法拍房，這個(gè)大多數(shù)人曾經(jīng)陌生的概念，在近兩年突然流行了起來(lái)。此前有媒體報(bào)道，進(jìn)入2022年，全國(guó)法拍房數(shù)量猛增，高性價(jià)比也讓很多購(gòu)房者把法拍房看成剛需“撿漏”的機(jī)會(huì)。法拍房經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展?民眾對(duì)此如何看待?

法拍房成交不易 從不限購(gòu)走向限購(gòu)

法拍房，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子。“90后”陳思思在2017年就了解過法拍房，彼時(shí)她還沒有杭州戶口。在限購(gòu)的政策下，迫切想要擁有自己住房的她，就把目光聚焦到了不限購(gòu)的法拍房上。

“當(dāng)時(shí)可供選擇的法拍房沒有如今這么多，留意了半年，也實(shí)地去看了一些法拍房，真正讓人動(dòng)心思去拍的也就那么幾套。”陳思思說，新房、二手房還能反復(fù)比較，但法拍房競(jìng)拍成功就要買，價(jià)格未必是預(yù)想的價(jià)格，有點(diǎn)像一錘子買賣。“從看到公告到付完全款就一個(gè)月時(shí)間，總感覺太倉(cāng)促。”

陳思思說，品質(zhì)好一些的房產(chǎn)，很少折價(jià)出售，基本上都是溢價(jià)，而且溢價(jià)率還不低，又要一次性付款，后來(lái)就放棄了這個(gè)念頭。

“復(fù)雜”“事多”“不便宜”，是杭州市民王杰眼中的法拍房。關(guān)注過法拍房一段時(shí)間后，他便放棄了這個(gè)念頭。即使新房搖號(hào)始終未中，他依舊沒把法拍房列入選擇范圍。

王杰說，不少負(fù)面新聞讓他對(duì)法拍房多了一絲不放心。王杰認(rèn)為，每次都要仔細(xì)看“競(jìng)拍公告”“評(píng)估報(bào)告”，從中了解房屋現(xiàn)狀、有無(wú)租約、欠費(fèi)情況等內(nèi)容，即使這樣還可能存在一些不可預(yù)知的“坑”，太提心吊膽，不如放棄。

“我對(duì)法拍房還是蠻感興趣的，畢竟存在很大的價(jià)差。”在2016年杭州限購(gòu)政策出臺(tái)后，杭州市民張?jiān)脱芯科鹆朔ㄅ姆?。在他眼中，與一般商品房相比，法拍房有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且大眾對(duì)這類房產(chǎn)不熟悉，關(guān)注度不高，這又給了購(gòu)房者很大的機(jī)會(huì)。

張?jiān)獏⑴c過幾次競(jìng)拍，但都因?yàn)閮r(jià)格不理想而放棄。“好的房產(chǎn)，搶的人還是多，價(jià)格甚至超過了市場(chǎng)價(jià)。”

2021年3月，杭州發(fā)布新政，明確參與杭州限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合杭州住房限購(gòu)政策。新政出臺(tái)后，外來(lái)購(gòu)房者在杭州“置業(yè)”的機(jī)會(huì)被堵上，借法拍房來(lái)變相“炒房”的現(xiàn)象也受到打擊，杭州法拍房市場(chǎng)明顯降溫。

2021年12月19日，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》發(fā)布，其中第一條明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

這意味著，法拍房將與各地方的限購(gòu)政策保持一致，“法拍房不限購(gòu)”成為歷史。

法拍房市場(chǎng)愈加規(guī)范 仍需擁抱透明化

從全款到可貸款，從“不負(fù)責(zé)騰退交付”到人民法院依法負(fù)責(zé)騰退，從不限購(gòu)到限購(gòu)，法拍房市場(chǎng)正進(jìn)一步規(guī)范，拍賣者負(fù)擔(dān)也進(jìn)一步減輕。

有業(yè)內(nèi)人士表示，拍賣者需要關(guān)注了解的事項(xiàng)依舊很多，比如法拍房產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否存在租賃，除房?jī)r(jià)外還需要支付哪些費(fèi)用，尤其需要關(guān)注是否要補(bǔ)繳土地出讓金等。“對(duì)于一些把握不準(zhǔn)的拍品，還是向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買‘盡調(diào)報(bào)告’比較穩(wěn)妥，把專業(yè)的事交給專業(yè)的人去做。”

有10年“工齡”的房產(chǎn)銷售梁瑋，從去年9月起，明顯感覺到市場(chǎng)買房需求下降了。“杭州樓市政策嚴(yán)格、疫情影響深遠(yuǎn)還是主要原因，總體來(lái)說，比之前難賣點(diǎn)，但有需求的人還是會(huì)買。”

談及法拍房，梁瑋認(rèn)為，即使在當(dāng)下，先天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依舊吸引了一大波購(gòu)房者，只不過因?yàn)閾?dān)心存在風(fēng)險(xiǎn)，觀望的人會(huì)更多一些。如果有機(jī)構(gòu)可以提供盡調(diào)服務(wù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說未嘗不是一個(gè)很好的選擇。他認(rèn)為：“為購(gòu)房者介紹合適的法拍房并提供專業(yè)服務(wù)，在行情不好的當(dāng)下，未必不是房產(chǎn)中介可以走的一條新路。”

法拍房如何被更多的購(gòu)房者接受?浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，法拍房的各項(xiàng)信息需要更加透明，如流程更加透明、參與方式更加透明，購(gòu)買法拍房需承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)、享受的法律保障更加透明，購(gòu)買者需額外支出的成本等信息更加透明等。“這需要進(jìn)一步向公眾普及法拍房的知識(shí)，才能讓更多的購(gòu)房者‘踏實(shí)’地參與到拍賣中。”

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