去年，北京在集中供地中，首次采用了一個(gè)新型的方式，就是在一些區(qū)位比較好的地塊中，試點(diǎn)競政府產(chǎn)權(quán)份額比例。

而往往這類政府產(chǎn)權(quán)份額商品房都是熱點(diǎn)區(qū)位的熱點(diǎn)項(xiàng)目，也是社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

今年的首批集中供地中，唯一一個(gè)競政府產(chǎn)權(quán)份額的地塊是豐臺區(qū)紀(jì)家廟地塊。同時(shí)，也是唯一一個(gè)三環(huán)內(nèi)的地塊。因此可以說是首批供地最熱點(diǎn)的地塊。近日該地塊公布了案名——北京瑞府，將于近期入市銷售。

該項(xiàng)目位于南二環(huán)和南三環(huán)之間，區(qū)位比較稀缺。價(jià)格方面，商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為10.9萬元/平米，而且因?yàn)檎钟?%的產(chǎn)權(quán)，購房人實(shí)際購買的價(jià)格約10.2萬元/平米。

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從去年到今年的供地中，基本上區(qū)位非常好的地塊，或是比較熱點(diǎn)的地塊，都試點(diǎn)了政府產(chǎn)權(quán)份額商品房的方式。比如之前海淀的樹村、北沙灘，朝陽的崔各莊等。

這是和政策制度設(shè)計(jì)有關(guān)的，競政府產(chǎn)權(quán)份額這個(gè)調(diào)控政策工具，一般都選擇在一些區(qū)位較好的地塊試點(diǎn)，因?yàn)橐环矫媸窍Ｍㄟ^這種方式抑制熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)上漲過快，另一方面也能降低購房者實(shí)際購買價(jià)格。

今年這個(gè)試點(diǎn)仍在繼續(xù)，首批集中供地中，區(qū)位最好的紀(jì)家廟地塊是唯一采用這一方式的。

的確，紀(jì)家廟是第一批供地里區(qū)位可以說是獨(dú)一檔的存在。

它是唯一一個(gè)地處二環(huán)和三環(huán)之間的地塊，尤其是在近年來北京嚴(yán)控四環(huán)以內(nèi)住宅供地的背景下，四環(huán)以內(nèi)、尤其是三環(huán)內(nèi)的住宅項(xiàng)目可以說是鳳毛麟角。

而且，這個(gè)地塊位于麗澤金融商務(wù)區(qū)旁，麗澤金融商務(wù)區(qū)可以說是三環(huán)之內(nèi)北京當(dāng)前最重要的新建功能區(qū)，是新一輪城南高質(zhì)量發(fā)展行動計(jì)劃中的重點(diǎn)功能區(qū)，蔡書記在調(diào)研中也指出了“三環(huán)里新城看麗澤”。

可能有些人會覺得，麗澤說了那么多年，建的太慢了。這確實(shí)和麗澤的規(guī)劃在不斷調(diào)整有關(guān)系，但也要想一下，這已經(jīng)是北京三環(huán)內(nèi)唯一一個(gè)整片待開發(fā)區(qū)域，市里對于麗澤的要求和期望肯定很高。這么大的一片區(qū)域，不可能在短短幾年就完全建成。要知道，僅僅麗澤核心區(qū)的地上建筑規(guī)模就達(dá)到了650萬平米。

其實(shí)，這兩年去過麗澤的人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，麗澤尤其是核心區(qū)，已經(jīng)初見規(guī)模，麗澤SOHO等寫字樓、以及一些星級酒店已經(jīng)完成建設(shè)。今年麗澤將啟動北區(qū)國際金融城供地，

去年公布的《麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案（2020年-2030年）》也對麗澤將來的建設(shè)提出了階段性目標(biāo)。

三年后的2025年，麗澤金融商務(wù)區(qū)要完成中期建設(shè)，城市航站樓投入使用，金融龍頭機(jī)構(gòu)企業(yè)入駐；品牌效應(yīng)建立，生活場景基本構(gòu)建，人才社群初步培育。到2030年，將成為產(chǎn)城融合、宜業(yè)宜居的示范城區(qū)。到2035年，成為首都發(fā)展新的增長極，全球創(chuàng)新金融高地，歷史文化與自然生態(tài)永續(xù)利用、與現(xiàn)代化建設(shè)交相輝映的新金融中心。

所以，不用懷疑北京要建設(shè)好麗澤的決心。舉個(gè)簡單的例子，麗澤在軌道交通上就覆蓋了5條，11號線、14號線、16號線、新機(jī)場線、麗金線。其中14號線已經(jīng)通車，16號線南段今年年底也要通車，新機(jī)場線正在建設(shè)，而11號線、和麗金線也已經(jīng)納入軌道交通三期建設(shè)規(guī)劃，屬于近期將開工建設(shè)的線路。

