王四營(yíng)“三兄弟”保利錦上、中綠·東岳府、融創(chuàng)朝陽(yáng)壹號(hào)從去年賣到現(xiàn)在，據(jù)說(shuō)保利錦上去化80％，東岳府去化20％左右，朝陽(yáng)壹號(hào)應(yīng)該更差，置業(yè)顧問(wèn)只透露客戶轉(zhuǎn)化率低到1％。

“三兄弟”一路相隨，相恨相殺，還沒(méi)殺明白之時(shí)，現(xiàn)在又來(lái)了四弟。

這個(gè)“四弟”，就是今年北京一批次供地中，由金地＋保利以42.4億拿下的王四營(yíng)鄉(xiāng)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目一期1304-L04地塊，即保利錦上二期。

四兄弟的王四營(yíng)，會(huì)怎么樣？

01

東岳府和朝陽(yáng)壹號(hào)更難了！

保利錦上二期位于朝陽(yáng)壹號(hào)東側(cè)，雖然地塊不方正，但具有先天優(yōu)勢(shì)：

一，地塊為純商品房，與“三兄弟”要配建公租房不同，社區(qū)屬性更純粹；

二，銷售指導(dǎo)價(jià)還是7.1萬(wàn)／㎡，與“三兄弟”相同，沒(méi)漲；

三，可以根據(jù)“三兄弟”戰(zhàn)局，布置、實(shí)施、調(diào)整戰(zhàn)術(shù)，后來(lái)者居上。比如，出剛需小戶型產(chǎn)品。

四兄弟位置圖

保利錦上二期的產(chǎn)品面積段分別為高層68㎡／75㎡兩居，94㎡／98㎡／114㎡三居，155㎡四居；多層為86㎡／127㎡三居，170㎡四居。

這不僅是王四營(yíng)板塊，還是整個(gè)五環(huán)內(nèi)的朝陽(yáng)板塊，現(xiàn)階段唯一一個(gè)有小戶型的新盤。

之前的“三兄弟”跟商量好了似的都賣改善型產(chǎn)品，也都遭遇了一些尷尬，比如正南正北的樓棟不多，朝陽(yáng)壹號(hào)索性就全是偏西南方向；保利錦上的工業(yè)化裝修還不如不裝，因?yàn)椴鹨残枰簧馘X；東岳府的陽(yáng)臺(tái)是出幺蛾子，做個(gè)墻垛不知意欲何為，而且還要單獨(dú)花錢買等等，作為改善型產(chǎn)品差強(qiáng)人意。

結(jié)果呢？也就保利錦上靠著戶型設(shè)計(jì)殺出了一條血路，占了上風(fēng)，那倆兄弟就慘淡了些。

現(xiàn)在，保利錦上的親兄弟保利錦上二期來(lái)了，東岳府和朝陽(yáng)壹號(hào)就更難了！

首先，稀缺。小戶型作為區(qū)域和板塊填補(bǔ)空白產(chǎn)品，讓剛需人群拉滿了期待。

其次，性價(jià)比。按照銷售指導(dǎo)價(jià)7.1萬(wàn)／㎡計(jì)算，68㎡總價(jià)約483萬(wàn)／套起，首套首付約193萬(wàn)起，不到200萬(wàn)在五環(huán)內(nèi)上車，值！

再次，戶型?？梢韵胍?，戶型設(shè)計(jì)有一期打樣，肯定不會(huì)差。

最后，有基礎(chǔ)。本來(lái)一期就是三兄弟中賣得最好的，二期是對(duì)一期的補(bǔ)充和優(yōu)化，有參照與反饋，可調(diào)整和完善，會(huì)更深諳購(gòu)房者內(nèi)心。

總結(jié)：雖然東岳府和朝陽(yáng)壹號(hào)都將按照“高標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)建設(shè)，東岳府將全部建設(shè)超低能耗建筑，打造恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔的居住空間，朝陽(yáng)壹號(hào)將全面按照三星綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，但對(duì)一般購(gòu)房者似乎并不買賬，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，更好的戶型設(shè)計(jì)和更高的得房率才是最直觀的選房要素。

02

王四營(yíng)讓人又愛又恨？

王四營(yíng)“四兄弟”有很多優(yōu)勢(shì)：

一，地鐵盤。距離7號(hào)線地鐵雙合站、焦化廠站很近，半小時(shí)到國(guó)貿(mào)，1小時(shí)抵達(dá)金融街、望京。

二，商業(yè)配套。板塊內(nèi)要建33萬(wàn)平米綜合商業(yè)配套，方便生活與消費(fèi)。

三，海淀“六小強(qiáng)”北京十一學(xué)校落地。十一學(xué)校在北京市高中排名第5，全國(guó)名列第11位，2020年高考一本率65％、實(shí)驗(yàn)班一本率100％。

