5月6日，中指研究院公布了1-4月份全國房企銷售業(yè)績情況：銷售額超過千億的房企有3家，比去年同期少了6家；超過百億的有57家，比去年同期少了43家。

來源：中指研究院

銷售額位于第一陣營（500-1000億）和第二陣營（300-500億）的房企分別有6家和7家，比去年同期均減少了11家。

今年3-4月份是房企債務(wù)到期高峰，房企盡力打折銷售，變現(xiàn)還債，疊加拿地投資額大幅度下降，下半年房企可售貨值減少。

此外，綜合國際、國內(nèi)環(huán)境，今年剩下時間“放水”的可能性不大。因此，今年1-4月份的銷售額，有理由與時間節(jié)奏同步，即時間過了三分之一，銷售額也應(yīng)占全年總銷售額的三分之一。

如果按照這個邏輯推算：1-4月份銷售額低于300億元的房企，今年全年銷售額大概率不會超過1000億元。

因此，2022年千億房企可能會比去年至少減少11家。

實際上，今年1-4月份，銷售額前50名的房企拿地投資額同比減少了59.4%，隨著投資額減少，房企年底可售貨值更少，年底沖刺業(yè)績的潛力更小。全年下來，實際減少的千億房企數(shù)字可能會遠超11家。

曾幾何時，千億房企層出不窮，是房地產(chǎn)行業(yè)高增長的標志。以閩系黑馬房企為代表，“三高”（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債）模式驅(qū)動下，名不見經(jīng)傳的房企在短短兩三年內(nèi)銷售額就能突破千億。

基于此，有的行業(yè)專家和房企老板樂觀地以為，中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模還會增長，房地產(chǎn)行業(yè)集中度會越來越高，未來行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)3-5家萬億房企，還會有幾十家千億房企。

實際劇情會這么發(fā)展嗎？2022年的開局，給“一直漲”觀點的持有者提了個醒。

今天，我們就結(jié)合1-4月份的房企業(yè)績，來展望行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。

在此，房小評先拋出自己的觀點：

1、行業(yè)規(guī)模的“頂”遠比此前預(yù)測的低，可能就是2021年的“腰”。

2、萬億房企產(chǎn)生可能性不大。

3、千億房企會越來越少。

接下來，就讓我們逐個分析上述觀點：

壹

“腰”就是“頂”

很多行業(yè)專家和企業(yè)老板都預(yù)測過未來的行業(yè)規(guī)模。萬科郁亮、旭輝林中等意見領(lǐng)袖，對行業(yè)整體規(guī)模保持樂觀。

綜合這些觀點：2021年全國房地產(chǎn)銷售額18萬億元是行業(yè)的頂點，但是未來會穩(wěn)步保持在這個頂點附近，每年最多以5%的幅度下臺階，5-10年以后，全國房地產(chǎn)銷售額維持在10萬億元左右的規(guī)模。

“10萬億，仍舊是個大生意”。

大家紛紛點頭稱是，認為看遍全國各行業(yè)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模最大、利潤較厚、值得做的行業(yè)。

這么說，顯然是“站在高處，向更高處看”，忽視了中國人口出生規(guī)模下降，也忽視了作為買房主力的“90后”比“80后”少出生1238萬人；“00后”又比“90后”少出生4954萬人；“10后”因為放開二胎，人口比“00后”增加了幾十萬人，但是“00后”加“10后”比“80后”加“90后”少了上億人。

買房這件事的“交接班”問題，顯然是難以順利進行的。

此外，2021年上半年及之前的房地產(chǎn)銷售額當中，包含一定的投資性購房需求。例如蘇州、深圳等地，因為房價倒掛，很多投資性需求入場。

2021年7月份之后，投資性購房需求基本離場，一人買多套房的情況越來越少，“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)銷售額去泡沫之后，瘦下來的規(guī)模必然驚人。

從實證角度看，基本也是這個邏輯。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售額僅有不到3萬億元，如果全年維持這個行情，預(yù)計只有12萬億元左右的銷售額，這顯然是下了大臺階。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份頭部房企拿地投資額下降59.4%。投資的土地變?yōu)榭射N售的住宅一般需要6個月以上，因此下半年到明年上半年的銷售額也應(yīng)該同比下降50%左右（未考慮存貨因素）。

