買的新房，陽臺不知道咋封閉;人已經(jīng)入住，地下車庫還沒啟用;買到的是腰線房，影響采光還影響心情……買房，你有沒有遇到這樣的煩惱?

今后，這些煩惱可能在房地產(chǎn)項目規(guī)劃階段就解決了。記者從亳州市自然資源和規(guī)劃局獲悉，近日，亳州市出臺多項措施進一步規(guī)范房地產(chǎn)項目規(guī)劃建設(shè)相關(guān)工作，切實保障購房者的合法權(quán)益。

這些措施涉及沿主干道住宅陽臺統(tǒng)一封閉、統(tǒng)一陽臺和外墻保溫層計算標準、鼓勵住宅底層架空規(guī)劃設(shè)計、嚴控設(shè)置沿街商鋪、對容積率進行彈性控制等方面，將不斷推進我市建筑品質(zhì)提升，在滿足市民對品質(zhì)生活需求的同時，提升城市“顏值”。

結(jié)構(gòu)外陽臺封閉與否按一半面積算

美麗陽臺是城市里不可或缺的風景，更是城市居民生活質(zhì)量提升的直接體現(xiàn)。但現(xiàn)在封包的陽臺五花八門、雜亂無章，嚴重影響了城市形象。

對此，亳州市提出，新建住宅小區(qū)沿主干道路的住宅小區(qū)住宅樓立面陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計;非沿主干道路的住宅小區(qū)原則上要求陽臺統(tǒng)一封閉，如不統(tǒng)一封閉，須為業(yè)主提供自行封閉陽臺的統(tǒng)一建設(shè)方案。

陽臺統(tǒng)一封閉好處多，但開發(fā)商過去卻不愿這樣做，其中很重要的原因是陽臺計算標準不統(tǒng)一。如果封閉陽臺，開發(fā)商將增加不少成本。

房產(chǎn)測繪部門對居住區(qū)結(jié)構(gòu)內(nèi)外封閉陽臺建筑面積計算為全面積，未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算;規(guī)劃部門對封閉或不封閉陽臺主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積，結(jié)構(gòu)外陽臺建筑面積計算為1/2面積。

“簡單的理解就是，如果開發(fā)商將陽臺封閉，房產(chǎn)測繪、不動產(chǎn)登記部門就會按照陽臺全面積計算，不能只算一半面積了。”亳州市自然資源和規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院規(guī)劃技術(shù)服務(wù)科有關(guān)負責人說，由于開發(fā)商設(shè)計的陽臺多為結(jié)構(gòu)外圍的陽臺，封閉陽臺不僅會增加其施工成本，還會造成房屋面積“增大”，業(yè)主多掏錢，引發(fā)開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。對開發(fā)商來說，封閉陽臺出力不討好，自然也就缺乏統(tǒng)一封閉的動力。

為解決這個問題，亳州市明確對2022年5月6日后供應(yīng)土地的住宅項目，統(tǒng)一陽臺計算標準，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，無論陽臺封閉與否，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，建筑面積按其結(jié)構(gòu)外圍水平全面積計算;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，建筑面積按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的一半計算，解決規(guī)劃審批、房產(chǎn)測繪、不動產(chǎn)登記面積計算規(guī)則不一致等問題。

這也就是說，今后新建小區(qū)無論主體結(jié)構(gòu)外陽臺是否封閉，都按照一半面積計算，解決了開發(fā)商的后顧之憂，提高了開發(fā)商統(tǒng)一封閉陽臺的積極性。

另外，對2022年5月6日后供應(yīng)土地的住宅項目，統(tǒng)一外墻保溫層面積計算標準，外墻保溫層面積不計入容積率和建筑面積，與房產(chǎn)測繪面積計算標準保持一致。此舉有利于解決規(guī)劃審批、房產(chǎn)測繪、不動產(chǎn)登記面積計算規(guī)則不一致等問題。

對容積率等指標進行彈性控制

住宅容積率在很大程度上決定了小區(qū)的品質(zhì)。一般來說，容積率越低，同樣面積的建設(shè)用地建設(shè)的房屋越少，居住品質(zhì)越高，因此，容積率越低越好。但對開發(fā)商來說，容積率越低，意味著可以賣的房子少了，經(jīng)營壓力變大。

亳州市明確提出，在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，規(guī)劃部門出具規(guī)劃設(shè)計條件時，可以對容積率等指標進行彈性控制，鼓勵住宅產(chǎn)品多樣化。

目前國家正在推行“降高降強度，提質(zhì)提風貌”城市發(fā)展理念，對住宅容積率嚴格管控，很少再批高容積率的住宅項目。另外，隨著生活水平的提高，市民對住宅的要求越來越高，低容積率小區(qū)將會越來越受歡迎，因此開發(fā)商也要緊跟時代變化，在不超過項目容積率最高標準的前提下，靈活調(diào)整容積率等指標。

我市明確，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，鼓勵建設(shè)單位開展住宅底層全部或部分架空規(guī)劃設(shè)計，提高住宅小區(qū)公共活動空間。

