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近日中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，指出“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點”。筆者認為，此次房貸利率調(diào)整政策恰逢其時，是落實“房住不炒”定位，支持合理性購房需求，促進樓市乃至經(jīng)濟社會實現(xiàn)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的有力舉措。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1-4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。樓市悲觀情緒較為明顯，因此，采取逆周期調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)調(diào)控政策非常必要。

改革開放以來，伴隨我國住房制度改革推進，包括房地產(chǎn)信貸政策在內(nèi)的一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷根據(jù)形勢作出及時調(diào)整，對促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，解決住房民生需求，實現(xiàn)人民的美好居住生活期待發(fā)揮了重要作用。我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米，達到了2018年的39平方米，居民的住房水平、住房質(zhì)量和住房環(huán)境得到了極大提高。

面對房價不斷上漲的現(xiàn)實情況，中央又及時提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障的租賃并舉的住房制度。為了抑制不合理的住房投資投機需求，自2017年以來，各地開始實施限購限貸限價等房地產(chǎn)調(diào)控政策，存在不同程度誤傷剛需和改善性需求的情況，也使房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營出現(xiàn)了資金鏈斷裂等困難，一些房企難以實現(xiàn)良性循環(huán)和持續(xù)發(fā)展。為此，去年中央經(jīng)濟工作會議、今年政府工作報告、近期的中央政治局會議都提到，要“支持合理性購房需求”，“促進實現(xiàn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展”。

此外，當前我國仍處于城市化中期階段，城市化率為63.9%，屬于城市化快速發(fā)展階段，每年大約有1400萬人口進城，加之三孩政策的調(diào)整，新增人口的住房問題仍然是重中之重。

基于上述背景，今年全國各地因城施策，打出了不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合拳，包括部分城市放開限售、降低公積金首付款比例、給予購房補貼等。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，低成本融資是平抑房價過快上漲、解決住房民生需求的重要條件。因此，降低首套房貸利率，將減輕購房人的負擔，同時，這也是維護金融市場正常秩序、滿足疫情下資金合理配置的需要。因為在疫情下，對中小微貸款給予特殊照顧，導致中小微企業(yè)貸款利率低于購房貸款利率，一些違規(guī)資金被挪作購房資金，給資金監(jiān)管帶來困難。首套房貸首付款利率降低后，利率結(jié)構(gòu)將更加合理，也有利于規(guī)范金融市場秩序。

除了房貸利率政策調(diào)整，建議未來各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)，因地制宜，完善房地產(chǎn)政策，不應(yīng)千篇一律。另外還應(yīng)動態(tài)調(diào)整發(fā)展機構(gòu)租賃中一些政策，比如有些開發(fā)商當初按商品房招拍掛模式取得的100%自持租賃住房項目，至今已過去若干年，仍不能實現(xiàn)良性循環(huán)，需有針對性地研究相應(yīng)政策，允許其轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)商品房或人才保障房，既解決了租賃住房閑置浪費問題，也有利于實現(xiàn)職住均衡，滿足合理性購房需求。

需要明確的是，各地一攬子政策的實施，說到底還是為了落實“房住不炒”的定位。未來，我國圍繞房地產(chǎn)市場的政策也將繼續(xù)堅持這一定位，支持民眾合理性購房需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。（作者是首都經(jīng)濟貿(mào)易大學特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長 趙秀池 ）（環(huán)球時報2022年5月18日）

標簽： 調(diào)控政策 良性循環(huán)