北京房價(jià)“四連漲“,北三縣扔出“王炸“!
來源：大山說房時(shí)間：2022-04-19 10:42:00
2022年4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，其中北京的二手房房價(jià)再次“領(lǐng)漲全國”。而且從數(shù)據(jù)上看，北京二手房的房價(jià)確實(shí)是“漲幅越來越大”，已經(jīng)幾乎要進(jìn)入“普漲”的趨勢(shì)。這一輪北京的二手房房價(jià)上漲是從2021年的12月份開始的，隨著房地產(chǎn)調(diào)控“政策風(fēng)向”的轉(zhuǎn)變，房貸“松綁”，北京房價(jià)迅速“由跌轉(zhuǎn)漲”。從近四個(gè)月的北京二手房房價(jià)漲幅來看，2022年北京房價(jià)至少有10％以上的漲幅，甚至有可能會(huì)出現(xiàn)20％的漲幅。我們判斷，今年北京的房價(jià)漲幅肯定是“領(lǐng)漲全國”的。北京這一輪二手房的房價(jià)漲幅，主要集中在以下幾個(gè)板塊：第一，四環(huán)內(nèi)的“次新房”出現(xiàn)了全面上漲的行情，尤其是2005年以后的“次新房”上漲幅度非常明顯。
東西城核心區(qū)的“次新房”房價(jià)保守估計(jì)這幾個(gè)月已經(jīng)上漲了20％以上，個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了40％的漲幅。
第二，城區(qū)的邊緣組團(tuán)核心區(qū)，“次新房”二手房也出現(xiàn)上漲，比如像朝陽的東壩，朝青等板塊，二手房次新幅度明顯。
第三，近郊新城的重點(diǎn)片區(qū)，“次新二手”也出現(xiàn)了一定的漲幅，比如房山長陽，昌平回天地區(qū)等成熟片區(qū)，次新房價(jià)漲幅明顯。
北京這一輪二手房次新，之所以有房價(jià)的明顯上漲，甚至是“普漲行情”，一個(gè)是房貸確實(shí)出現(xiàn)了明顯松綁，資金面特別寬松，另外一個(gè)就是新房的價(jià)格明顯偏高，拉高了周邊的次新房價(jià)。所以北京的新房雖然“賣的不怎樣”，但是二手房成交量在3月份居然突破了1.8萬套的水平，幾乎是2月份的兩倍。曾經(jīng)有人預(yù)判，到了2030年，北京次新房和新房的房價(jià)有可能將會(huì)出現(xiàn)“20-15-12-8”的梯隊(duì)分布格局：單價(jià)20萬均價(jià)的“板塊”：北京東西城核心區(qū)。
單價(jià)15萬均價(jià)的“板塊”：北京四環(huán)以內(nèi)。
單價(jià)12萬均價(jià)的“板塊”：北京城區(qū)邊緣組團(tuán)核心區(qū)。
單價(jià)8萬均價(jià)的“板塊”：北京五大新城核心區(qū)板塊。
按照目前全國樓市的松綁態(tài)勢(shì)以及“印鈔速度”，2030年中國的M2貨幣總量將會(huì)突破500萬億水平，相當(dāng)于要比現(xiàn)在的貨幣總量“翻一倍”。按照這個(gè)速度“貶值下去”，2030年北京房價(jià)再“翻一倍”也不是不可能。有人說，中國的房價(jià)已經(jīng)不可能“大漲”了。我們的判斷是，中國排名前十的“特大超大城市”的房價(jià)依然有“大漲”的空間，因?yàn)樵谶@些城市集中了中國最好的公共資源，最多的常住人口和最龐大的資金。只要“鈔票持續(xù)印下去”，錢就會(huì)持續(xù)流進(jìn)這些城市，推高城市房價(jià)，而在所有的城市中，北京一定是“蛋糕分的最多”的城市。同時(shí)對(duì)于燕郊、大廠和香河等北三縣環(huán)京地區(qū)來說，2022年也是“生死攸關(guān)”的關(guān)鍵之年，我們判斷今年有可能會(huì)有“王炸”政策出臺(tái)。2022年4月14日，北京市京津冀協(xié)同辦對(duì)外發(fā)布《北京市推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展2022年工作要點(diǎn)》。在這個(gè)“工作要點(diǎn)”中，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是“2022年北京將推動(dòng)出臺(tái)通州區(qū)與北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)相關(guān)方案”。這個(gè)“示范區(qū)方案”究竟是什么？目前還沒有具體細(xì)節(jié)透露。但是北京相關(guān)負(fù)責(zé)人提到：通州區(qū)與北三縣一體化高質(zhì)量發(fā)展方案，將學(xué)習(xí)借鑒長三角區(qū)域一體化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)做法。根據(jù)這個(gè)細(xì)節(jié)，我們仔細(xì)研究了“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)的總體方案”，發(fā)現(xiàn)這里面確實(shí)有不少亮點(diǎn)。根據(jù)“長三角一體化的發(fā)展總體方案”，我們判斷未來的北三縣和通州一體化高質(zhì)量發(fā)展方案，有可能將會(huì)有以下特征：第一，賦予“示范區(qū)”省級(jí)經(jīng)濟(jì)權(quán)限，這就意味著通州北三縣的示范區(qū)至少是“副省級(jí)新區(qū)”，僅比雄安新區(qū)的級(jí)別“低半格”。