中指研究院的數(shù)據(jù)表明，1-4月份，百強房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%，百強房企銷售額大約占全國商品房銷售額的6-7成左右。如果全國商品房銷售額今年同比下降50%，也就是9萬億元，這是下了一個大大的臺階。

“如今看來，2021年‘腰部’附近的位置，可能是2022年的‘頂’”。

貳

萬億房企已成空

房地產(chǎn)行業(yè)到底會不會出現(xiàn)年銷售額上萬億元的房企？

很多行業(yè)人士對此保持樂觀。有人預(yù)測過碧桂園將成為第一家萬億房企，有人預(yù)測過融創(chuàng)。

2021年，碧桂園以全口徑銷售額7588.2億元名列行業(yè)第一，距離萬億銷售額只差2411.8億元。

然而，碧桂園的銷售額增速在放緩，2021年同比增速約13%。而且碧桂園提出了降負債和穩(wěn)利潤的安全增長模式，追求有利潤的銷售額，低調(diào)公布2021年權(quán)益銷售額為5580億元。

碧桂園無意沖萬億，在其之下，房企銷售排行榜上2-5名的位置一直是“城頭變幻大王旗”，恒大、融創(chuàng)擱淺，保利、中海頂上，基本都是脈沖式增長，業(yè)績規(guī)模過萬億不太可能。

1

行業(yè)規(guī)模見頂，企業(yè)規(guī)模也見頂

如果今年就是行業(yè)規(guī)模見頂?shù)囊荒辏敲此蟹科蟮匿N售額都會隨著行業(yè)規(guī)模下行而調(diào)整。尤其是全國性房企，其業(yè)績是全國一盤棋，隨波浮沉，所以全國行業(yè)規(guī)模見頂也就是頭部房企業(yè)績規(guī)模見頂。

2

前三強都無力破萬億

今年1-4月份TOP3開發(fā)商碧桂園、萬科、保利的銷售額分別是1633.9億元、1380億元和1212億元。按照這個趨勢，前三強今年全年業(yè)績預(yù)估在3000億-5000億元之間，甚至不及去年，距離萬億目標尚遠。

3

投資減少，業(yè)績減少

頭部房企拿地投資減少，未來業(yè)績潛力在減少，銷售額實現(xiàn)萬億的可能性更小。

1-4月份房企權(quán)益拿地金額排行榜當中，碧桂園沒有出現(xiàn)，保利僅排名第七，花費99億元，萬科排名第八，花費98億元。

拿地排在前三的是綠城、建發(fā)和華潤，“城頭變幻大王旗”。房企銷售額排行榜上，在碧桂園之后的房企暫時都沒有沖刺萬億的能力。

叁

千億房企漸行遠

如果說前面討論的兩個問題還是行業(yè)規(guī)模的問題，千億房企這個話題就是行業(yè)的結(jié)構(gòu)性話題，關(guān)系到房地產(chǎn)上市公司股票的投資價值，也關(guān)系到數(shù)十萬計房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人未來的職業(yè)發(fā)展。

應(yīng)該說，房企全國化開啟了職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)房企的時代。因為企業(yè)規(guī)模大了，管理半徑超出老板的個人控制能力，不得不請職業(yè)經(jīng)理人來代管，以業(yè)績目標為導(dǎo)向賦予職業(yè)經(jīng)理人一定權(quán)限，成就了職業(yè)經(jīng)理人高薪、體面的生活。

全國化的房企普遍以千億為階段性目標，以標準化為打法，這種做法老板不懂，只能請職業(yè)經(jīng)理人來干。而職業(yè)經(jīng)理人也將房地產(chǎn)行業(yè)當成制造業(yè)，以標準化的做法，“全國一張圖紙”打天下。

2001-2021年的20年房地產(chǎn)發(fā)展黃金期，房地產(chǎn)市場規(guī)模一直上升，老百姓買房熱情高漲，貨幣寬松刺激也給力，于是分不清“大水養(yǎng)大魚，還是大魚有大水”，總之房地產(chǎn)銷售額一路沖到了18萬億元的高點。

原來，采取全國化戰(zhàn)略，沖刺千億銷售額的房企也是滿懷焦慮，出于對行業(yè)未來不確定性的擔憂，采取迅速上規(guī)模的做法，認為讓企業(yè)的銷售額沖破千億，就能在未來競爭中站得住，站得穩(wěn)。

