原創(chuàng) 房小評(píng) 中國房評(píng)報(bào)道 2

曾經(jīng)，“融創(chuàng)的錢是哪兒來的”，被列為房地產(chǎn)行業(yè)難解之謎。

如今，這個(gè)問題依然存在，只是換了主角，問題變成：“建發(fā)的錢是哪兒來的”。

4月18日，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)股份（600153.SH）發(fā)布2021年度財(cái)報(bào)，揭開了建發(fā)房產(chǎn)的家底。

根據(jù)建發(fā)股份財(cái)報(bào)，建發(fā)房產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合同銷售額1753.85億元，同比增長68.83%。建發(fā)房產(chǎn)還有個(gè)兄弟公司叫聯(lián)發(fā)集團(tuán)，2021年度實(shí)現(xiàn)銷售額421.8億元。

建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)在建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中占比約是8:2。由于建發(fā)股份只公布了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體情況，因此我們將建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入乘以0.8，以此粗略估算建發(fā)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)收入，經(jīng)過簡單計(jì)算，建發(fā)房產(chǎn)2021年度業(yè)績主要指標(biāo)如下：

合同銷售額：1753.85億元，同比增68.83%；

營業(yè)收入約：770億元，同比增16.85%；

歸母凈利潤約：23億元，同比增5.69%；

毛利率約：16.79%，下降4.13個(gè)百分點(diǎn)。

這一眼看過去，建發(fā)房產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)算不上翹楚，無論規(guī)模，還是盈利能力。尤其是其毛利率只有16.79%，比TOP20房企20%左右的毛利率直接低了幾個(gè)百分點(diǎn)。

為什么要求建發(fā)房產(chǎn)和TOP20房企比呢？

因?yàn)榻òl(fā)房產(chǎn)自2021年開始突然發(fā)力，在其他房企都沒錢拿地的時(shí)候，建發(fā)房產(chǎn)一騎絕塵，在全國主要城市積極投拓。

建發(fā)股份2021年財(cái)報(bào)信息顯示，2021年共新獲取土地114宗，全口徑拿地金額合計(jì)約1576億元，一二線城市土地儲(chǔ)備預(yù)估權(quán)益貨值占比超70%。

據(jù)中指研究院的2021年度房企權(quán)益拿地金額榜，建發(fā)房產(chǎn)以601億元位列第10，而其同期銷售額位列第20。

今年一季度，建發(fā)房產(chǎn)更是憑借173億元的權(quán)益拿地金額，竄升到行業(yè)第三位，僅次于綠城和華潤。

來源：中指研究院

更令人好奇的是，建發(fā)房產(chǎn)一路瘋狂拿地，它的“三道紅線”卻依然是綠檔。

于是，行業(yè)內(nèi)不少人提出了我們文章開頭的那個(gè)問題——

“建發(fā)的錢是哪兒來的？”

對于這個(gè)問題，建發(fā)股份2021年度財(cái)報(bào)透露：建發(fā)房產(chǎn)的錢是母公司建發(fā)股份支持的。

年報(bào)中說：截至報(bào)告期末，建發(fā)股份的擔(dān)保總額達(dá)1393.75億元，較2020同期的795.69億元增長了75.16%；其中直接、間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對象提供的債務(wù)擔(dān)保金額為1173.3億元，較上一年的392.34億元增長近2倍(199%)。

除了股東擔(dān)保、借款以外，建發(fā)股份還為建發(fā)房產(chǎn)提供了其他融資便利，建發(fā)房產(chǎn)正是背靠建發(fā)股份這棵大樹，才能逆勢崛起，看起來有用不完的錢去拿地。

建發(fā)股份為什么這么有錢呢？

除了大家網(wǎng)上可查的建發(fā)股份公司背景外，其對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠支持巨額資金，是因?yàn)樗袃蓚€(gè)特殊的優(yōu)勢：

一是超級(jí)國企背景。

建發(fā)房產(chǎn)大股東是建發(fā)集團(tuán)，前身為廈門建設(shè)發(fā)展公司，是1980年隨著廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立而誕生的。40多年來，建發(fā)集團(tuán)形成了多個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

2021年，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7078.44億元，同比增長63.49%；實(shí)現(xiàn)凈利潤109.63億元，同比增長33.98%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤60.98億元，同比增長35.40%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為15.19%，同比增加2.18個(gè)百分點(diǎn)。

