5月6日，中指研究院公布了1-4月份全國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)情況：銷售額超過(guò)千億的房企有3家，比去年同期少了6家；超過(guò)百億的有57家，比去年同期少了43家。

來(lái)源：中指研究院

銷售額位于第一陣營(yíng)（500-1000億）和第二陣營(yíng)（300-500億）的房企分別有6家和7家，比去年同期均減少了11家。

今年3-4月份是房企債務(wù)到期高峰，房企盡力打折銷售，變現(xiàn)還債，疊加拿地投資額大幅度下降，下半年房企可售貨值減少。

此外，綜合國(guó)際、國(guó)內(nèi)環(huán)境，今年剩下時(shí)間“放水”的可能性不大。因此，今年1-4月份的銷售額，有理由與時(shí)間節(jié)奏同步，即時(shí)間過(guò)了三分之一，銷售額也應(yīng)占全年總銷售額的三分之一。

如果按照這個(gè)邏輯推算：1-4月份銷售額低于300億元的房企，今年全年銷售額大概率不會(huì)超過(guò)1000億元。

因此，2022年千億房企可能會(huì)比去年至少減少11家。

實(shí)際上，今年1-4月份，銷售額前50名的房企拿地投資額同比減少了59.4%，隨著投資額減少，房企年底可售貨值更少，年底沖刺業(yè)績(jī)的潛力更小。全年下來(lái)，實(shí)際減少的千億房企數(shù)字可能會(huì)遠(yuǎn)超11家。

曾幾何時(shí)，千億房企層出不窮，是房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)的標(biāo)志。以閩系黑馬房企為代表，“三高”（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債）模式驅(qū)動(dòng)下，名不見經(jīng)傳的房企在短短兩三年內(nèi)銷售額就能突破千億。

基于此，有的行業(yè)專家和房企老板樂(lè)觀地以為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模還會(huì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高，未來(lái)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)3-5家萬(wàn)億房企，還會(huì)有幾十家千億房企。

實(shí)際劇情會(huì)這么發(fā)展嗎？2022年的開局，給“一直漲”觀點(diǎn)的持有者提了個(gè)醒。

今天，我們就結(jié)合1-4月份的房企業(yè)績(jī)，來(lái)展望行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

在此，房小評(píng)先拋出自己的觀點(diǎn)：

1、行業(yè)規(guī)模的“頂”遠(yuǎn)比此前預(yù)測(cè)的低，可能就是2021年的“腰”。

2、萬(wàn)億房企產(chǎn)生可能性不大。

3、千億房企會(huì)越來(lái)越少。

接下來(lái)，就讓我們逐個(gè)分析上述觀點(diǎn)：

壹

“腰”就是“頂”

很多行業(yè)專家和企業(yè)老板都預(yù)測(cè)過(guò)未來(lái)的行業(yè)規(guī)模。萬(wàn)科郁亮、旭輝林中等意見領(lǐng)袖，對(duì)行業(yè)整體規(guī)模保持樂(lè)觀。

綜合這些觀點(diǎn)：2021年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額18萬(wàn)億元是行業(yè)的頂點(diǎn)，但是未來(lái)會(huì)穩(wěn)步保持在這個(gè)頂點(diǎn)附近，每年最多以5%的幅度下臺(tái)階，5-10年以后，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額維持在10萬(wàn)億元左右的規(guī)模。

“10萬(wàn)億，仍舊是個(gè)大生意”。

大家紛紛點(diǎn)頭稱是，認(rèn)為看遍全國(guó)各行業(yè)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模最大、利潤(rùn)較厚、值得做的行業(yè)。

這么說(shuō)，顯然是“站在高處，向更高處看”，忽視了中國(guó)人口出生規(guī)模下降，也忽視了作為買房主力的“90后”比“80后”少出生1238萬(wàn)人；“00后”又比“90后”少出生4954萬(wàn)人；“10后”因?yàn)榉砰_二胎，人口比“00后”增加了幾十萬(wàn)人，但是“00后”加“10后”比“80后”加“90后”少了上億人。