而實際情況卻在向著相反方向而去。隨著整個行業(yè)規(guī)模見頂，無數(shù)千億房企在褪色，過去采取并表、加杠桿手段實現(xiàn)千億的房企也在露出原形，有的甚至陷入債務(wù)違約的困境。

即便如此，千億房企的困難仍未出清，在可預(yù)見的未來，千億房企數(shù)量仍會越來越少。

1

融資不支持

實現(xiàn)千億銷售額，意味著要花200-300億元去拿地。多數(shù)民企沒這么多錢，過去拿地都是用前融，層層加杠桿，利用高周轉(zhuǎn)手段，快進快出。如今這個游戲規(guī)則變了，這些影子金融工具都被禁止，民企融資難，拿到錢也不敢搞“三高”模式了。

2

市場區(qū)域差異大

越來越多的三四線市場陷入冰凍狀態(tài)，要有很快的動作才能把握好三四線市場的周期，收割其改善型需求，這個能力只有碧桂園等少數(shù)房企具備。

三四線市場是千億房企的主要糧倉，因為一二線市場是國企的天下。三四線市場耕耘難度加大，有去化、有銷售的一二線城市也加劇分化，房企不能都押對，很多時候房企在某個城市的銷售額需要等市場周期輪轉(zhuǎn)。

全國房地產(chǎn)市場從過去的普遍都好，成了少數(shù)好，多數(shù)平庸，已經(jīng)不具備培養(yǎng)很多家千億房企的土壤。

3

區(qū)域化成為趨勢

如今活得好的企業(yè)是濱江、建發(fā)這樣的區(qū)域型房企，對區(qū)域市場了解深，動作快，競爭力強，能夠深耕某個熱點城市或者實現(xiàn)業(yè)績產(chǎn)出的區(qū)域。

而要做到濱江這樣的敏捷，房企就要把自己變小、變得更加區(qū)域化。一些雖然初步實現(xiàn)全國化布局，銷售額過千億，但是整體實力沒那么強的房企，看到這樣的市場變化，會選擇退回區(qū)域型房企的模式，例如一些四川房企就將總部從上海遷回了成都。

4

全國化管理成本高

為了適應(yīng)各地市場越來越大的差異，就要調(diào)整企業(yè)組織模式，充分給區(qū)域授權(quán)，把區(qū)域做成公司。

這樣做的結(jié)果是區(qū)域負責人為了業(yè)績和公司地位，天然有加大投資的沖動，拿對了地業(yè)績是自己的，拿錯了地損失是公司的。

有數(shù)家大公司都是因為某個區(qū)域，或者某個分公司投資失誤導(dǎo)致整個公司資金鏈緊張。

這就是全國化的代價和成本。包括萬科在內(nèi)的全國化房企其實為此深深苦惱，但是沒有更好的辦法。

除此以外，全國化帶來的業(yè)務(wù)決策周期長、管理費用高等問題也很多。未來，除了少數(shù)民企和國企外，多數(shù)民企都會覺得全國化這種模式成本太昂貴，尤其在低利潤時代。

總結(jié)：行業(yè)規(guī)模要變“頂”；萬億房企已成空；千億房企漸行遠。

這三條觀點是建立在今年以來的市場行情上的。

最近，各地紛紛出臺穩(wěn)市場的政策，力度很大，央行等金融管理部門也紛紛加碼支持，一些上限性政策得到突破。

我們相信市場隨著刺激政策作用會逐漸穩(wěn)定并且反彈，今年的市場總體情況或許比上述推論要樂觀，但是房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入黑鐵時代，整體走勢不改。

站在時代的十字路口，回顧昨天，我們見證了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，展望未來，黑鐵時代又是多么深不見底。

我們要清醒認識這個大變局，認識到競爭的殘酷性，練好存量競爭時代的生存本領(lǐng)，放棄幻想，更不能以過去的經(jīng)驗看待未來的變化。

雖然道路是崎嶇的，但前途是光明的，因為房地產(chǎn)行業(yè)百年以后還會存在，因為周期變化才是市場的本來面目。

我們早一點接受挑戰(zhàn)，早一點鍛煉本領(lǐng)，穿越周期、成功創(chuàng)造未來的機會就越大！

標簽： 房地產(chǎn)行業(yè) 比去年同期