截至2021年末，建發(fā)股份總資產(chǎn)達(dá)到6024.59億元，凈資產(chǎn)達(dá)到1,369.18億元，歸屬于母公司所有者的凈資產(chǎn)達(dá)到508.44億元。

二是供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)的支持。

建發(fā)股份是少數(shù)經(jīng)營供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)的國企，主要做黑色金屬、有色金屬、礦產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、紙漿、能化產(chǎn)品等行業(yè)的供應(yīng)鏈運(yùn)營，并且有金融、科技等業(yè)務(wù)。

聽起來很復(fù)雜，其實(shí)可以打個(gè)簡單的比方：建發(fā)股份好比國美在家電渠道商的高光時(shí)刻做地產(chǎn)，它作為渠道商可以占用上下游的巨量資金，擁有融資便利。

建發(fā)股份做供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)的主要特點(diǎn)是產(chǎn)生巨量的現(xiàn)金流，形成了資金池，資金優(yōu)勢恰好補(bǔ)上了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)急缺現(xiàn)金流的短板，這是目前各家房企及其母公司所不具備的。

2021年，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6115.39億元，同比增長74.46%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤32.20億元，同比增長80.84%。

通過上述情況，您可能發(fā)現(xiàn)了，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)收入雖然約是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的6倍，但是其歸母凈利潤規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)卻差不多（供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)是32.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是28.78億元）。

從毛利率上看，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)毛利率只有1.49%，不到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的1/10。

來源：建發(fā)股份年報(bào)

所以，對于建發(fā)股份來說，有動(dòng)力做大房地產(chǎn)來增厚公司利潤。而對于其他開發(fā)商同行來說，得知聽起來如此高大上的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)毛利率這么低應(yīng)該也很驚詫吧？

房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，毛利率依然遠(yuǎn)超很多制造業(yè)和供應(yīng)鏈運(yùn)營行業(yè)，開發(fā)商同行們還有什么理由不珍惜，不努力呢？

說到這里，您就明白了，原來建發(fā)房產(chǎn)有個(gè)“金主爸爸”，銜著金鑰匙來干房地產(chǎn)，那將來房地產(chǎn)銷售榜TOP10里豈不是也會(huì)有它？

如果這么看問題，讀者朋友們就小看了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的難度。

如上所述，建發(fā)股份的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率只有16.79%，我們選擇了2021年度房企銷售額排行榜當(dāng)中排名在建發(fā)房產(chǎn)附近的2家房企（爆雷的剔除）新城控股和濱江集團(tuán)。其中，新城控股2021年度毛利率約為20.45%，濱江集團(tuán)2021年度綜合毛利率約為32.1%。

新城和濱江都是和建發(fā)房產(chǎn)銷售規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，但是盈利能力遠(yuǎn)高于建發(fā)房產(chǎn)。建發(fā)房產(chǎn)當(dāng)下加快拿地步伐，迅速擴(kuò)張規(guī)模，拿地成本較高，其毛利率水平未來仍可能下降。

除此以外，房小評(píng)對于建發(fā)房產(chǎn)最大的疑惑仍是開頭那個(gè)問題——“建發(fā)的錢是哪兒來的？”

上述論述，看起來回答了這問題。

實(shí)際上又沒有回答清楚這個(gè)問題。

因?yàn)椋òl(fā)并沒有清楚公布建發(fā)股份、建發(fā)供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)對建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)提供的融資形式以及利息情況。

做供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)其實(shí)都是“過路財(cái)神”，資金池里看起來那么多錢，大多是別人的；現(xiàn)金流看起來那么多，也要面臨國際貿(mào)易和大宗商品價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。這兩年國際大宗商品進(jìn)口價(jià)格上漲給相應(yīng)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)帶來了不錯(cuò)的利潤和現(xiàn)金流，那么未來如果大宗商品價(jià)格下行呢？套期保值業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備做到了嗎？

房小評(píng)相信這世界上沒有“秘密的生意”，因?yàn)槭袌龈偁幍囊?guī)則是公開透明，一家企業(yè)所發(fā)現(xiàn)的商機(jī)及其擁有的競爭優(yōu)勢，會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)被別的企業(yè)學(xué)習(xí)，甚至取代。

我們當(dāng)然得承認(rèn)建發(fā)股份的“供應(yīng)鏈+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略模式的優(yōu)越，但是也得直面建發(fā)房產(chǎn)前路面臨的挑戰(zhàn)。

希望建發(fā)房產(chǎn)創(chuàng)造“新閩系黑馬”的神話！

標(biāo)簽： 建發(fā)股份 同比增長