這樣密集的軌道交通規(guī)劃，在全市各大功能區(qū)中，麗澤也是獨(dú)一份了。

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所以不難理解，紀(jì)家廟地塊為什么是今年第一批集中供地中最熱點(diǎn)的地塊了。它就位于麗澤金融商務(wù)區(qū)的東南側(cè)，到麗澤核心區(qū)的直線距離也就一公里多，往南約八百米還有地鐵10號線紀(jì)家廟站。

當(dāng)時(shí)，這個(gè)地塊吸引了中海、城建、華潤、金茂這4家開發(fā)商參與競爭，都是頂尖的央企和市屬國企，看上的都是二環(huán)和麗澤這個(gè)區(qū)位。

最終是華潤以57.12億的地價(jià)上限和6%政府持有產(chǎn)權(quán)份額拿下了這個(gè)地塊。

從案名看，肯定就是一個(gè)高端住宅項(xiàng)目。

因?yàn)槿A潤之前只在深圳和武漢有過“瑞府”，都是妥妥的豪宅，深圳的瑞府更是最高總價(jià)達(dá)到了七八千萬。而這次把紀(jì)家廟項(xiàng)目直接命名為“北京瑞府”，妥妥的豪宅。

好在如今北京的土拍政策是設(shè)定了未來銷售指導(dǎo)價(jià)，即便豪宅，也不會出現(xiàn)七八千萬這樣的天價(jià)。

北京瑞府的商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為10.9萬元/平米，政府持有6%的產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于房價(jià)打了94折，購房人實(shí)際購買的價(jià)格約10.246萬元/平米。

而目前周邊在售的商品房項(xiàng)目中，同處麗澤的萬泉寺項(xiàng)目價(jià)格是11.2萬元/平米；懋源璟岳主力是420平米的聯(lián)排，均價(jià)11.3萬元/平米左右；中國府主力是270平的疊拼，價(jià)格10.6萬元/平米。而相距不遠(yuǎn)的昆侖域也是當(dāng)年華潤開發(fā)的項(xiàng)目，如今的二手房價(jià)已經(jīng)達(dá)到14萬元/平米。

相比之下，北京瑞府的價(jià)格還是比較有優(yōu)勢的。

該項(xiàng)目最近也公布了部分戶型圖，從戶型來看，和之前樹村等熱點(diǎn)項(xiàng)目一樣，采用了大平層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

132的大三居南向三面寬，客廳和兩個(gè)房間都在南側(cè)，南向面寬加在一起達(dá)到了11.4米，而且都帶飄窗，客廳寬度達(dá)到了4.6米，這個(gè)一般在140平米以上的戶型才會有。兩個(gè)衛(wèi)生間都是明衛(wèi)。

155平米的四居，客廳面寬則達(dá)到了5.4米，主臥和次臥也都在南側(cè)，而且都帶獨(dú)立的衛(wèi)生間，三個(gè)衛(wèi)生間也全都是明衛(wèi)。

188平米的四居可以說是大平層中頂尖的存在了。也是南北通透，三南向面寬達(dá)到了16.7米，進(jìn)深則大約10米，面寬進(jìn)深比接近1比0.618（哈哈，黃金分割比例），客廳接近6米長的窗戶，三個(gè)房間也都朝南。

如今，超大面寬已經(jīng)成為了豪宅的標(biāo)配，不過像北京瑞府這樣大的面寬還是比較少見的。據(jù)了解，這是因?yàn)榧o(jì)家廟這個(gè)地塊本身東西寬度較大，有利于大面寬戶型排布。

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最后，因?yàn)橛行┓劢z對于政府持產(chǎn)權(quán)份額商品房這個(gè)新事物還不太了解，所以多說幾句。

雖然也是政府持有一部分產(chǎn)權(quán)比例，但這種類型的房子和之前的共有產(chǎn)權(quán)房完全是兩碼事，項(xiàng)目的類型和覆蓋的對象都不一樣。

從樹村到崔各莊，再到北沙灘，以及永定府、學(xué)院里這兩個(gè)轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目，目前入市銷售的政府持產(chǎn)權(quán)份額商品房，都是區(qū)位非常好，而且比較高端的項(xiàng)目，性質(zhì)上也完全是商品房。如今到了北京瑞府，也繼續(xù)著這樣的特點(diǎn)，就是區(qū)位加高端。

而且從目前已經(jīng)入市的項(xiàng)目看，政府持產(chǎn)權(quán)份額的項(xiàng)目，尤其是中心城區(qū)中的項(xiàng)目，銷售都比較火熱，尤其是三環(huán)內(nèi)的，比如永定府和學(xué)院里。所以也能看出競政府產(chǎn)權(quán)份額這一調(diào)控工具的目的，就是有效控制這些熱點(diǎn)區(qū)域以及熱銷項(xiàng)目的實(shí)際房價(jià)，起到調(diào)控的作用。

來源：京房字

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