6大板塊“混戰(zhàn)“,朝陽“樓市很難“!
來源：大山說房時(shí)間：2022-04-26 12:49:31
2021年-2020年是朝陽住宅供應(yīng)的“超級大年”。根據(jù)我們的初步統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)這兩年整個(gè)朝陽區(qū)的新盤項(xiàng)目數(shù)量將會超過20個(gè)，總供應(yīng)套數(shù)將會接近2萬套。整個(gè)朝陽區(qū)的的新房供應(yīng)主要分布在六大板塊中：奶西、崔各莊、金盞、東壩、王四營以及十八里店。除此之外，還有管莊板塊沒有統(tǒng)計(jì)其中。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，以上“朝陽六大板塊”的住宅新房項(xiàng)目數(shù)量為19個(gè)，總套數(shù)初步估計(jì)在15600套，占到了整個(gè)朝陽區(qū)供應(yīng)的80%以上。其中競爭激烈程度排名的板塊順序?yàn)椋?/section>東壩板塊：5個(gè)新盤項(xiàng)目，預(yù)計(jì)4500套。
王四營板塊：4個(gè)新盤項(xiàng)目，預(yù)計(jì)4000套。
崔各莊板塊：4個(gè)新盤項(xiàng)目，預(yù)計(jì)3000套。
十八里店板塊：2個(gè)新盤項(xiàng)目，預(yù)計(jì)1500套。
奶西板塊：2個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)1400套。
金盞板塊：2個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)1200套。
【01】7萬的東壩隨便買，8萬+的東壩有點(diǎn)懸。東壩板塊有五個(gè)項(xiàng)目，華樾國際和德賢御府在售中，其他三個(gè)京投新地塊目前還沒有消息，但供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過4500套。“第四使館區(qū)+第二個(gè)三里屯+4條地鐵”的整體規(guī)劃概念讓東壩的新房房價(jià)忽然從7萬漲到了8萬。當(dāng)然東壩整體上并不差，不僅有規(guī)劃，配套也是有的，而且還很不錯(cuò)。5公里范圍內(nèi)名校云集：人大附中朝陽分校東壩校區(qū)、北京中學(xué)東壩校區(qū)、東北師范大學(xué)附中、首都師范大學(xué)朝陽小學(xué)等公立學(xué)校。未來還有北京中學(xué)東壩北校區(qū)，東壩萬達(dá)廣場，北京安貞醫(yī)院等。但是目前東壩片區(qū)市場能夠接受的價(jià)格就是7萬/平米，比如限競房華樾國際就賣的非常不錯(cuò)，而8萬單價(jià)的中冶德賢御府就“爛的一塌糊涂”。后面還有“京投三兄弟”要亮相，東壩的8萬+估計(jì)很難賣。東壩片區(qū)的問題主要出現(xiàn)在三個(gè)方面：第一是片區(qū)發(fā)展比較緩慢，概念雖好但落地慢，北京高端客戶不認(rèn)可。第二是產(chǎn)品品質(zhì)也偏弱，客戶從剛需到首改，不夠純粹，戶型設(shè)計(jì)也不夠優(yōu)越，難以形成品質(zhì)溢價(jià)。目前兩個(gè)在售項(xiàng)目，基本都是70多平到一百多平四居都有。后面的京投將以剛需入市，打差異化價(jià)格戰(zhàn)，東壩徹底“亂了”。第三就是東壩的二手次新的價(jià)格并不高，也對新房形成了沖擊。綜合來看，7萬的東壩可以買，8萬+的東壩有點(diǎn)懸。雖然網(wǎng)上把崔各莊板塊吹成了“望京后花園”，但我還是想說，8.8萬單價(jià)的崔各莊，誰買誰后悔。板塊內(nèi)有三個(gè)在售的項(xiàng)目和一個(gè)待售項(xiàng)目：龍樾合璽、和光悅府、望京養(yǎng)云和綠城柳岸曉風(fēng)，總供應(yīng)量超過3000套。崔各莊板塊看起來跟望京很近，但實(shí)際上是一個(gè)“孤島”，因?yàn)閺慕煌ㄉ厦从?strong>30分鐘以上，你根本進(jìn)不去望京。崔各莊是一個(gè)“四無片區(qū)”，發(fā)展比東壩更加緩慢。第一是“無交通”，8.8萬的單價(jià)連地鐵都沒有，規(guī)劃中的32號線估計(jì)要到2030年以后。第三是“無產(chǎn)品”，這個(gè)地方是不可能設(shè)置產(chǎn)業(yè)配套的。第四是“無學(xué)校”，周邊目前還沒有規(guī)劃學(xué)校，更別說好學(xué)校。更可怕的是，這“四傻兄弟”都是大戶型產(chǎn)品，集中在100-170平米之間，總價(jià)沒有900萬-2000萬都進(jìn)不來。這得需要多大的勇氣，才敢在這里扔下1000多萬，四環(huán)里的次新和新房難道“不香嗎”？如果說東壩還可以賣“規(guī)劃”，賣遠(yuǎn)景，那么崔各莊就是“賣望京”，屬于典型的“誰買誰后悔”板塊。【03】孤苦伶仃的“金盞板塊”，割了“富人的韭菜”。很顯然，金盞板塊不屬于“第四使館區(qū)”，跟東壩不是一回事。金盞板塊其實(shí)就是朝陽有錢人的“別墅區(qū)”，是大老板們“大隱隱于市”的一個(gè)后花園，普通人一般不在這里居住。