買房這件事的“交接班”問(wèn)題，顯然是難以順利進(jìn)行的。

此外，2021年上半年及之前的房地產(chǎn)銷售額當(dāng)中，包含一定的投資性購(gòu)房需求。例如蘇州、深圳等地，因?yàn)榉績(jī)r(jià)倒掛，很多投資性需求入場(chǎng)。

2021年7月份之后，投資性購(gòu)房需求基本離場(chǎng)，一人買多套房的情況越來(lái)越少，“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)銷售額去泡沫之后，瘦下來(lái)的規(guī)模必然驚人。

從實(shí)證角度看，基本也是這個(gè)邏輯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷售額僅有不到3萬(wàn)億元，如果全年維持這個(gè)行情，預(yù)計(jì)只有12萬(wàn)億元左右的銷售額，這顯然是下了大臺(tái)階。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份頭部房企拿地投資額下降59.4%。投資的土地變?yōu)榭射N售的住宅一般需要6個(gè)月以上，因此下半年到明年上半年的銷售額也應(yīng)該同比下降50%左右（未考慮存貨因素）。

中指研究院的數(shù)據(jù)表明，1-4月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%，百?gòu)?qiáng)房企銷售額大約占全國(guó)商品房銷售額的6-7成左右。如果全國(guó)商品房銷售額今年同比下降50%，也就是9萬(wàn)億元，這是下了一個(gè)大大的臺(tái)階。

“如今看來(lái)，2021年‘腰部’附近的位置，可能是2022年的‘頂’”。

貳

萬(wàn)億房企已成空

房地產(chǎn)行業(yè)到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)年銷售額上萬(wàn)億元的房企？

很多行業(yè)人士對(duì)此保持樂(lè)觀。有人預(yù)測(cè)過(guò)碧桂園將成為第一家萬(wàn)億房企，有人預(yù)測(cè)過(guò)融創(chuàng)。

2021年，碧桂園以全口徑銷售額7588.2億元名列行業(yè)第一，距離萬(wàn)億銷售額只差2411.8億元。

然而，碧桂園的銷售額增速在放緩，2021年同比增速約13%。而且碧桂園提出了降負(fù)債和穩(wěn)利潤(rùn)的安全增長(zhǎng)模式，追求有利潤(rùn)的銷售額，低調(diào)公布2021年權(quán)益銷售額為5580億元。

碧桂園無(wú)意沖萬(wàn)億，在其之下，房企銷售排行榜上2-5名的位置一直是“城頭變幻大王旗”，恒大、融創(chuàng)擱淺，保利、中海頂上，基本都是脈沖式增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)規(guī)模過(guò)萬(wàn)億不太可能。

1

行業(yè)規(guī)模見頂，企業(yè)規(guī)模也見頂

如果今年就是行業(yè)規(guī)模見頂?shù)囊荒辏敲此蟹科蟮匿N售額都會(huì)隨著行業(yè)規(guī)模下行而調(diào)整。尤其是全國(guó)性房企，其業(yè)績(jī)是全國(guó)一盤棋，隨波浮沉，所以全國(guó)行業(yè)規(guī)模見頂也就是頭部房企業(yè)績(jī)規(guī)模見頂。

2

前三強(qiáng)都無(wú)力破萬(wàn)億

今年1-4月份TOP3開發(fā)商碧桂園、萬(wàn)科、保利的銷售額分別是1633.9億元、1380億元和1212億元。按照這個(gè)趨勢(shì)，前三強(qiáng)今年全年業(yè)績(jī)預(yù)估在3000億-5000億元之間，甚至不及去年，距離萬(wàn)億目標(biāo)尚遠(yuǎn)。

