海淀永豐中海滙德里、幸福里·潤園兩個(gè)項(xiàng)目大賣，誰最高興？

——答案是昌平的項(xiàng)目們。

因?yàn)?，海淀一旦零供?yīng)，碼農(nóng)最近的上車地必然是昌平，臨近海淀的交界處。這里有著海淀碼農(nóng)后花園之稱，因此也一直是開發(fā)商看好的區(qū)域。

此前，奧森ONE和奧海明月的熱銷已經(jīng)驗(yàn)證了海淀碼農(nóng)外溢的購買力，但當(dāng)下昌平的供應(yīng)量可比去年翻了兩番都不止，而且單價(jià)普遍6萬+，碼農(nóng)們上車也要踮起腳尖了。何況，當(dāng)下大廠也在普遍裁員降薪，你懂的！

2022年昌平區(qū)域碼農(nóng)置業(yè)的焦點(diǎn)項(xiàng)目有兩個(gè)：中鐵彩璟和中海匯智里。

中鐵彩璟是小體量臨鐵不愁賣，中海匯智里是大盤邏輯未來價(jià)格空間充滿想象。它們卻有著一個(gè)相同的口號(hào)：“100萬置業(yè)海淀北。”

難得遇到上車門檻不高，又適合碼農(nóng)買的兩個(gè)新盤，這兩個(gè)項(xiàng)目該怎么選？今天請(qǐng)聽聽顧問君的看法：

1、選樓面價(jià)差高的

要想房子不維權(quán)，開發(fā)商要有利潤賺。

這并非顧問君危言聳聽，近年來交房即維權(quán)的項(xiàng)目多為限競房、限價(jià)房等樓面價(jià)差過小的項(xiàng)目。比如：某項(xiàng)目售價(jià)與樓面價(jià)只相差1萬元/平米，建安成本再占5000元/平米，這樣的項(xiàng)目開發(fā)商如何實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付？

帶著這個(gè)問題我們往下看：

中鐵彩璟是昌平城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)商品房。該地塊2021年10月競拍時(shí)吸引了東亞新華、路勁+城建開發(fā)+城建北方、中鐵諾德、中鐵置業(yè)、建工+昌房、首開房地置業(yè)，共6家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與。最終，中鐵置業(yè)以9.48億元觸及上限，并在現(xiàn)場搖號(hào)環(huán)節(jié)中標(biāo)。

中鐵彩璟項(xiàng)目體量不大，占用資金少，沒有公建，好算賬。對(duì)于中鐵置業(yè)這種自己有建筑施工資源的房企，操盤難度小。但地塊溢價(jià)率達(dá)到15%，可售住宅樓面價(jià)約為1.68萬元/平米，與3.19萬元/平米的指導(dǎo)價(jià)相比，每平米有1.51萬元/平米的樓面價(jià)差。除去5000元/平米的建安成本和各項(xiàng)費(fèi)用，這個(gè)項(xiàng)目剩下的利潤比較有限。

最近這兩年，中鐵置業(yè)在北京交付的其他項(xiàng)目維權(quán)聲音不斷，感興趣朋友可以自行網(wǎng)上搜來看。雖然不知道為啥中鐵置業(yè)的房子交付維權(quán)很多，但是在利潤空間比較小的情況下，建議還是三思而后行。

中海匯智里是昌平沙河板塊的純商品房。項(xiàng)目位于昌平沙河創(chuàng)新基地，今年2月競拍時(shí)被中海以底價(jià)拿下，可售樓面價(jià)2.48萬元/平米，指導(dǎo)價(jià)5萬元/平米，樓面價(jià)差達(dá)到每平米2.52萬元/平米。相比中鐵彩璟每平米要多出1萬元的空間。而且這個(gè)項(xiàng)目總建筑規(guī)模約19萬平方米，體量遠(yuǎn)大于中鐵彩璟。

顧問君特意查了這個(gè)地塊的前世今生，該地塊曾在2021年流拍，這次出讓時(shí)減少了1.9萬方米的保障性租賃住房配建和4萬平米的商辦的配建，地塊非常純粹，同樣很好算賬。

從樓面價(jià)差的對(duì)比上可以看出，中鐵彩璟留給產(chǎn)品打造的空間較小，而中海匯智里比中鐵彩璟多出的約1萬元/平米的空間，既可以是項(xiàng)目的利潤空間，也可以作為房價(jià)打折、或者贈(zèng)送高品質(zhì)精裝等回饋購房人的福利出處。