《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。架空層有利于小區(qū)空氣流動，增加生活休閑設(shè)施，提高景觀通透性，豐富視覺層次，因此越來越受到市民的喜愛和歡迎。

亳州市明確，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，鼓勵建設(shè)單位開展住宅底層全部或部分架空規(guī)劃設(shè)計，提高住宅小區(qū)公共活動空間。

目前，亳州市已有部分小區(qū)在底層設(shè)置了架空層，并打造成為居民活動場所。“架空層的出現(xiàn)，將進一步提高活動便利性，增強居民溝通交流，改善小區(qū)居住環(huán)境。”亳州市自然資源和規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院規(guī)劃技術(shù)服務(wù)科有關(guān)負責人表示。

鼓勵小區(qū)地下車庫接入市政道路

人車分流不僅能保證行人安全，還能提高車輛通行效率，越來越多的小區(qū)開始實行人車分流。為此，我市提出，在符合設(shè)計規(guī)范的前提下，鼓勵住宅小區(qū)地下車庫出入口直接接入城市市政道路，實行人車分流，提高車輛出入效率。

為了消除車庫出入口接入市政道路可能造成的交通安全問題，出入口一般不接入城市快車道、主干道，而且會嚴格審核出入口的設(shè)置，做好便民與安全之間的平衡。

另外，《亳州市城市控制性詳細規(guī)劃》規(guī)定，住宅用地地下停車比例不宜小于90%，剩余的10%車位中包括小區(qū)沿街商鋪門前的停車位，因此未來小區(qū)地面上的停車位將“所剩無幾”，為實行人車分流奠定了條件。

目前，市區(qū)一些小區(qū)存在地下停車場無法使用的問題，由此引發(fā)停車難、毀綠建設(shè)停車位等現(xiàn)象，原因是開發(fā)商將地下停車場作為最后驗收項目，造成遲遲無法投入使用。

對此，亳州市要求，嚴格規(guī)劃核實，原則上建設(shè)項目地上與地下空間應(yīng)統(tǒng)一建設(shè)、同步規(guī)劃核實;確需分期核實的，分期方案需報經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門同意，且地下空間以及公建配套不得單獨納入最后一期核實。

這從制度上保障了地下空間與地上空間同步驗收，確保地下停車場如期投入使用，從而保障了廣大業(yè)主的停車權(quán)益。

嚴格控制非商業(yè)區(qū)沿街設(shè)置商鋪

考慮到居民生活，住宅小區(qū)都會配套一定的商業(yè)，但如果商業(yè)配套過多，不僅造成商業(yè)過剩，還會對居民生活造成困擾。

亳州市明確提出，對商業(yè)集中區(qū)，可適當沿街設(shè)置商鋪;對非商業(yè)區(qū)，嚴格控制沿街設(shè)置商鋪，特別是沿主干路、次干路，減少沿街商鋪污水、油煙、噪聲等對住宅小區(qū)環(huán)境的影響。

未來，市區(qū)將出現(xiàn)越來越多的內(nèi)街，如融創(chuàng)南湖大觀小區(qū)和古井上善名郡等商業(yè)街區(qū)形式，同時考慮到商業(yè)的便利性、可達性及消防安全性，亳州市將從嚴審核商業(yè)內(nèi)街設(shè)計。

提起腰線層，購房者往往避而遠之，誰都不愿意買到腰線房。腰線不僅影響房屋采光，帶來安全隱患，而且還存在滲水風險。

亳州市要求，嚴控建筑立面腰線層構(gòu)造的形態(tài)和尺寸，做到腰線層盡量小巧、精致，減少對戶內(nèi)采光通風的影響。腰線層必須在規(guī)劃設(shè)計文本中予以明確，且在項目現(xiàn)場及自然資源和規(guī)劃部門網(wǎng)站公示。

“腰線的主要作用是美觀，讓住宅樓看起來有層次感。但因為腰線存在的諸多問題，往往成為投訴的重點。”雖然關(guān)于腰線的高度沒有明確的規(guī)定，但開發(fā)商應(yīng)該從實際角度出發(fā)，盡量減小腰線高度，降低對房屋采光、通風等影響。

頂層露臺也是投訴的熱點問題之一。亳州市要求，考慮安全及業(yè)主權(quán)益，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從嚴把關(guān)住宅樓棟頂層露臺設(shè)置，嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)利用露臺或頂樓裝飾構(gòu)架，進行誘導性設(shè)計或過度宣傳。

亳州市自然資源和規(guī)劃局有關(guān)負責人表示，亳州市還將對房地產(chǎn)企業(yè)和銷售公司的宣傳資料進行監(jiān)督把關(guān)，必須以經(jīng)批準的方案圖紙為藍本，戶內(nèi)分隔墻是否實砌、房間具體使用功能、廚衛(wèi)間尺寸等必須以清楚、明顯、精準的文字形式進行標識，保障廣大購房者權(quán)益。(記者 李鵬 通訊員 高峰)

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