因?yàn)閷?shí)在是“太荒涼了”，這個(gè)片區(qū)適合“割了富人的韭菜”。金盞板塊有兩個(gè)在售項(xiàng)目：青云上府和朝陽壹墅，供應(yīng)量1200套。而且單價(jià)都在6.6萬的“新型共有房”，總價(jià)900萬起步，兩種戶型120平左右的三居和150平左右的四居，總價(jià)區(qū)間也一樣。這個(gè)地方基本上也是“零配套零交通”級別的發(fā)展片區(qū)，預(yù)計(jì)在未來5年都是沒有幾個(gè)人的片區(qū)。屬于典型的“朝陽有錢人”，打打高爾夫，玩玩汽車的地方，普通人就不要隨便去參和了。如果你已經(jīng)在“金盞片區(qū)”花了巨資買了房子，那就安心居住，不要去管未來會有多少升值空間，因?yàn)檫@周邊壓根就沒有二手房市場。朝陽的南部歷來不被市場認(rèn)可，尤其是不被北京高端客群認(rèn)可，所以王四營從“出生那一天”就注定了會很難賣。
尤其是賣“大戶型”，想割國貿(mào)高端白領(lǐng)的“韭菜”不容易。
國貿(mào)的有錢人基本上都住在“北部”，南城是不可能看得上的，唯一能看得上的南城，最多就是亦莊核心區(qū)。
其他地方，國貿(mào)的有錢人根本瞧都不瞧一眼。
王四營板塊有三個(gè)在售項(xiàng)目：朝陽壹號、保利錦上、中綠東岳府，再加上一路之隔的豆各莊綠城沁園項(xiàng)目，總供應(yīng)量4000套。王四營這個(gè)片區(qū)雖然是地鐵盤，但城市界面比較弱，又緊鄰“大規(guī)模的回遷房”，缺乏強(qiáng)勢城市教育資源支持。所以王四營最好的選擇就是“小戶型剛需上車”或者“低總價(jià)的區(qū)域改善”。北京東部的有錢人改善，基本上都向北，再向北，留下來改善的都是“普通人”，所以對于總價(jià)是非常敏感的。所以王四營片區(qū)最大的問題就是“總價(jià)太高”：800萬才能改善。有這個(gè)實(shí)力為什么不去北部改善，甚至海淀都可以入手了。所以對于王四營板塊來說，7.1萬單價(jià)，總價(jià)800萬以上，缺乏亮點(diǎn)。朝陽十八里店板塊是朝陽區(qū)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目：朝陽港。由于這個(gè)位置距離豐臺分鐘寺比較近，所以市場中經(jīng)常把朝陽十八里店和分鐘寺做比較對比：分鐘寺10萬+，十八里店才7.5萬。十八里店板塊包含一個(gè)即將開盤的項(xiàng)目：金隅昆泰云筑，還有一塊即將上市的地塊，合計(jì)預(yù)計(jì)1500套左右。后面可能還會有2-3塊地出來，估計(jì)競爭會非常激烈。板塊緊靠東南四環(huán)外，緊鄰已經(jīng)通車的17號線十八里店站，屬于四環(huán)地鐵盤，但周邊的發(fā)展也是“非?；臎?/strong>”。要產(chǎn)業(yè)沒有產(chǎn)業(yè)，要配套沒有配套，要學(xué)校沒有學(xué)校，要品質(zhì)也沒有。所以對于十八里店的“7.5萬單價(jià)，900萬起步”的項(xiàng)目，未來的升值空間要用很大的力氣來“撬動”：比如引入2-3所“頂級的海淀學(xué)校”。沒有超級“學(xué)校”支撐，這個(gè)片區(qū)的房價(jià)天花板會比較低。所以對于東南四環(huán)外的“十八里店”，我們只能對它的未來做祈禱，希望能夠引入一些頂級配套，這個(gè)板塊才有希望。朝陽的東南，不管是王四營，還是十八里店，由于缺乏產(chǎn)業(yè)的植入，發(fā)展又比較緩慢，其實(shí)都不是很好的買入板塊。奶西板塊項(xiàng)目是2022年第二次朝陽供地新推出的地塊。有南北兩地塊，容積率分別是1.4和2.2，未來可產(chǎn)品也會有區(qū)別：5-10層的洋房和20層以下的板樓。奶西板塊位于北五環(huán)外，朝陽望京+海淀中關(guān)村的雙產(chǎn)業(yè)輻射，東邊離朝陽望京不遠(yuǎn)，西邊離海淀中關(guān)村不遠(yuǎn)，接盤俠不會少。奶西地塊的指導(dǎo)價(jià)格在8.5-8.9萬/平米，價(jià)格比崔各莊貴了1千，但產(chǎn)品品質(zhì)好的很多，低密度品質(zhì)更高。北邊的洋房現(xiàn)在一房難求，周邊的洋房都非常火。地塊周邊的二手房價(jià)格在7-9萬左右，存在一定的一二手倒掛，奶西地塊的價(jià)格優(yōu)勢比較明顯。綜上所述，今年和明年將是朝陽區(qū)樓市最難的時(shí)刻。供應(yīng)量過大，政府指導(dǎo)價(jià)偏高，總價(jià)門檻高，產(chǎn)品過于雷同，品質(zhì)也差強(qiáng)人意，必然導(dǎo)致朝陽區(qū)的樓市進(jìn)入嚴(yán)重內(nèi)卷。再加上今年北京“四環(huán)里”一大堆新盤入市，對朝陽形成形成了巨大的分流，朝陽新盤“不降價(jià)恐怕很難消化”。相對來說，奶西板塊的亮相可能是朝陽唯一的亮點(diǎn)了。【直播預(yù)告：4月27日晚7點(diǎn)30分視頻號直播】
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標(biāo)簽：
十八里店
朝陽區(qū)的
營業(yè)執(zhí)照公示信息
