(guī)》，北京東西城的常住人口規(guī)模將會(huì)從2020年的200萬下降到2035年的170萬，平均每年將至少疏解2萬人。而到了2050年，東西城核心區(qū)的常住人口規(guī)模將壓縮到155萬。也就是說，東西城核心區(qū)的最終常住人口只保留在155萬左右，將會(huì)有接近50萬常住人口將陸續(xù)離開東西城。所以東西城的“常住人口持續(xù)長(zhǎng)期減量”已經(jīng)是大趨勢(shì)了，尤其是“傳統(tǒng)平房區(qū)人口密度”，將會(huì)從目前的2.2萬人／平方公里下降到1.3萬人／平方公里?！?strong data-diagnose-id="98d286ae2f576209d2afdce0549d7cb1" data-from-paste="1">平房區(qū)”的降低人口密度也已經(jīng)明確寫進(jìn)了“東西城控規(guī)”。但問題在于東西城作為北京傳統(tǒng)的“教育強(qiáng)區(qū)”，每年都有大量的“學(xué)區(qū)房”群體要買入東西城，遷居?xùn)|西城。如何才能保證東西城的常住人口持續(xù)“減量”呢？我們認(rèn)為北京東西城有可能將會(huì)從三個(gè)方面入手，確保北京的“常住人口不回流”：

第一，堅(jiān)決遏制“東西城的拆遷規(guī)模”，也就是堅(jiān)持“老城不再拆”。

只要東西城堅(jiān)持“不拆遷”，那么就無法增加“新居住面積”，只要控制住“居住面積不增加”，常住人口規(guī)模自然就控制下來了。

傳統(tǒng)的“拆遷和棚改”，都是將“低密度的房子”拆掉，然后蓋“高密度的高樓”，這樣就會(huì)增加?xùn)|西城的“居住面積”。

結(jié)果就是導(dǎo)致東西城的“人口密度”越來越高。

所以要想持續(xù)降低東西城的“常住人口規(guī)模”，第一件事就是要嚴(yán)格控制“拆遷”，堅(jiān)決做到“不新增一平米的住宅用地”。

只要徹底停止新增居住供地和居住面積，人口自然就進(jìn)不來了。

第二，嚴(yán)控“增量”，同時(shí)推動(dòng)“存量外遷”，確保常住人口降下來。

如果只是暫?！?strong data-diagnose-id="d0a067d19d61dc45294cc328387f9aa5" data-from-paste="1">新增住宅面積”也不行，還要持續(xù)推動(dòng)“存量人口外遷”才能達(dá)到東西城控規(guī)的“人口指標(biāo)”。

所以毫無疑問的是，東西城的老房子還會(huì)持續(xù)“騰退”和“退租”，推動(dòng)?xùn)|西城常住人口規(guī)模緩慢持續(xù)的下降。

既然“人口減量指標(biāo)”已經(jīng)寫進(jìn)控規(guī)，老房子的騰退和退租將會(huì)持續(xù)緩慢的實(shí)施。

第三，打壓“學(xué)區(qū)房”，推動(dòng)“教育均衡化”將會(huì)在東西城愈演愈烈。

“學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)”是東西城吸引常住人口回流的核心因素。

所以打壓“學(xué)區(qū)房”，推動(dòng)“教育均衡化”可以降低常住人口回流東西城的壓力，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)都逐漸平衡了，還回來干嘛？

自從2021年以來，北京東西城就開始大規(guī)模推廣“教師輪崗制”，甚至開始加大“校額到校”的力度。

尤其是“中考校額到校”的力度加大后，頂級(jí)學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)將會(huì)被徹底抹平，東西城未來也就只剩下“學(xué)籍優(yōu)勢(shì)”和“普高率優(yōu)勢(shì)”了。

而學(xué)籍優(yōu)勢(shì)目前在海淀和亦莊都已經(jīng)逐漸在提高，比如2022年的亦莊學(xué)籍區(qū)的“普高率”據(jù)稱已經(jīng)超過了90％。

亦莊學(xué)籍有望成為北京僅次于東城區(qū)的“最強(qiáng)學(xué)籍區(qū)之一”。在這種背景下，自然會(huì)降低東西城“老破小”的持有價(jià)值，也會(huì)推動(dòng)常住人口“疏解”出去。

當(dāng)然，常住人口的疏解和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的均衡只是東西城未來的“大變化”之一，未來1-2年?yáng)|西城可能還會(huì)迎來更大的“巨變”。尤其是隨著亦莊經(jīng)開區(qū)“獨(dú)立成區(qū)”的趨勢(shì)越來越明顯，北京有望重新調(diào)整“行政區(qū)劃”，那么東西城將會(huì)迎來更大一次的變化。綜上所述，我們認(rèn)為在未來的“十四五規(guī)劃”期間，北京東西城當(dāng)然是最值得關(guān)注的區(qū)域之一?！?strong data-diagnose-id="19b96bc6119268e3dcf70c94c4d26c6b" data-from-paste="1">禁止新增住宅用地”，“常住人口持續(xù)疏解”，“教育均衡化改革”等三個(gè)方面的內(nèi)容將會(huì)持續(xù)深化。嚴(yán)重依賴“學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)”的北京東西城“老破小”持有價(jià)值確實(shí)有所下降，但是“次新房”和“新房”的持有價(jià)值依然非常高。甚至可以說，北京東西城“高品質(zhì)的樓盤”已經(jīng)成為絕版，未來的房?jī)r(jià)是不可估量的。這就是東西城樓市的“分化”特征。

標(biāo)簽： 常住人口 居住面積