2、戶型要選通透的

利潤再少，中鐵的項(xiàng)目也不會(huì)爛尾，這點(diǎn)國企央企都敢拍胸脯，但產(chǎn)品力就沒幾個(gè)敢跟中海拍胸脯的了。

中鐵彩璟效果圖

中鐵彩璟看建筑效果圖時(shí)，讓人滿心歡喜，5棟高板，這排布妥妥能出好戶型。而看到戶型圖時(shí)，只想問，這是設(shè)計(jì)部故意挖的坑么？

四個(gè)戶型中三個(gè)不通透，這還不算完，75平米戶型衛(wèi)生間對(duì)著餐廳；89平米的C1戶型的兩個(gè)次臥窗戶只有1米多寬；105平米戶型的北窗通風(fēng)走廊被客衛(wèi)截?cái)嗔恕?/p>

唯一南北通透的89平米B戶型也是一堆槽點(diǎn)。矬子里面拔將軍，顧問君建議想買這個(gè)項(xiàng)目的朋友，可以優(yōu)先考慮B戶型，至少客人不會(huì)一開門就把餐廳客廳一眼看到底。

中海匯智里的五個(gè)戶型中不通透戶型有兩個(gè)，分別是58平米單朝向和74平米純南向。其他三個(gè)戶型為總價(jià)預(yù)算在370萬買兩居、530萬買三居和600萬買四居的客群提供了不同選擇。

中海的產(chǎn)品設(shè)計(jì)確實(shí)甩了中鐵置業(yè)幾條街，但中鐵彩璟的賣點(diǎn)在價(jià)格上，75平米兩居首付70萬左右；89平米三居首付85萬左右；106平米三居首付101萬左右。

這個(gè)價(jià)格買到昌平老城核心區(qū)，還要啥自行車？但顧問君想說，買房不能只看當(dāng)下的價(jià)格！

3、房子升值憑什么？

青銅買房看價(jià)差，倒掛就沖；王者買房看區(qū)域價(jià)值，有發(fā)展才有升值潛力。

中鐵彩璟指導(dǎo)價(jià)為3.19萬元/平米。從已公布的項(xiàng)目信息來看，項(xiàng)目總共662套房源，包括75平兩室，89平三室，106平三室三種主力戶型。按3.19萬元的單價(jià)來計(jì)算，總價(jià)分別為239萬元、283萬元、338萬元。

這個(gè)單價(jià)雖然較低，但項(xiàng)目的個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額還沒有確定。我們以周邊二手房價(jià)格為參考，周邊新新公寓、清秀園、歐亞花園等項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)格在4萬元/平米左右，部分沒有電梯的老小區(qū)二手房3.7萬元/平米。

綜合周邊二手房價(jià)格來看個(gè)人產(chǎn)權(quán)在80%的概率較大。也就是按全部產(chǎn)權(quán)計(jì)算，單價(jià)約4萬元/平米，這個(gè)價(jià)格站在了區(qū)域二手房的頂端。對(duì)于買房人而言，未來房價(jià)上漲的想象空間需要產(chǎn)品力的支撐。

顯然，產(chǎn)品力不是中鐵的強(qiáng)項(xiàng)。

中海匯智里的指導(dǎo)價(jià)格為5萬元/平米，四個(gè)主力戶型，分別為58平米一室、74平米兩室、107平米三室、120平米四室。按5萬元/平米的單價(jià)來計(jì)算，對(duì)應(yīng)總價(jià)分別為300萬元、370萬元、530萬元、600萬元。此外，項(xiàng)目有團(tuán)購優(yōu)惠福利，請(qǐng)加微信zgfpbd2018或mfsrgw咨詢。

中海匯智里效果圖

周邊昌平龍湖滟瀾新宸小區(qū)二手房掛牌均價(jià)4.5萬元/平米，全明邊戶的掛牌單價(jià)能到4.9萬元/平米。乍一看，中海匯智里的新房價(jià)格也貼上周邊二手房價(jià)格上限了，但與中鐵彩璟不同的是，中海匯智里的房價(jià)支撐在未來產(chǎn)業(yè)上。

項(xiàng)目距沙河高教園僅1.5公里，東側(cè)為昌平區(qū)中關(guān)村創(chuàng)新基地、中國移動(dòng)國際信息港，北側(cè)約4公里是中國石油科技園，東北2.5公里為中國石油石油化工研究院，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口紅利將讓項(xiàng)目存在一定的保值增值空間。

中鐵彩璟更像是成熟區(qū)域中的“插花地”，此類項(xiàng)目的能否超越周邊二手房價(jià)格，上一篇文章已有論述（亞林西地塊出來了，說說“插花地”豪宅怎么選）。

中海匯智里周邊更像早年亦莊新城起步區(qū)，產(chǎn)業(yè)比住宅多，生活配套略有不足，但土地多、發(fā)展空間大，未來房價(jià)與區(qū)域配套建設(shè)掛鉤。

手握100萬元，兩個(gè)截然不同的選項(xiàng)已經(jīng)放在各位面前。

標(biāo)簽： 中鐵置業(yè)