3

投資減少，業(yè)績(jī)減少

頭部房企拿地投資減少，未來(lái)業(yè)績(jī)潛力在減少，銷售額實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億的可能性更小。

1-4月份房企權(quán)益拿地金額排行榜當(dāng)中，碧桂園沒(méi)有出現(xiàn)，保利僅排名第七，花費(fèi)99億元，萬(wàn)科排名第八，花費(fèi)98億元。

拿地排在前三的是綠城、建發(fā)和華潤(rùn)，“城頭變幻大王旗”。房企銷售額排行榜上，在碧桂園之后的房企暫時(shí)都沒(méi)有沖刺萬(wàn)億的能力。

叁

千億房企漸行遠(yuǎn)

如果說(shuō)前面討論的兩個(gè)問(wèn)題還是行業(yè)規(guī)模的問(wèn)題，千億房企這個(gè)話題就是行業(yè)的結(jié)構(gòu)性話題，關(guān)系到房地產(chǎn)上市公司股票的投資價(jià)值，也關(guān)系到數(shù)十萬(wàn)計(jì)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人未來(lái)的職業(yè)發(fā)展。

應(yīng)該說(shuō)，房企全國(guó)化開啟了職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)房企的時(shí)代。因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模大了，管理半徑超出老板的個(gè)人控制能力，不得不請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人來(lái)代管，以業(yè)績(jī)目標(biāo)為導(dǎo)向賦予職業(yè)經(jīng)理人一定權(quán)限，成就了職業(yè)經(jīng)理人高薪、體面的生活。

全國(guó)化的房企普遍以千億為階段性目標(biāo)，以標(biāo)準(zhǔn)化為打法，這種做法老板不懂，只能請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人來(lái)干。而職業(yè)經(jīng)理人也將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)成制造業(yè)，以標(biāo)準(zhǔn)化的做法，“全國(guó)一張圖紙”打天下。

2001-2021年的20年房地產(chǎn)發(fā)展黃金期，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模一直上升，老百姓買房熱情高漲，貨幣寬松刺激也給力，于是分不清“大水養(yǎng)大魚，還是大魚有大水”，總之房地產(chǎn)銷售額一路沖到了18萬(wàn)億元的高點(diǎn)。

原來(lái)，采取全國(guó)化戰(zhàn)略，沖刺千億銷售額的房企也是滿懷焦慮，出于對(duì)行業(yè)未來(lái)不確定性的擔(dān)憂，采取迅速上規(guī)模的做法，認(rèn)為讓企業(yè)的銷售額沖破千億，就能在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中站得住，站得穩(wěn)。

而實(shí)際情況卻在向著相反方向而去。隨著整個(gè)行業(yè)規(guī)模見頂，無(wú)數(shù)千億房企在褪色，過(guò)去采取并表、加杠桿手段實(shí)現(xiàn)千億的房企也在露出原形，有的甚至陷入債務(wù)違約的困境。

即便如此，千億房企的困難仍未出清，在可預(yù)見的未來(lái)，千億房企數(shù)量仍會(huì)越來(lái)越少。

1

融資不支持

實(shí)現(xiàn)千億銷售額，意味著要花200-300億元去拿地。多數(shù)民企沒(méi)這么多錢，過(guò)去拿地都是用前融，層層加杠桿，利用高周轉(zhuǎn)手段，快進(jìn)快出。如今這個(gè)游戲規(guī)則變了，這些影子金融工具都被禁止，民企融資難，拿到錢也不敢搞“三高”模式了。

2

市場(chǎng)區(qū)域差異大

越來(lái)越多的三四線市場(chǎng)陷入冰凍狀態(tài)，要有很快的動(dòng)作才能把握好三四線市場(chǎng)的周期，收割其改善型需求，這個(gè)能力只有碧桂園等少數(shù)房企具備。