也就是說，新區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)至少會(huì)是“北京副市長”級(jí)別。
第二，預(yù)計(jì)將成立“示范區(qū)執(zhí)行委員會(huì)”，通州區(qū)和北三縣，都由這個(gè)“示范區(qū)執(zhí)行委員會(huì)”實(shí)施統(tǒng)一管理。
這意味著北三縣可能將直接由北京代管。
第三，成立“示范區(qū)發(fā)展公司”，負(fù)責(zé)通州和北三縣的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，相當(dāng)于“示范區(qū)的城投公司”。
這樣一來，北三縣的“地價(jià)”恐怕要上漲了。
第四，會(huì)設(shè)立“先行啟動(dòng)區(qū)”，哪個(gè)片區(qū)進(jìn)入“啟動(dòng)區(qū)范圍”，哪個(gè)片區(qū)將會(huì)迎來快速發(fā)展。
從目前來看，除了155平方公里的“副中心”，通州臺(tái)湖、燕郊鎮(zhèn)、香河鎮(zhèn)及大廠潮白有可能都進(jìn)入“啟動(dòng)區(qū)”。
第五，企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證完全統(tǒng)一，招商優(yōu)惠條件也統(tǒng)一，北京的高科技術(shù)企業(yè)到了北三縣，同樣享受“北京政策”，接受“北京管理”。
這一條主要是讓北京的企業(yè)放心“遷入北三縣”，推動(dòng)北三縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
第六，實(shí)行不受行政區(qū)劃和戶籍身份限制的公共服務(wù)政策，在“示范區(qū)”內(nèi)的就醫(yī)、義務(wù)教育都是“統(tǒng)一”的。
今年北京兩會(huì)就有代表提出建議，通州北三縣“學(xué)籍統(tǒng)一”，成立“獨(dú)立中考區(qū)”，本次方案有可能采取這個(gè)建議。
但高考的時(shí)候還是“按照戶口各自參加戶籍高考”。
這種可能性存在，畢竟北京和河北的“教材”已基本一樣了。
第七，建設(shè)互聯(lián)互通基礎(chǔ)設(shè)施體系，除了地鐵、市郊鐵路、高鐵之外，最關(guān)鍵的“檢查站”問題有可能會(huì)在這個(gè)方案中提出解決方案，外遷的概率應(yīng)該是比較高的。
但預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)，大概率完成時(shí)間會(huì)在2025年前后。
第八，統(tǒng)一采用北京電話區(qū)號(hào)“010”，包括北三縣地區(qū)。
第九，由北京和河北共同出資建立“示范區(qū)投資開發(fā)基金”，專門投資建設(shè)通州北三縣，讓北三縣地區(qū)建設(shè)不再“缺錢”。
總體上我們預(yù)判這個(gè)“通州北三縣示范區(qū)方案”的重點(diǎn)內(nèi)容主要是以上9個(gè)方面，基本上和“長三角示范區(qū)發(fā)展區(qū)方案”是一樣的內(nèi)容。長三角弄一個(gè)，京津冀也“照貓畫虎”弄一個(gè)，但我們的判斷是，通州北三縣的方案可能會(huì)更加深入一點(diǎn)，這個(gè)方案預(yù)計(jì)“年內(nèi)出臺(tái)”。但值得注意的是，這個(gè)方案一旦公布，隨著北三縣地區(qū)被“北京代管”后，北三縣“限購”和落戶有可能會(huì)更加嚴(yán)厲。所以至于北三縣未來會(huì)如何，關(guān)鍵還是要看今年的這個(gè)“通州北三縣示范區(qū)方案”，這將是北三縣地區(qū)最后的“機(jī)會(huì)”。想要投資“北三縣”的人，最好等到“示范區(qū)方案”出來后再考慮。
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房價(jià)漲幅
北京房價(jià)
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