四，將建人民日?qǐng)?bào)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園。

五，將建中直機(jī)關(guān)宿舍樓，高知人群聚集。

六，在垡頭將落戶三甲醫(yī)院——北京中醫(yī)院。

規(guī)劃示意圖

這么看來(lái)，王四營(yíng)集齊了地鐵、學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)，其實(shí)非常適合在CBD、地鐵7號(hào)線周邊工作或者在大望路附近居住十年以上的購(gòu)房者改善升級(jí)。

但，王四營(yíng)的劣勢(shì)同樣明顯：

一，周邊荒且亂。附近有不少焦化廠的安置房、回遷房，加上汽車服務(wù)園、批發(fā)市場(chǎng)的聚集，荒地不少，甚至還有農(nóng)家菜園，居住環(huán)境雜亂。日常生活配套差，如果步行的話也就能滿足去農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)買個(gè)菜這類的基本保障了。往北1KM左右有個(gè)朝陽(yáng)百惠購(gòu)物中心，多坐一站去黃廠地鐵站有一個(gè)惠多港購(gòu)物中心，其余基本沒(méi)啥像樣的購(gòu)物中心了。

二，“毒地”的歷史問(wèn)題。焦化廠的污染雖然經(jīng)過(guò)了土壤治理和修復(fù)，但畢竟曾是國(guó)內(nèi)最大的焦化類污染場(chǎng)地，化工生產(chǎn)40多年，土地和飲用水的毒素殘留問(wèn)題至今仍被人提起，這種心理上的影響還是客觀存在的。

總結(jié)：王四營(yíng)的好在路上，王四營(yíng)的差在眼前。的確目前周邊是荒漠配套，但是7.1萬(wàn)的價(jià)格對(duì)比來(lái)看也不高。西南四環(huán)外的大瓦窯雙子星單價(jià)8萬(wàn)，配套情況跟王四營(yíng)差不多；東南三環(huán)外的分鐘寺單價(jià)10萬(wàn)＋，也是除了地鐵，其余全靠規(guī)劃。這樣對(duì)比下來(lái)王四營(yíng)的價(jià)格是不貴的，而且王四營(yíng)屬于朝陽(yáng)，另外兩個(gè)板塊都在豐臺(tái)。

03

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可期待？

按照朝陽(yáng)區(qū)“十四五”規(guī)劃，王四營(yíng)處于中關(guān)村朝陽(yáng)園垡頭中心區(qū)核心位置，而中關(guān)村朝陽(yáng)園垡頭中心區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)未來(lái)15年（2035年前）重點(diǎn)發(fā)展的五個(gè)功能區(qū)之一。

中關(guān)村朝陽(yáng)園垡頭中心區(qū)和中關(guān)村科技園豐臺(tái)園類似，雖然確有含金量，但發(fā)展周期確實(shí)相當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)，以王四營(yíng)的發(fā)展節(jié)奏，也至少要等5-8年再看。

但板塊距離國(guó)貿(mào)15公里左右，這個(gè)距離對(duì)于國(guó)貿(mào)外溢人群來(lái)說(shuō)確實(shí)有不小的吸引力。

而且，地鐵7號(hào)線已經(jīng)隨著新商業(yè)中心的崛起，比如合生匯的大火，環(huán)球影城的開放，越來(lái)越好用了。從焦化廠站上車，8站可以抵達(dá)環(huán)球影城，換乘一次11站就能到國(guó)貿(mào)，非常的方便。

所以，一個(gè)板塊相比于產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，更重要的是產(chǎn)業(yè)人口。

究竟有多少人能被這個(gè)板塊的規(guī)劃吸引，真金白銀的留下了，本質(zhì)上，還是對(duì)片區(qū)預(yù)期發(fā)展的判斷。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，王四營(yíng)還是值得期待的，怎么說(shuō)也比崔各莊更具有交通優(yōu)勢(shì)，比金盞兌現(xiàn)的時(shí)間更快一些，對(duì)于朝陽(yáng)區(qū)需要軌道交通的剛需或者改善人群來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

總結(jié)：王四營(yíng)的價(jià)值在于國(guó)貿(mào)CBD的外溢，對(duì)于有1000萬(wàn)想在國(guó)貿(mào)能輻射到的范圍內(nèi)選房，王四營(yíng)會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。這也解釋了目前大部分購(gòu)房者是來(lái)自金融、企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)和IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。而保利錦上二期小戶型的出現(xiàn)，將給更多剛需人群提供朝陽(yáng)置業(yè)機(jī)會(huì)。

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