三四線市場(chǎng)是千億房企的主要糧倉(cāng)，因?yàn)橐欢€市場(chǎng)是國(guó)企的天下。三四線市場(chǎng)耕耘難度加大，有去化、有銷售的一二線城市也加劇分化，房企不能都押對(duì)，很多時(shí)候房企在某個(gè)城市的銷售額需要等市場(chǎng)周期輪轉(zhuǎn)。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的普遍都好，成了少數(shù)好，多數(shù)平庸，已經(jīng)不具備培養(yǎng)很多家千億房企的土壤。

3

區(qū)域化成為趨勢(shì)

如今活得好的企業(yè)是濱江、建發(fā)這樣的區(qū)域型房企，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)了解深，動(dòng)作快，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，能夠深耕某個(gè)熱點(diǎn)城市或者實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)產(chǎn)出的區(qū)域。

而要做到濱江這樣的敏捷，房企就要把自己變小、變得更加區(qū)域化。一些雖然初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，銷售額過(guò)千億，但是整體實(shí)力沒(méi)那么強(qiáng)的房企，看到這樣的市場(chǎng)變化，會(huì)選擇退回區(qū)域型房企的模式，例如一些四川房企就將總部從上海遷回了成都。

4

全國(guó)化管理成本高

為了適應(yīng)各地市場(chǎng)越來(lái)越大的差異，就要調(diào)整企業(yè)組織模式，充分給區(qū)域授權(quán)，把區(qū)域做成公司。

這樣做的結(jié)果是區(qū)域負(fù)責(zé)人為了業(yè)績(jī)和公司地位，天然有加大投資的沖動(dòng)，拿對(duì)了地業(yè)績(jī)是自己的，拿錯(cuò)了地?fù)p失是公司的。

有數(shù)家大公司都是因?yàn)槟硞€(gè)區(qū)域，或者某個(gè)分公司投資失誤導(dǎo)致整個(gè)公司資金鏈緊張。

這就是全國(guó)化的代價(jià)和成本。包括萬(wàn)科在內(nèi)的全國(guó)化房企其實(shí)為此深深苦惱，但是沒(méi)有更好的辦法。

除此以外，全國(guó)化帶來(lái)的業(yè)務(wù)決策周期長(zhǎng)、管理費(fèi)用高等問(wèn)題也很多。未來(lái)，除了少數(shù)民企和國(guó)企外，多數(shù)民企都會(huì)覺(jué)得全國(guó)化這種模式成本太昂貴，尤其在低利潤(rùn)時(shí)代。

總結(jié)：行業(yè)規(guī)模要變“頂”；萬(wàn)億房企已成空；千億房企漸行遠(yuǎn)。

這三條觀點(diǎn)是建立在今年以來(lái)的市場(chǎng)行情上的。

最近，各地紛紛出臺(tái)穩(wěn)市場(chǎng)的政策，力度很大，央行等金融管理部門也紛紛加碼支持，一些上限性政策得到突破。

我們相信市場(chǎng)隨著刺激政策作用會(huì)逐漸穩(wěn)定并且反彈，今年的市場(chǎng)總體情況或許比上述推論要樂(lè)觀，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入黑鐵時(shí)代，整體走勢(shì)不改。

站在時(shí)代的十字路口，回顧昨天，我們見證了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，展望未來(lái)，黑鐵時(shí)代又是多么深不見底。

我們要清醒認(rèn)識(shí)這個(gè)大變局，認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性，練好存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的生存本領(lǐng)，放棄幻想，更不能以過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看待未來(lái)的變化。

雖然道路是崎嶇的，但前途是光明的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)百年以后還會(huì)存在，因?yàn)橹芷谧兓攀鞘袌?chǎng)的本來(lái)面目。

我們?cè)缫稽c(diǎn)接受挑戰(zhàn)，早一點(diǎn)鍛煉本領(lǐng)，穿越周期、成功創(chuàng)造未來(lái)的機(jī)會(huì)就越大！

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)行業(yè) 比去年同期